Giá chung cư Hà Nội đang tăng nhanh và cao hơn TP.HCM

CBRE vừa báo cáo tổng quan thị trường bất động sản quý 4/2023. Theo đó, thị trường nhà ở cả Hà Nội và TP.HCM đều ghi nhận tổng nguồn cung mở bán mới đạt mức thấp nhất trong vòng 10 năm trở lại đây.

Cụ thể, tại Hà Nội, tổng cộng có gần 10.300 căn hộ chung cư và 2.600 căn nhà ở thấp tầng mở bán mới trong năm nay, giảm lần lượt 32% và 84% so với năm 2022. Trong khi đó, TP.HCM ghi nhận lượng nguồn cung khiêm tốn hơn với hơn 8.700 căn hộ chung cư và chỉ gần 30 căn nhà ở thấp tầng mở bán mới, giảm lần lượt 54% và 98% so với năm 2022.

So với nửa đầu năm, lượng mở bán mới trong 6 tháng cuối năm 2023 đã có sự cải thiện, đặc biệt tại thị trường chung cư Hà Nội khi ghi nhận mức tăng hơn 60%. Còn TP.HCM, nguồn cung mới trong 6 tháng cuối năm chỉ cải thiện nhẹ, tăng 11% so với 6 tháng đầu năm 2023.

CBRE cho rằng, các dự án đại đô thị ở phía Tây và phía Đông Hà Nội và tại khu Đông TP.HCM tiếp tục dẫn đầu nguồn cung mới của hai thành phố, đóng góp hơn 60% nguồn cung nhà ở mới tại Hà Nội và gần 80% nguồn cung nhà ở mới tại TP.HCM trong năm nay. 

Đáng chú ý, giá bán chung cư ở cả hai thành phố đang neo ở mức cao, đặc biệt tại Hà Nội khi ghi nhận xu hướng giá sơ cấp tăng nhanh trong năm nay. Nguyên nhân chính do tỷ trọng nguồn cung mở bán áp đảo của phân khúc cao cấp. Mặt khác, phân khúc trung cấp có mức giá bán phù hợp hơn với túi tiền của đại bộ phận người dân lại chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ, trong khi phân khúc bình dân hoàn toàn biến mất ở hai thị trường trong vài năm trở lại đây.

Đánh giá về giá bán, bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam nhận định, trong năm 2023, thị trường nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM có sự đổi vai cho nhau khi thị trường Hà Nội đang đi theo xu hướng của thị trường TP.HCM ba năm về trước.

"Tính riêng năm 2023, giá bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội đạt 53 triệu đồng/m2, tăng 4,6% theo quý và 15% theo năm. Đây cũng là mức giá bằng với mức đã ghi nhận được ở TP.HCM giai đoạn 2020 - 2021. Trong khi đó, hiện giá bán sơ cấp căn hộ tại TP.HCM đã chững lại và đạt hơn 61 triệu đồng/m2, giảm 2% so với năm 2022 do số lượng nguồn cung cao cấp nhưng nằm ở các vị trí xa trung tâm nên kết nối chưa thuận lợi và nguồn cung trung cấp trong năm nay cao hơn năm trước", Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam thông tin.

Tại thị trường thứ cấp, giá bán căn hộ chung cư ở hai thị trường Hà Nội và TP.HCM ghi nhận xu hướng trái ngược nhau. Giá bán tại Hà Nội trong quý 4/2023 tiếp tục đà tăng từ các quý trước, đạt trung bình 33 triệu đồng/m2 và tương đương mức tăng 5% theo năm.

"Nguồn cung duy trì hạn chế, trong khi các dự án mở bán mới có mức giá cao đã góp phần thúc đẩy nhu cầu tại thị trường chung cư thứ cấp tại Hà Nội sôi động hơn", CBRE nhận định.

Ngược lại, giá bán thứ cấp tại TP.HCM ghi nhận 45 triệu đồng/m2 đối với thị trường chung cư và 140 triệu đồng/m2 đối với thị trường nhà thấp tầng, lần lượt giảm 5% và 2% so với năm 2022. Thị trường thứ cấp tại TP.HCM có những sự điều chỉnh giá xuyên suốt năm 2023, tuy nhiên mức giảm giá đã giảm dần trong các quý cuối năm.

Cuộc "hoán đổi" giúp thị trường chung cư định hình lại chất lượng sản phẩm

Theo các chuyên gia, dư địa tăng giá của thị trường Hà Nội và phía bắc nói chung đã trở thành "miếng bánh" thu hút đầu tư từ các doanh nghiệp phía Nam.

Đơn cử mới đây, CapitaLand Development (CLD) đã mua lại một phần khu đô thị Vinhomes Smart City và công bố dự án cao cấp Lumi Hanoi với tổng giá trị phát triển khoảng 18.000 tỷ đồng. Tại phía Đông Hà Nội, Mitsubishi Corporation (MC) cũng bắt tay với Vinhomes tại phân khu The Metropolitan, sau khi hợp tác phát triển hai phân khu ở Vinhomes Grand Park, TP.HCM...

Lý giải xu hướng trên, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc chi nhánh Hà Nội, CBRE Việt Nam, cho biết nhiều năm qua, thị trường Hà Nội và vùng ven được sở hữu bởi một số tên tuổi lớn, kém đa dạng về các thương hiệu phát triển so với TP.HCM.

Tuy nhiên, vài năm trở lại đây, lợi thế của thị trường này tăng mạnh về "chất" theo tốc độ phát triển hạ tầng giao thông và quy mô dân số. Các tuyến vành đai, cầu, đường mở rộng đã thúc đẩy kết nối, tạo tiềm năng cho quỹ đất phát triển khu đô thị ở vùng ven. Với dư địa dồi dào này, nhiều chủ đầu tư lớn sau thời gian phát triển ở phía Nam đều có tham vọng bắc tiến.

Bên cạnh đó, thị trường Hà Nội, đặc biệt phân khúc chung cư, có nhịp phát triển chậm hơn TP HCM khoảng 3-5 năm, bởi các chủ đầu tư nước ngoài khi gia nhập Việt Nam đều ưu tiên thị trường "nóng bỏng" TP.HCM nên thị trường này sớm trưởng thành về chất lượng sản phẩm, chính sách, phương pháp bán hàng, tư duy đầu tư... Vì phát triển sớm và nhanh nên gần đây, quỹ đất tại TP HCM ngày càng khan hiếm trong khi giá đã tăng lên ngưỡng rất cao so với khả năng chi trả của nhiều người.

Chuyên gia CBRE đánh giá, tới đây, làn sóng “đại bàng” đổ bộ vào thị trường miền bắc, sẽ tạo sức bật mới, giúp thị trường chung cư định hình lại chất lượng sản phẩm, tiêu chuẩn quản lý, tiện ích.

"Khoảng cách phát triển giữa chung cư Hà Nội và TP HCM đã thu hẹp từ 3-5 năm xuống còn 1-2 năm, thậm chí có thể tương đương trong thời gian tới", ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận Phát triển nhà ở CBRE Việt Nam, nhận định.