“Đón sóng” tăng giá bất động sản 

Sau khi chính thức được khởi công xây dựng, Dự án Đường vành đai 3 TP.HCM và mới đây là vành đai 4 - Vùng Thủ đô Hà Nội, đã mang đến “làn gió mới” thổi vào thị trường bất động sản vốn đang bí bách. Sau nhiều tháng giữ tiền để nghe ngóng, giới đầu tư địa ốc dần rũ bỏ tâm lý phòng thủ, rục rịch đi “săn” những quỹ đất có vị trí đẹp để ôm hàng tại các khu vực đắc địa như Sóc Sơn, Hoài Đức… 

Xu hướng đầu tư "ăn theo" con sóng hạ tầng để săn bất động sản không phải mới, nhưng trong thời điểm hiện nay, đây là “đòn bẩy” được nhiều nhà đầu tư bất động sản ưa chuộng. Bởi trong bối cảnh thị trường vẫn còn nhiều thách thức, sự đột phá về hạ tầng chính là bệ phóng để tăng giá trị và tăng thanh khoản.  

Cụ thể, theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, phân khúc đất nền nằm trên tuyến đường Vành đai 3 đi qua TP. Thủ Đức, Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh liên tục "nhảy" giá, trong đó mức giá có độ tăng trưởng cao nhất thuộc khu vực TP. Thủ Đức. Đáng chú ý, khu đất có Vành đai 3 đi qua như Nguyễn Cư Trinh, Tam Đa, Nguyễn Xiển với chi phí đất nền ở thời gian trước đây chỉ ở mức 2 – 3 tỷ đồng với diện tích khoảng 100 – 120m2, sau khi có quy hoạch mức giá đã được tăng lên đến hơn 3,5 – 5 tỷ tùy khu vực kết nối đến Vành đai 3. 

Đối với các khu vực như Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh thì giá đất sẽ dao động khoảng 1,8 - 2,5 tỷ đồng/100m2. Một số dự án thuộc phân khúc đất nền có thể nói đến tại huyện Củ Chi như Bình Mỹ Center, Bình Mỹ Riverside... có mức giá từ 22 – 30 triệu đồng/m2 với tổng diện tích từ 80 – 100m2.

Ngoài ra còn có các dự án căn hộ chạy dọc theo Vành đai 3 đều có chủ đầu tư là các “ông lớn” như Vinhomes, Masterise Homes, Gamuada Land… Dự án Vinhomes Grand Park tại TP. Thủ Đức thuộc P.Long Thạnh Mỹ đang có mức giá giao dịch từ 70 triệu đồng/m2, với ưu thế ngay cạnh tuyến đường Vành đai 3.  

Ông Trần Quốc Thái, Cục trưởng Cục Phát triển đô thị, Bộ Xây dựng, nhận định, tại khu vực trung tâm, thời gian tạo lập quỹ đất sạch để phát triển dự án khá dài, cần từ 3-5 năm, trong khi thời gian này được rút ngắn đáng kể khi đầu tư vào các địa phương lân cận nhờ thủ tục đầu tư cởi mở hơn, hạ tầng giao thông kết nối cũng ngày một cải thiện. Đây là một trong những lý do chính thúc đẩy các nhà đầu tư và doanh nghiệp dịch chuyển về vùng ven. Đặc biệt, xung lực từ tuyến đường huyết mạch này đã giúp các phân khúc bất động sản tăng tối thiểu từ 10 – 11%.  

"Các dự án sẽ được triển khai rất nhiều và thanh khoản dồi dào khi xây dựng được mạng lưới hạ tầng giao thông có kết nối thuận lợi, bởi khi hạ tầng phát triển, thị trường địa ốc sẽ được tiếp cận ở nhiều hướng khác nhau, khách hàng có nhiều cơ hội hơn, nhu cầu gia tăng và giá trị bất động sản cũng sẽ tăng theo", ông Thái cho hay.  

Lời khuyên cho nhà đầu tư   

Mặc dù các dự án khủng đường Vành đai đang là cơ hội cho các nhà đầu tư "bám sóng", đón đầu tuyến đường này, nhưng trước hiện tượng nhà đầu tư đổ xô “ăn theo” dự án trên, các chuyên gia cảnh báo nên cẩn trọng để tránh “bẫy” sốt ảo, dự án thiếu tính pháp lý…   

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam thẳng thắn cho rằng, để "tạo sóng" thị trường, "đội lái" thường dựa trên thông tin tốt để tăng giá, tạo sốt đất. Theo đó, nhà đầu tư cần hết sức thận trọng, "bắt mạch" kỹ về thị trường, nắm rõ về quy hoạch, tính thanh khoản để tránh rủi ro chôn vốn, đồng thời cần nắm được 2 vấn đề cơ bản nhất. Thứ nhất là dư địa tăng giá, và thứ hai là tiến độ triển khai hạ tầng.   

"Trước khi quyết định "móc hầu bao", nhà đầu tư cần đánh giá tính hợp lý của mức giá hiện tại. Trong đó, hai yếu tố giới đầu tư cần xem xét là giá giao dịch của dự án trong 1-2 năm về trước và điều kiện phát triển hạ tầng. Tiếp đó, họ có thể so sánh chỉ số này với tốc độ biến động giá bình quân của toàn thị trường để đưa ra những đánh giá khách quan về tính hợp lý của mức giá hiện tại", ông Đính nói. 

Đưa ra những lưu ý về việc phát triển hạ tầng giao thông, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội cho biết, một công trình hạ tầng giao thông thường được triển khai trong nhiều năm, theo từng giai đoạn nhất định như: giai đoạn đang được phê duyệt, giai đoạn giải phóng mặt bằng, hay giai đoạn sắp triển khai thi công. Bởi vậy, giới đầu tư cần nắm rõ hiện trạng quy hoạch và tiến độ hoàn thiện của các dự án thành phần, để đưa ra quyết định "rót vốn" sáng suốt nhất. 

"Tại các khu vực mà điều kiện phát triển hạ tầng chưa được ấn nút khởi động, giá bất động sản vẫn có khả năng bị điều chỉnh", bà Hằng phân tích. 

Đặc biệt, ngoài điều kiện pháp lý của dự án là yếu tố cần giới đầu tư đặc biệt lưu tâm thì giới đầu tư nên tìm đến các sản phẩm được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, có kinh nghiệm trong việc phát triển bất động sản, tại khu vực được đầu tư bài bản về cơ sở hạ tầng. "Điều này cũng góp phần đảm bảo giá trị bất động sản và có thể gia tăng tính thanh khoản cho dự án bất động sản trong dài hạn", vị chuyên gia lưu ý.