"Dự án thật" bung hàng

Quan sát "giỏ hàng" bất động sản từ đầu năm tới nay, với mức giá leo thang tại thị trường sơ cấp kèm theo tiến độ thi công dễ bị ảnh hưởng bởi những vướng mắc pháp lý đã làm giảm hẳn sức hút trong mắt các nhà đầu tư. Ngược lại, những sản phẩm thứ cấp đã được đưa vào sử dụng lại hút dòng tiền hơn cả.

Thống kê từ Bộ Xây dựng, tại thị trường thứ cấp, nguồn cung trong quý 2/2023 có xu hướng tăng so với quý trước ở cả loại hình nhà ở và đất nền, đặc biệt, một số nhà đầu tư thứ cấp đẩy bán hàng do sức ép từ chi phí lãi vay cao.   

Cụ thể, thị trường căn hộ thứ cấp đang nóng lên cả ở TP.HCM và Hà Nội, trong đó, nguồn cung thứ cấp căn hộ chung cư trong quý 2/2023 so với quý 1/2023 tại Hà Nội tăng 15,9%, tại TP Hồ Chí Minh tăng khoảng 15,2% còn tại Đà Nẵng tăng 13,9%, cuối cùng tại Bình Dương tăng 19,6%.  

Bộ Xây dựng dự báo, nguồn cung mới về nhà ở thương mại trong quý 3/2023 có thể tăng nhẹ so với quý 2/2023. Tuy nhiên, nguồn cung từ những dự án mới ra mắt thị trường sẽ vẫn hạn chế mà chủ yếu đến từ các dự án đã ra mắt và có kế hoạch mở bán đợt tiếp theo. Còn về tình hình giao dịch trong quý 3/2023, dự báo tiếp tục trầm lắng nhưng có cải thiện so với quý trước.   

Đánh giá thị trường, ông Phạm Lâm, CEO DKRA cho biết, nguyên nhân thị trường thứ cấp giảm giá bán là do các nhà đầu tư giao dịch thông qua việc sử dụng đòn bẩy tài chính đang gặp khó khăn về dòng tiền. Ngoài ra có thể là do các nhà đầu tư thứ cấp có nhu cầu thu hồi dòng vốn để cấu trúc lại các danh mục đầu tư. Thời điểm hiện tại, đà giảm giá nhà thuộc phân khúc thứ cấp trên thị trường đang có biên độ dưới 10%.  

"Việc chủ đầu tư tìm mọi cách để có thanh khoản là điều cần thiết vào thời điểm này nếu không muốn chìm sâu hơn vào khó khăn. Theo đó, các chủ đầu tư đồng loạt ra hàng để chủ động đón đầu “con sóng hồi”, CEO DKRA nhận định.  

Theo đó, trái ngược với tình hình thị trường bất động sản vẫn chưa hồi phục cũng như nhiều doanh nghiệp có kết quả kinh doanh ảm đạm, từ giữa tháng 7 đến nay, nhiều doanh nghiệp bất động sản bắt đầu công bố báo cáo tài chính quý II với những con số kinh doanh gây bất ngờ và mang lại "sinh khí" cho thị trường. 

Đơn cử, ngày 25/7, Công ty CP Tập đoàn Bất động sản CRV đã công bố báo cáo tài chính hợp nhất quý I niên độ tài chính 2023 – 2024, ghi nhận doanh thu đạt 249 tỷ đồng, cao gấp 7,5 lần so với cùng kỳ năm ngoái, lợi nhuận gộp từ đó cũng tăng mạnh từ 16,5 tỷ đồng lên 71 tỷ đồng. Đây là mức doanh thu cao thứ 2 trong một quý của CRV kể từ khi bắt đầu công bố thông tin vào quý 3/2020-2021.

Trước đó một ngày, chiều 24/7, Tổng Công ty CP Địa ốc Sài Gòn - Saigonres (HoSE: SGR) cũng công bố lãi 41 tỷ đồng trong quý 2/2023. Lũy kế 6 tháng đầu năm, SGR thu về 28 tỷ đồng doanh thu thuần và 30 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế. 

Tương tự, Công ty CP Đầu tư phát triển Nhà Đà Nẵng (mã chứng khoán NDN) công bố doanh thu thuần quý 2/2023 đạt 97 tỷ đồng, nhảy vọt so với mức 1 tỷ đồng cùng kỳ năm trước. Công ty có lãi sau thuế 61 tỷ đồng trong khi cùng kỳ năm trước bị lỗ đến 114 tỷ đồng. Nguyên nhân được giải thích là công ty tiếp tục ghi nhận doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng căn hộ dự án Monarchy Block B. Ngoài ra, chi phí tài chính âm do không còn trích lập dự phòng giảm giá đầu tư chứng khoán, song song với ghi nhận thêm doanh thu từ hoạt động tài chính...

Đã qua "đỉnh" căng thẳng?

Ông Troy Griffiths, Phó giám đốc điều hành Savills Việt Nam cho rằng, dự báo diễn biến thị trường thứ cấp sẽ rất thú vị trong khoảng 12 tháng tới. Sau giai đoạn này, tình trạng nguồn cung mới hạn chế sẽ thay đổi nhờ có thêm nhiều dự án mới ra mắt. Khi đó, giá thứ cấp có thể sẽ quay về trạng thái ổn định hơn.

Theo Bộ phận nghiên cứu Savills, tại TP.HCM từ nay đến cuối năm dự kiến sẽ có thêm 9.000 căn hộ mới, trong đó hạng B sẽ chiếm 71%, hạng C sẽ có 23% thị phần và hạng A sẽ có 6% thị phần. Đến năm 2026, 137.540 căn từ 186 dự án sẽ được mở bán. Dù một số dự án chưa được xếp hạng nhưng các chủ đầu tư đang tỏ ra quan tâm đến các sản phẩm vừa túi tiền để đáp ứng nhu cầu. 

Đối với Hà Nội, trong năm 2023 sẽ có 9.400 căn hộ được bàn giao và 7.000 căn mới dự kiến được mở bán với nguồn cung hạng B chiếm 83%. Từ năm 2024 trở đi, thị trường này dự kiến có khoảng 86.500 căn hộ mới từ 98 dự án, trong đó hạng B chiếm tỷ trọng chủ đạo với 60% thị phần. 

Đánh giá mới nhất của Tổ chức xếp hạng tín nhiệm quốc tế Fitch Ratings, với việc lãi suất giảm, rủi ro tín dụng và thanh khoản của thị trường bất động sản Việt Nam đã qua giai đoạn đỉnh điểm. Ngoài ra, các cam kết của Chính phủ trong việc kiềm chế bong bóng tài chính ở lĩnh vực bất động sản là yếu tố tích cực tạo sự ổn định cho thị trường. Trước đó, từ năm 2022, cơ quan quản lý đã khởi động việc siết quản lý bất động sản, tập trung vào hoạt động huy động vốn của các nhà phát triển. Động thái bao gồm việc quy định chặt chẽ hơn hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp.  

Tuy có vài điểm sáng manh nha sức sống mới cho thị trường, song các chuyên gia cho rằng, cần thêm thời gian để đánh giá thanh khoản thị trường có thực sự cải thiện hơn hay không. Trong ngắn hạn, việc "đẩy hàng" không thể nhanh chóng diễn ra trong nửa cuối năm 2023 và công tác chuẩn bị mở bán cần nhiều thời gian hơn. Do đó, kỳ vọng thị trường bắt đầu phục hồi từ đầu năm 2024.

Theo ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn tiếp tục đi trên "con đường gập ghềnh" với nhiều ngã rẽ có thể ở phía trước. "Một mặt, hoạt động đầu tư tiếp tục sôi động khi các nhà đầu tư tổ chức tích cực tìm cơ hội vẽ lại chiếc bánh thị phần. Mặt khác, ở cấp độ đầu tư cá nhân, giao dịch vẫn trầm lắng, giá biến động, thanh khoản chưa khả quan và tâm lý người mua còn dè dặt. "Hai diễn biến này sẽ kéo dài từ giờ đến hết năm nay", ông David Jackson nhận định.