Tại diễn đàn "Thị trường bất động sản năm 2024 - Nhận diện thách thức và cơ hội phục hồi", ngày 18/1, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, trong cả năm 2023, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp được ghi nhận 311.240 tỉ đồng, trong đó trái phiếu bất động sản 73.200 tỉ đồng (chiếm 23,5% tổng giá trị, tăng 40,8% so với năm 2022). 

Tuy nhiên, các doanh nghiệp địa ốc vẫn gặp nhiều khó khăn khi tiếp cận vốn vay tín dụng, hầu như không huy động được vốn trái phiếu doanh nghiệp và cũng như những nguồn vốn khác, hệ lụy là thiếu vốn để thực hiện dự án. Đặc biệt khó khăn về thanh khoản, dòng tiền, nhất là trong bối cảnh áp lực đáo hạn và trả nợ trái phiếu doanh nghiệp trong các tháng cuối năm 2023.  

"Ngay trong tháng 1 này, có 15.600 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản đáo hạn. Dù có dấu hiệu khởi sắc nhận định, song, khó khăn chung của các doanh nghiệp trong năm 2024 vẫn tập trung vào áp lực dòng tiền", ông Sinh nhấn mạnh.

TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, nhận định lãi suất tiết kiệm "thủng đáy" thời gian qua khiến giới đầu tư kỳ vọng rằng, lượng tiền lớn đổ từ ngân hàng vào bất động sản có chuyển biến tăng mạnh. Song, điều này khó trở thành hiện thực bởi theo dự báo của vị chuyên gia này, tiền đổ vào bất động sản còn rất chậm. Nền kinh tế và tiêu dùng nội địa cần thêm cả năm 2024 để vượt qua những thách thức.  

Phân tích cụ thể, ông Hiển cho hay, năm 2012, thị trường bất động sản đóng băng và xuất hiện "cục máu đông" nợ xấu, pphải mất 5 năm xử lý mới tạm ổn. Tuy nhiên, thời điểm hiện tại, nợ xấu không còn là nỗi lo của ngân hàng nhưng trái phiếu bất động sản lại trở thành gánh nặng cản trở dòng tiền chảy.  

"Nếu năm 2023 gánh nặng trái phiếu đến hạn của các doanh nghiệp bất động sản chỉ thanh toán chừng 15%. Thì số tiền này ước tính nhiều hơn khoảng 16 tỷ USD vào năm 2024. Điều này buộc các công ty bất động sản phải chật vật kiếm tiền trả trả hoặc chỉ còn cách xin khất nợ. Đây là lý do khiến ngân hàng không mặn mà rót vốn cho vay doanh nghiệp địa ốc", ông Hiển dẫn chứng.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới Việt Nam, khó khăn của nền kinh tế nói chung và thị trường địa ốc đã gây ảnh hưởng tiêu cực đến sức cầu của thị trường. Niềm tin của người mua nhà vẫn chưa hồi phục. Mặc khác, thị trường đang tồn kho các sản phẩm có giá trị cao. Trong khi, các giao dịch phát sinh chủ yếu đối với bất động sản giá dưới 3 tỷ đồng. Đó là lý do mà dù lãi suất cho vay bất động sản giảm nhưng người mua nhà không hào hứng xuống tiền...

Doanh nghiệp cần nắm bắt cơ hội

Theo các chuyên gia, từ cuối năm 2023, nhờ có các chính sách hỗ trợ của Nhà nước, Chính phủ nên thị trường bất động sản đã có dấu hiệu hồi phục. Cụ thể, thị trường bắt đầu tốt lên trong quý 3 và quý 4, đặc biệt là ở phân khúc căn hộ.

Vùng đáy của thị trường bất động sản rơi vào năm 2023, đến 2024 thị trường đang trên đà phục hồi nhưng không mạnh. Giai đoạn hiện tại, nguồn lực tài chính bắt đầu rót vào thị trường bất động sản có khởi sắc, đầu tư cơ sở hạ tầng bắt đầu cũng được Chính phủ chú trọng nhưng do tâm lý, niềm tin của người mua vào thị trường trong thời gian qua đã quá thấp nên thị trường chưa thể ổn định trong thời gian ngắn. 

Theo đó, để thị trường bất động sản tốt hơn, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh đề nghị các doanh nghiệp  thực hiện các giải pháp tiết kiệm, thiết giảm chi phí để giảm giá thành sản phẩm, cơ cấu sản phẩm theo nhu cầu thực tế của người dân, vừa túi tiền.

Đồng thời, doanh nghiệp cần có kế hoạch cụ thể, khả thi thanh toán nợ trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn. Đa dạng hóa nguồn vốn, huy động vốn phải gắn với mục đích sử dụng vốn cụ thể, giảm đòn bẩy tài chính, hạn chế đầu tư dàn trải. Quan trọng hơn hết là doanh nghiệp phải hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, nhất là hồ sơ thuế, tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết.

TS Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính quốc gia, cho biết Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở, bất động sản khu công nghiệp, các phân khúc còn thiếu cung. Tuy nhiên, ông Lực cho rằng cách tiếp cận phải phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính, vừa kiến tạo phát triển song vẫn kiếm soát rủi ro. Đặc biệt phải quan tâm kiểm soát rủi ro tài chính, chú trọng điều tiết cung - cầu bất động sản, giá cả.

Đặc biệt, năm 2024, theo ông Lực cơ quan quản lý cần đẩy nhanh rà soát và có giải pháp tháo gỡ vướng mắc các dự án bất động sản, đẩy mạnh giải ngân đầu tư công. Cần ban hành hướng dẫn cụ thể hoá để thực hiện Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng... vừa được Quốc hội thông qua để khơi thông các nguồn lực, tháo gỡ vướng mắc giúp thị trường bất động sản hồi phục. 

“Theo tôi phải phân nhóm phân khúc bất động sản để có chính sách tín dụng, vốn, tài chính phù hợp. Chính phủ cần có hướng dẫn, cho phép thành lập các định chế tài chính bất động sản chuyên biệt, quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ phát triển nhà ở xã hội, quỹ tín thác REITs, cơ quan tái tài trợ thế chấp nhà ở hay chứng khoán hóa bất động sản. Đồng thời phải có lộ trình đánh thuế bất động sản phù hợp; thúc đẩy thanh toán không tiền mặt với giao dịch bất động sản”, TS Cấn Văn Lực kiến nghị.