Lãi vay giảm xuống 8 - 9% thị trường mới "phản ứng"

Kể từ giữa tháng 3/2023 đến nay, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã ba lần liên tiếp hạ lãi suất điều hành, cho thấy chính sách tiền tệ đang giảm dần mức độ thắt chặt. Ngay sau cuộc họp của lãnh đạo các nhà băng với NHNN vào sáng 25/5, hơn 20 ngân hàng hạ lãi suất tại nhiều kỳ hạn, đưa mức lãi suất niêm yết cao nhất về 8,5% một năm. Các ngân hàng giảm trung bình 0,5% một năm với các kỳ hạn dưới 6 tháng, tương ứng mức giảm của cơ quan điều hành. Với các kỳ hạn từ 6 tháng trở lên, hệ thống ngân hàng đã giảm trung bình 0,2 - 0,3% một năm so với cách đây hai tuần.

Rõ ràng, sự tăng trưởng hay trầm lắng của thị trường bất động sản luôn có liên hệ mật thiết với lãi suất ngân hàng. Trong đó, bất động sản ở thực sẽ là “mảnh đất” màu mỡ nhất nhưng cũng cạnh tranh nhất khi nhu cầu của thị trường vọt tăng nhờ các nút thắt về tín dụng được gỡ vướng. Theo đó, nhiều kỳ vọng đây là "sức bật" cho thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng trở lại. 

Tuy nhiên, ở góc độ doanh nghiệp, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property), cho rằng dù đã giảm lãi suất nhiều lần nhưng vẫn "chưa thấm vào đâu". Điều này chỉ mới tác động một phần tới tâm lý, chứ chưa thực sự trở thành đòn bẩy để vực lại thị trường đang vô cùng bết bát. 

“Thực tế thị trường vẫn trong giai đoạn giảm, nên dù lãi suất giảm thêm cũng chưa có tác động nhiều. Trong khi, nguồn cung và cầu bất động sản hiện nay gần như "tê liệt". Theo đó, điều này chỉ tích cực với các đơn vị có nợ sẵn, họ vay để cơ cấu lại nợ, còn với người vay đầu tư mới gần như không có. Đa phần các nhóm đầu tư trên thị trường vẫn đang ngồi chờ. Giai đoạn này, nhiều đơn vị sẽ ưu tiên dành thời gian hoàn thiện hồ sơ pháp lý”, ông Toản nói.

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, trong 5 tháng đầu năm 2023, số lượng doanh nghiệp bất động sản giải thể là 554, lần lượt giảm 61,45 và tăng 30,4% so với cùng kì năm trước. Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam mới đây cũng công bố, lượng giao dịch bất động sản các tháng gần đây còn chậm, nguyên nhân là do người dân cảm thấy đây chưa phải thời điểm thích hợp để vay mua nhà, kể cả đối với người mua có nhu cầu ở thực. Các khoản vay mua nhà thường là vay trong thời gian dài hạn cho nên các ngân hàng cần cân nhắc về mức độ rủi ro trong việc giảm mạnh lãi vay.

Nêu quan điểm, ông Phạm Anh Khôi, thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường Hội Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng, biểu đồ lãi suất là yếu tố quyết định tác động tới việc dòng tiền có quay lại thị trường bất động sản hay không. Hiện mức cho vay phổ biến quanh mốc 13-14%/ năm. Nếu con số này vẫn neo cao, sẽ gây bất lợi cho nền kinh tế, trong đó có ngành bất động sản.

"Trong trường hợp lãi suất cho vay chỉ "nằm vùng" quanh ngưỡng 12-13% một năm, dòng tiền nhiều khả năng vẫn bị đứng. Người giữ tiền mặt tạm thời cầm tiền quan sát, chờ đợi chứ không dịch chuyển tiền vào nền kinh tế. Khi nào mức lãi suất cho vay về quanh mức 8-9% thì khi đó thị trường bất động sản mới phản ứng. Vì đây là "ngưỡng" mà các nhà đầu tư có khả năng chịu đựng được khi đi vay", ông Khôi nhận định.

Điều kiện để "bẻ khóa" thị trường

"Bắt mạch" thị trường, chuyên gia kinh tế TS. Đinh Thế Hiển, phân tích sự khác biệt lớn nhất của giai đoạn hiện nay và một thập kỷ trước chính là giá cả. Đơn cử vào năm 2012, khi bất động sản đóng băng thì giá đất nền sổ đỏ quận 9 chỉ khoảng 8 - 10 triệu đồng/m2. Đến nay, sau ba năm liên tục "sốt nóng", giá bất động sản đã bị đẩy lên mức quá cao. Nếu như từ năm 2019, thị trường bất động sản chững lại hoặc đi ngang thì sẽ có tích lũy để tiếp tục tăng trưởng. Thế nhưng giai đoạn 2020 - 2021, giá bất động sản lại tiếp tục tăng trong bối cảnh kinh tế suy thoái.

Do đó, muốn thị trường "ấm" lên thì phải nhen nhóm một số cơ hội. Thứ nhất là dòng tiền xuất hiện, thứ hai là mặt bằng giá đã giảm xuống một mức nào đó đủ để người mua tin tưởng và chấp nhận. Còn nếu ai cũng muốn giữ giá cao chờ đợi cơ hội thì từ nay đến cuối năm, thị trường sẽ khó có chuyển biến.

Về triển vọng năm 2024, xét trong bối cảnh kinh tế thế giới có sự phục hồi, xuất khẩu ổn định và nền kinh tế thị trường nội địa thuận lợi hơn…, ông Hiển cho rằng kịch bản thị trường bất động sản tan băng là khá rõ, nhưng sẽ tập trung ở khu vực dân cư đô thị, vùng có thể đầu tư khai thác được.

Lúc này, mặt bằng giá sẽ giảm hoặc đi ngang chứ không có chuyện tăng. Thị trường sẽ không xuất hiện các nhà đầu tư mới (chưa ôm đất) đổ tiền mua bất động sản giống như một làn sóng trước đây. Số lượng người ôm đất mong muốn thoát hàng ra đang nhiều hơn số lượng người có sẵn tiền để ôm hàng, tức là cầu thấp hơn cung.

“Năm 2024, dòng tiền đầu tư bất động sản sẽ dễ định vị hơn, tức là chủ đầu tư sẽ xuống tiền mua bán ở những "tọa độ" rõ tiềm năng và có thể khai thác được chứ không mua bán ồ ạt từ thành thị đến thôn quê hẻo lánh như trước đây. Các nhà đầu cơ hiện nay không còn niềm tin mua đất sau đó ăn bằng lần như 5 - 7 năm trước, do đó họ sẽ không mạo hiểm để xuống tiền”, ông Hiển nhận định.