Theo thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, cả nước ta hiện có khoảng 563 khu công nghiệp (KCN) nằm trong quy hoạch tại 61/63 tỉnh thành; 397 KCN đã được thành lập; 292 KCN đã đi vào hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng hơn 87,1 nghìn ha, diện tích đất công nghiệp khoảng hơn 58,7 nghìn ha. Ngoài ra còn có 106 KCN đang trong quá trình xây dựng với diện tích đất khoảng 23,8 nghìn ha.

Thị trường miền Nam tiếp tục chứng kiến một quý khan hiếm nguồn cung mới khi không có dự án mới nào đi vào hoạt động trong quý 1/2023. Tổng diện tích đất KCN tăng 5,3% so với cùng kỳ và không đổi so với quý trước ở mức khoảng 41.950 ha, trong đó 66,6% là diện tích cho thuê, khoảng 27.950 ha (+13,2% so với cùng kỳ).

Tại thị trường này, xu hướng chuyển dịch sang nhà kho hiện đại. Báo cáo mới nhất của VNDirect cho thấy, mảng nhà kho tại thị trường miền Nam chào đón lượng lớn nguồn cung mới hiện đại trong quý 1/2023, khoảng 164 tr m2 đến từ việc ra mắt một số dự án như BWID Tân Đông Hiệp B và SLP Park Long Xuyên. Tổng nguồn cung nhà kho tăng 33,2% so với cùng kỳ lên 4,04 tr m2, trong đó 49,5% là nguồn cung hiện đại. 

Mảng nhà xưởng xây sẵn tại thị trường miền Nam chứng kiến sự gia tăng mạnh mẽ với hơn 0,21 triệu m2 nguồn cung mới trong quý 1/2023, nâng tổng nguồn cung lên khoảng 5,02 triệu m2. Đồng Nai và Bình Dương đóng góp nhiều nhất vào nguồn cung mới trong quý 1/2023, lần lượt chiếm 45% và 32%. Mặc dù lượng lớn nguồn cung mới được đưa vào hoạt động trong quý 1/2023, nhưng giá thuê nhà xưởng xây sẵn trung bình không đổi so với quý trước ở mức 4,75USD/m2/tháng và tỷ lệ lấp đầy giảm 0,8 điểm % xuống còn 82,4%.

Ngược lại với thị trường miền Nam, thị trường miền Bắc tiếp tục cho thấy hiệu quả tốt. Sau mức tăng ấn tượng trong quý 4/2022, không có nguồn cung mới nào được đưa vào hoạt động trong quý 1/2023. Tổng diện tích đất tăng 6,5% so với cùng kỳ và không đổi so với quý trước ở mức 16.915 ha. Tổng diện tích cho thuê ổn định ở mức 11.923 ha, chiếm 70,5% tổng diện tích đất. Hải Phòng vẫn giữ vững vị trí dẫn đầu thị trường miền Bắc, chiếm 29,1% tổng diện tích đất.

Tương tự miền Nam, thiếu nguồn cung mới đã thúc đẩy tình hình hoạt động của tất cả các tỉnh thành miền Bắc. Trong khi tỷ lệ lấp đầy trung bình tiếp tục cải thiện với mức tăng 1 điểm % so với quý trước và 0,3 điểm % so với cùng kỳ lên 80%, giá thuê trung bình tăng lên mức cao mới ở mức 131 USD/m2/thời hạn thuê (+10,6%). Hưng Yên là điểm sáng với mức tăng giá thuê cao nhất khoảng 16% so với cùng kỳ lên 117 USD/m2/thời hạn thuê trong quý 1/2023 trong 5tỉnh/thành phố công nghiệp trọng điểm phía Bắc.

Nhận định về thị trường bất động sản khu công nghiệp 2023-2024, báo cáo của VNDirect cho thấy, dòng vốn FDI vào Việt Nam suy yếu trong quý 1/2023 do các kế hoạch đầu tư mới và mở rộng sản xuất bị ảnh hưởng trong bối cảnh kinh tế toàn cầu gặp nhiều bất ổn, bao gồm tăng trưởng toàn cầu chậm lại; lạm phát cao đè nặng lên chi tiêu của người tiêu dùng và thanh khoản thị trường tài chính thắt chặt do Cục Dự trữ liên bang Mỹ (Fed) tăng lãi suất.

Trong khi Việt Nam đang chuyển mình thành trung tâm sản xuất thiết bị điện tử thì Indonesia và Malaysia tập trung vào chuỗi cung ứng xe điện với một số nhà đầu tư chính như: Tesla, BYD và Huyndai đang đầu tư sản xuất pin xe điện tại Indonesia và Samsung đang đầu tư vào Malaysia. Khối phân tích nhận thấy sự phát triển của ngành xe điện và bán dẫn sẽ định hình bối cảnh đầu tư tại ASEAN. Do tiềm năng về thu hút vốn đầu tư FDI của hai ngànhnày trong các năm tới tiếp tục tăng cao, các nước trong khu vực đã tích cực đẩy mạnh hút vốn FDI cho sản xuất xe điện, bao gồm cả sản xuất pin, đồng thời khuyến khích người tiêu dùng sử dụng xe điện. Tuy nhiên, Việt Nam đang chậm hơn so với các nước khác trong xu hướng này, khiến cho Việt Nam có thể bị giảm sức hấp dẫn trong việc thu hút dòng vốn FDI.

Khối phân tích của VNDirect tin rằng thị trường bất động sản khu công nghiệp sẽ trải qua khoảng thời gian khó khăn trong việc triển khai dự án mới, dẫn tới khan hiếm nguồn cung cho tới cuối năm 2023. 

Trong bối cảnh này, theo Khối phân tích, các nhà đầu tư đang dần hướng sự chú ý tới thị trường cấp 2 với những lợi thế như giá cả cạnh tranh. Trong khi thị trường cấp 1 có quỹ đất sẵn khá hạn chế, thị trường cấp 2 lại có quỹ đất sẵn sàng cho thuê dồi dào, dẫn đến giá cho thuê tại thị trường cấp 2 có xu hướng tăng chậm hơn so với thị trường cấp 1 ít nhất trong 3 năm tới.

Bên cạnh đó, quỹ đất sẵn có tại thị trường cấp 2 mang đến nhiều lựa chọn hơn cho khách thuê, đặc biệt khi khả năng kết nối giao thông ngày càng được cải thiện.

Ngoài ra, khả năng kết nối giữa thị trường cấp 2 với các thị trường cấp 1 được cải thiện nhờ mạng lưới cơ sở hạ tầng được nâng cấp và ngày càng có nhiều dự án đầu tư lớn đổ về các thị trường cấp 2.