Thị trường dần "lộ đáy"

Cuối quý 2, đầu quý 3, thị trường bất động sản đã "le lói" nhiều gam màu tươi sáng hơn, hứa hẹn đưa thị trường bước vào giai đoạn phục hồi rõ nét hơn. Các chuyên gia nhận định đây chính là thời điểm tốt để “bắt đáy” thị trường bất động sản.

"Thước đo" để nhiều doanh nghiệp tự tin đã "dò" được đáy chính là những tín hiệu tích cực từ chính sách đang xuất hiện ngày một nhiều. Ngân hàng Nhà nước tiếp tục hạ lãi suất điều hành trong tháng 5 sớm hơn kỳ vọng là một trong những thông tin trợ lực cho thị trường trở lại. Lãi suất "đảo chiều" là chỉ dấu quan trọng cho thấy giai đoạn khó khăn nhất đã qua, chu kỳ phục hồi tâm lý của thị trường sẽ bắt đầu dù tốc độ còn hạn chế.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhìn nhận mặc dù lãi suất vay tiêu dùng hay cho vay mua nhà hiện vẫn ở mức tương đối cao, khoảng 14%/năm, nhưng với kịch bản cơ sở lạm phát bình quân được kiểm soát quanh mức 4-4,5%, cơ quan quản lý có thêm dư địa để nới lỏng chính sách tiền tệ trong năm 2023.

Việc cân đối hạ mặt bằng lãi suất của các ngân hàng có thể có độ trễ nhưng những thông tin dự báo luôn là yếu tố tác động mạnh nhất đến tâm lý thị trường. Sau một thời gian “căng cứng” về thanh khoản thì từ đầu tháng 4 đến nay hàng loạt doanh nghiệp đã liên tiếp bung hàng để đón đầu lượng người có nhu cầu và nhà đầu tư bắt đáy.

“Sóng” mạnh nhất có lẽ là thị trường TP.HCM. Đơn cử như chủ đầu tư Nam Long với giỏ sản phẩm đa dạng, đáp ứng nhiều "khẩu vị" an cư, đầu tư khác nhau như dòng căn hộ biệt lập Flora tại Akari City giai đoạn 2 (quận Bình Tân); khu căn hộ biệt lập Flora Panorama thuộc dự án Mizuki Park (Bình Chánh). Tại các dự án này, chủ đầu tư giữ vững tiến độ xây dựng và bàn giao theo đúng cam kết. Chỉ trong tháng 5 vừa qua, hơn 50 căn hộ Flora tại Akari City đã giao dịch thành công.

Dự báo về thị trường thời gian tới, chuyên gia của DKRA Việt Nam cho rằng, nguồn cung phân khúc đất nền trong quý 2/2023 sẽ nhích tăng so với 3 tháng đầu năm, dao động khoảng 450 – 600 nền, tập trung chủ yếu tại các vùng phụ cận như Bình Dương, Long An, Đồng Nai. Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang so với quý 1 nhằm kích cầu thị trường.

Một điểm đáng lưu ý là ở giai đoạn hiện tại, việc nhiều chủ đầu tư tích cực triển khai các chương trình bán hàng ưu đãi đi kèm chính sách thanh toán linh hoạt cho khách hàng. Đây được xem là giải pháp “tự cứu thanh khoản” cho chính mình trong bối cảnh người mua “ngại” đi vay để mua nhà và chờ chính sách về lãi suất “ngấm” vào thị trường.

Bên cạnh đó, bà Thanh Phạm, Quản lý cấp cao, CBRE Việt Nam phân tích, lúc này nếu chỉ áp dụng các chính sách bán hàng như trước kia, thì với mức lãi suất lên tới 13-14%/năm hiện nay, nhiều người sẽ “chùn chân” vì áp lực trả lãi quá lớn.

"Giá bất động sản hiện nay đã giảm cục bộ tới 45% nhưng nhiều nhà đầu tư vẫn ở tâm thế nghe ngóng, chờ đợi thị trường điều chỉnh sâu để bắt đáy. Vậy nên, các chính sách ưu đãi vừa là cách thức hỗ trợ người mua, vừa là giải pháp "tự thoát khó" của chủ đầu tư. Khi đó, cả người mua lẫn chủ đầu tư đều giảm được sự lệ thuộc vào vốn vay ngân hàng để mua nhà cũng như phát triển dự án”, bà Thanh cho hay.  

Thận trọng trong "cuộc đua" phục hồi   

Theo các chuyên gia, những khó khăn hiện tại chỉ là ngắn hạn. Với nỗ lực hỗ trợ từ Chính phủ, thị trường bất động sản sẽ sớm đi qua cơn bĩ cực và manh nha cho chu kỳ tăng trưởng mới. Đến lúc này đã có thể khẳng định thị trường đang rõ đáy và là thời điểm đáng để quyết định rót vốn vào bất động sản, nhất là với những người đang có nhu cầu cấp thiết về nhà ở.   

Phần lớn các "ông lớn" bất động sản đã đi qua mùa đại hội cổ đông thường niên và đang ráo riết cho kế hoạch bán hàng từ nay đến cuối năm. Chiến lược về sản phẩm, giá bán của từng dự án cũng đã được lãnh đạo doanh nghiệp chia sẻ với cổ đông và làm cơ sở để đặt kế hoạch kinh doanh năm nay.

Chủ đầu tư Khang Điền mới đây cho hay, đã ghi nhận kết quả tốt khi chào bán dự án The Classia Khang Điền và đang lên kế hoạch khai thác chuyển tiếp cho đến cuối năm. Tập đoàn Hưng Thịnh cũng kỳ vọng rất lớn vào hai dự án mới được mở bán Dự án Moonlight Avenue và dự án Avarta Thủ Đức...

Novaland dù còn chịu hệ lụy bởi cuộc khủng hoảng trái phiếu nhưng động thái gỡ khó về pháp lý cho các dự án của doanh nghiệp này ở nhiều địa phương cũng đem đến hy vọng phục hồi. "Rổ hàng" khổng lồ từ một số dự dán tại Phan Thiết, Đồng Nai... đang là cơ sở để doanh nghiệp này sẵn sàng tham gia vào cuộc đua bán hàng của thị trường bất động sản.

Dù thị trường được đánh giá là "chạm đáy" nhưng nhiều doanh nghiệp nhìn nhận, để tăng tốc không phải dễ bởi những yếu tố rủi ro vẫn chực chờ bủa vây. Một số chủ đầu tư và doanh nghiệp môi giới cho rằng họ không kỳ vọng vào việc bán được nhiều hàng trong năm nay. Những sự kiện mở bán với hàng nghìn người mua như giai đoạn 2021-2022 rất hiếm trong bối cảnh hiện tại.

Đó là lý do khiến hầu hết doanh nghiệp đưa ra kế hoạch kinh doanh năm nay dựa trên kịch bản hết sức thận trọng. Trong đó, quan trọng nhất vẫn là đánh giá lại nhu cầu cũng như sức tiêu thụ của thị trường hiện tại để đưa ra sản phẩm phù hợp. Nếu chiến lược kinh doanh không nhìn vào nhu cầu của khách hàng, doanh nghiệp sẽ bị bỏ lại trong cuộc đua phục hồi. 

Tại Hội nghị bất động sản mới đây, ông Nguyễn Đăng Ninh, Tổng Giám đốc Sàn tư vấn bất động sản tại TP.HCM - Vision Holdings cho hay: "Gần đây, phần lớn khách mua đều có chung yêu cầu về nhà đất giá vừa túi tiền, vị trí tiềm năng tại các đô thị gần TP.HCM như: Đồng Nai, Long An, Bình Dương… Tuy nhiên, sản phẩm như vậy không nhiều và buộc chúng tôi phải tìm kiếm và chọn lọc giữa rất nhiều các dự án trên thị trường”.

Ông Phạm Đình Huy, Giám đốc Đầu tư của Tập đoàn Nam Long cho biết, doanh nghiệp đã tiến hành tái cơ cấu, "lọc" lại danh mục bất động sản sẵn sàng bán và quyết định giữ lại sản phẩm có giá trị cao để tập trung bán các sản phẩm vừa túi tiền với nhiều phân khúc khách hàng khác nhau, được hấp thụ tốt ngay thời điểm khó khăn.

"Chỉ có những sản phẩm "thật" mới phù hợp để bước vào cuộc đua từ đáy, bởi đây là sản phẩm sở trường của doanh nghiệp", lãnh đạo Nam Long nhấn mạnh.