"Phao cứu sinh" từ Nghị định 35 

Batdongsan.com vừa công bố Báo cáo tâm lý người tiêu dùng bất động sản về các xu hướng nửa cuối năm 2023 cho thấy 61% người tham gia khảo sát có dự định mua bất động sản trong một năm tới. Trong số đó, 59% có nhu cầu mua để đầu tư và đất nền là loại hình được người mua tiềm năng hướng đến nhiều nhất (40%), sau đó mới đến chung cư (28%) và nhà riêng (21%).

"Đất nền bất ngờ "chiếm sóng", chứng tỏ dù tình hình thị trường hiện tại chưa khởi sắc, người Việt vẫn luôn mong muốn sở hữu đất nền, nhu cầu mua đất trong tương lai gần vẫn áp đảo so với các loại hình khác", chuyên gia của Batdongsan.com.vn, nhận định.

Đặc biệt, theo số liệu thống kê, đất nền đã ghi nhận mức tăng giá ấn tượng lên đến 69% sau khoảng 9 năm. Khảo sát tháng 5/2023 của DKRA Group, ghi nhận nguồn cung mới của phân khúc đất nền trong tháng đạt mức cao nhất trong 5 tháng qua, tăng 2,1 lần so với tháng trước. Trong đó, nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở thị trường Bình Dương với tỉ lệ lên đến 83.6%.

Không những "lấn lướt" về nguồn cung, tỉ lệ tiêu thụ ở khu vực này cũng đạt ở mức cao. Lượng giao dịch thành công tập trung chủ yếu ở các sản phẩm có mức giá từ 1-2 tỉ đồng, bởi đây là phân khúc vừa túi tiền, dễ sở hữu và tính thanh khoản cao.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, nguyên nhân đất nền tại một số địa phương đang vào "guồng quay" tăng giá do kỳ vọng của người mua. Bên cạnh đó, xét về dài hạn, đây vẫn là loại hình đầu tư tiềm năng nếu biết lựa chọn những sản phẩm đất nền có giá trị sử dụng cũng như khả năng khai thác tạo ra dòng tiền trên chính sản phẩm đó.

“Có thể xây nhà trọ, nhà kho, công xưởng hoặc trở thành căn nhà thứ hai. Hiện nay, tỷ lệ đô thị hoá của Hà Nội khoảng 49% và TP HCM khoảng 70%, cả nước ta có 8 tỉnh thành có tỷ lệ đô thị hóa trên 50%. Như vậy, vẫn còn dư địa phát triển và nhu cầu về đất đai luôn hiện hữu”, ông Nguyễn Quốc Anh cho hay.

Đặc biệt, mới đây, Chính phủ ban hành Nghị định 35 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng với hàng loạt điểm mới. Trong đó, cho phép UBND tỉnh quy định khu vực được tự quyết phân lô bán nền mà không phải xin ý kiến, phần nào đã tạo tâm lý tích cực hơn đối với những nhà đầu tư đang nắm giữ đất nền.

"Nhiều nhà đầu tư đang "ôm" đất nền khi nghe được thông tin trên như "người chết đuối vớ được cọc". Đặc biệt là giới đầu cơ nắm trong tay nhiều đất nền ở các tỉnh kỳ vọng sẽ mở ra “lối thoát hiểm”, khơi thông thanh khoản thị trường vốn đã "đóng băng" nhiều tháng qua", Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định.

Nhà đầu tư "gom đất" cần lưu ý gì?

Nhiều chuyên gia cho rằng, đối với phân khúc đất nền, hiện mức giá cũng được điều chỉnh sát với giá trị thực sau giai đoạn tăng trưởng nhanh đã mở ra cơ hội cho nhà đầu tư lẫn khách hàng có nhu cầu ở thực. Trong báo cáo thị trường Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) mới công bố, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, nhìn nhận, trong quý III/2023 hoặc ở giai đoạn cuối năm sẽ có những đợt tìm kiếm đất nền nhiều hơn khi những khó khăn đã được tháo gỡ, thị trường phục hồi trở lại, lãi suất giảm, các kênh huy động vốn được khơi thông.

"Bắt mạch" thị trường, ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D DKRA Group cho biết, nhận định, quý III-IV/2023 là thời gian áp lực tài chính của nhiều nhà đầu tư sẽ lên cao và sẽ phải giảm giá bán nhiều sản phẩm đất nền. 

"Thị trường có thể xác định "đáy" và đây là thời điểm thích hợp để mở hầu bao. Nếu tiếp tục chờ, người mua có thể sẽ đánh mất cơ hội sở hữu bất động sản giá tốt”, Giám đốc R&D DKRA Group cho biết.

Tuy nhiên, ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản, nhận định dù là phân khúc có khả năng sinh lời cao, nhưng đất nền hiện không dành cho số đông và nhà đầu tư cần tỉnh táo xác định được các tiêu chí của một dự án tiềm năng để chọn lọc kỹ. Cần kiểm tra quy hoạch sử dụng đất, luôn phải kiểm tra giá đất dân khu vực lân cận để tránh mua "hớ". Bên cạnh đó, nên tận dụng để "săn" các dự án có chính sách giảm giá với nhiều ưu đãi, cam kết lợi nhuận, chiết khấu từ chủ đầu tư.

Đồng thời nhấn mạnh, các nhà đầu tư đang “ngâm” đất cần nghiêm túc cân nhắc việc giảm lãi, thậm chí bán lỗ để thoát hàng, thay vì cố vay lãi để cầm cự vì có thể sa lầy sâu hơn, khó cứu vãn. Với nhà đầu tư chờ rót tiền, đất nền sẽ là cơ hội cho người có sẵn tiền mặt. Các nhà đầu tư "tay ngang" không nên nhảy vào hoặc nếu muốn thì cần dòng tiền dài hạn, tầm nhìn 3-5 năm.

“Dựa trên tình hình thực tế, nhà đầu tư cần tìm những vị trí kinh doanh tốt, quy hoạch tốt… nhưng có giá “ngộp”, rẻ hơn 30-50% so với lúc đỉnh. Có thể đề nghị giảm giá 30%, sau đó 25% và hạ xuống 20%. Bên mua nên mạnh dạn ngã giá, có thể chốt đơn giảm 15-20% là mức giảm khả thi”, chuyên gia này lưu ý.