Định hướng tăng trưởng tín dụng khoảng 15% của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) cho năm 2026 đang tạo ra những thay đổi rất thực tế trong việc vay vốn và xoay vòng dòng tiền của doanh nghiệp bất động sản. Nhiều doanh nghiệp không rơi vào khủng hoảng vì thua lỗ, mà vì thiếu tiền đúng thời điểm. Nhận diện sớm rủi ro và hành động kịp thời sẽ quyết định khả năng trụ vững của doanh nghiệp trong chu kỳ mới.

Giới phân tích nhận định, khoảng 110.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản nhà ở đáo hạn trong năm 2025 đang gây áp lực tài chính lớn đến các doanh nghiệp phát hành, buộc họ phải tính toán kỹ hơn với báo cáo tài chính của mình, giảm tránh các nguy cơ bị cảnh báo hủy niêm yết do lỗ lũy kế. 

Tâm lý chờ của khách hàng chưa hoàn toàn được tháo gỡ đã khiến lượng tiền mua trả trước - khoản được coi là "của để dành" của nhiều ông lớn địa ốc sụt giảm. Để đón đầu cơ hội tăng lợi nhuận, bài toán săn quỹ đất tại các thị trường mới nổi đang mở ra cơ hội lớn đối với các doanh nghiệp.

Trên cơ sở rà soát các quy định pháp lý trong 3 Luật mới tác động tới hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản, các chuyên gia đã chỉ rõ những thách thức phát sinh mà doanh nghiệp phải nhanh nhạy nắm bắt để phản ứng linh hoạt và vượt qua trong thời gian tới.

Dòng tiền doanh nghiệp đã "trơn tru" hơn trong những tháng đầu năm 2024, nhưng vẫn đối diện với thách thức về thanh khoản và áp lực huy động vốn mới. Để giải bài toán huy động vốn bền vững đòi hỏi doanh nghiệp cần tăng vốn chủ sở hữu để gia cố nội lực 

Những thách thức về nguồn cung mới, mất cân đối giữa các phân khúc, khó tiếp cận vốn vay, trong khi hàng loạt chi phí đầu vào tăng phi mã khiến doanh nghiệp khó càng chồng khó. Để thêm trợ lực phục hồi, Vingroup, Sungroup, Novaland, Hưng Thịnh, Taseco... kiến nghị được tiếp cận nguồn vốn tín dụng có chi phí thấp hơn. 

Việc chỉnh sửa và ban hành ba bộ Luật lớn đang đặt ra nhiều thuận lợi cho các doanh nghiệp bất động sản nhà ở, tuy nhiên những yêu cầu đặt ra với các doanh nghiệp cũng càng lớn hơn.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản bất ngờ "lội ngược dòng" vén màn tài chính quý 4/2023, không chỉ lãi mà còn lãi đậm - động lực để kỳ vọng sức khoẻ các doanh nghiệp sẽ cải thiện trong năm 2024. Tuy nhiên, thành công của cuộc tái cấu trúc vẫn cần nhiều hơn sự đồng hành của việc tháo gỡ các khó khăn về dòng vốn và pháp lý.

Nhiều sản phẩm bất động sản có sức mua kém, giao dịch chững lại và khả năng tiếp cận vốn hạn chế, khiến khó khăn chung của doanh nghiệp trong năm 2024 vẫn là áp lực dòng tiền. Để bám trụ, cần đa dạng hóa nguồn vốn, hạn chế đầu tư dàn trải. Đặc biệt, chú trọng điều tiết cung - cầu bất động sản, giá cả.

Kết quả kinh doanh quý 3 cho thấy, nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn ghi nhận lợi nhuận tốt bên cạnh nhiều doanh nghiệp lại "trắng" doanh thu, thậm chí phải đóng cửa, giải thể.

Để giảm bớt áp lực, vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay, doanh nghiệp bất động sản kiến nghị Ngân hàng Nhà nước nới lỏng, tối giản hóa các điều kiện cho vay, đồng thời kéo dài thời gian cho vay lên 24 tháng, thay vì tối đa là 12 tháng như hiện nay.

Nhấn mạnh, trong các khó khăn hiện tại, pháp lý khiến vốn dự án bị "ăn mòn" nặng nề nhất, chuyên gia nhận định thị trường sẽ có cơ hội phục hồi rõ nét từ cuối năm nay và cần cú hích mạnh hơn, đồng bộ hơn đặc biệt là việc "tháo rào" cần kịp thời, hiệu quả.   

Trong bối cảnh thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn u ám chợ chiều, quy định mới tại Nghị định 10 vẫn "chông chênh", chưa đủ sức khơi dậy sức sống condotel, Officete. Các chuyên gia cho rằng, cần sớm chuẩn hóa các quy định của luật để triển khai, lấy lại niềm tin cho nhà đầu tư trên thị trường.

Đưa ra khuyến nghị với doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh quy mô nợ đang “phình to”, rủi ro về tái cấp vốn tăng cao, các chuyên gia khuyến nghị doanh nghiệp khi huy động vốn phải gắn với mục đích sử dụng và quan tâm quản lý rủi ro tài sản, phải biết sắp xếp vốn để “tự giải cứu chính mình”.

Hiện nay, dòng tiền luân chuyển trong chính nội tại doanh nghiệp đang là vấn đề cần được chú ý. Trong bối cảnh tất cả áp lực từ việc triển khai dự án, huy động vốn lẫn trả nợ đang cùng một lúc đè lên vai có thể khiến chất lượng dòng tiền của doanh nghiệp trở nên đáng lo hơn.

"Nếu những khó khăn về giao dịch, pháp lý đất đai, vốn, thị trường trái phiếu, tín dụng vẫn chưa được "cởi trói", có tới 25% doanh nghiệp chỉ có thể trụ được tới hết quý 3. Số lượng doanh nghiệp phải "khai tử" sẽ tiếp tục tăng cao", VARS nhận định.

Nghị định 08 của Chính phủ mở "lối thoát" cho doanh nghiệp đã được gần nửa năm, dù được xem là giải pháp hợp lý và trên thực tế có những doanh nghiệp đã "giao dịch" thành công với trái chủ, song lượng trái phiếu được hoán đổi sang bất động sản mới chỉ như “muối bỏ bể” so với tổng dư nợ trên thị trường.

Nếu tình hình thị trường tiếp tục diễn biến khó khăn, 23% doanh nghiệp trả lời khảo sát cho biết chỉ duy trì được hoạt động đến hết quý III/2023, và chỉ khoảng 43% doanh nghiệp trụ được đến hết năm.   

Nhóm doanh nghiệp bất động sản được Batdongsan.com.vn đánh giá là “rủi ro” là các doanh nghiệp có áp lực nợ ngắn hạn và tổng nợ lớn hơn so với quy mô tài sản.

Gánh nặng đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp đè nặng lên các doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, với dự thảo sửa đổi Thông tư 16 mà Ngân hàng Nhà nước vừa thông tin, các doanh nghiệp này xem chừng vẫn khó "gỡ khó".

Theo Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, bệnh của một số doanh nghiệp bất động sản là tham quá. Một số doanh nghiệp bất động sản “sức có 1 nhưng muốn làm 10”, vốn mỏng thôi nhưng phát hành trái phiếu doanh nghiệp rất "tất tay", ôm dự án nhưng không bán được nên giờ không có cách nào chi trả.

Trong số 54 doanh nghiệp vừa được HNX (Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội) nêu tên liên quan đến việc chậm trả lãi cho trái chủ, đáng chú ý doanh nghiệp bất động sản chiếm tỷ lệ lớn, tiếp đó là các doanh nghiệp liên quan đến năng lượng tái tạo.

Các yếu tố vĩ mô trong và ngoài nước sẽ còn tiếp tục tác động đến các doanh nghiệp bất động sản. Cơ hội để các doanh nghiệp hồi phục phải bắt đầu ở chính nội lực doanh nghiệp, từ việc khai thác dòng vốn tín dụng, tài sản và quỹ đất hiệu quả đến khả năng mời gọi nước ngoài hợp tác.

Nhóm cổ phiếu bất động sản tiếp tục rơi vào giảm điểm trong phiên giao dịch ngày 9/2, trong đó có thể kể đến các mã như VIC, HVM, DXS, PDR, NVL...

Vốn, pháp lý đang là nút thắt "chí mạng" với thị trường bất động sản, loạt doanh nghiệp bất động sản Vinhomes, Novaland, Hưng Thịnh... vừa đưa ra loạt đề xuất với mong mỏi được NHNN "bật đèn xanh".

Dù kết quả kinh doanh quý cuối năm giảm sâu so với cùng kỳ nhưng hai doanh nghiệp bất động sản Phát Đạt và Nhà Khang Điền, những doanh nghiệp sớm công bố kết quả kinh doanh quý 4, vẫn kịp chốt năm 2022 với con số lợi nhuận sau thuế lần lượt là 1.168 và 1.081 tỷ đồng.

Nghẽn về tín dụng đang là "tử huyệt" lớn nhất mà thị trường bất động sản phải đối mặt. Theo đó, mong mỏi lớn nhất của doanh nghiệp hiện nay là được hỗ trợ nghiên cứu thêm khoản vay tín dụng đáo hạn 2023 không chuyển sang nhóm nợ xấu mà được gia hạn chấp thuận 1 năm để doanh nghiệp có thể cấu trúc lại.

Hầu hết các dự báo đều chỉ ra thị trường địa ốc năm 2023 sẽ bớt nguội lạnh, song cảnh chợ chiều vẫn không mấy sáng sủa. Thực tế này đòi hỏi ở những người cầm lái một hướng đi thức thời để “đại phẫu” doanh nghiệp nhằm tái cơ cấu toàn diện và ổn định dòng tiền.

Trong bối cảnh thanh khoản "bó đầu bó đuôi", thông tin ngân hàng nhà nước sẽ vào cuộc để có giải pháp trước mắt về tín dụng cho thị trường bất động sản - động thái bật đèn xanh này được kỳ vọng sẽ giúp các doanh nghiệp "vượt lằn ranh" sinh tử.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, các doanh nghiệp bất động sản hiện nay đang có vướng mắc liên quan đến thể chế và gặp nhiều khó khăn về tài chính do nguồn vay tín dụng, trái phiếu đến hạn phải trả.