Thứ tư, 27/09/2023

TP HÀ NỘI _°C /_% weather

Doanh Nhân Trẻ
Doanh Nhân Trẻ

Doanh Nhân Trẻ

  • Click để copy

'Phễu lọc' cho thị trường bất động sản: Có thực sự cần thiết?

Hồng Gấm
- 13:45, 14/05/2023

(DNTO) - Chủ trương Luật về thị trường bất động sản, phải rõ "sân chơi, người chơi và luật chơi", vì vậy, nhiều kỳ vọng đề xuất giao dịch qua sàn sẽ là “màng lọc” bảo vệ khách hàng. Tuy nhiên, nếu ưu tiên hay bắt buộc sử dụng thiết chế nào cũng cần có sự nghiên cứu, đánh giá tác động một cách nghiêm túc, khách quan.

Trong khi Chính phủ giữ quan điểm

Trong khi Chính phủ giữ quan điểm "mua bán bất động sản phải qua sàn", doanh nghiệp, chuyên gia tiếp tục bày tỏ lo ngại việc này sẽ làm đội chi phí. Ảnh: TL.

Chưa hết băn khoăn

Thực tế thời gian qua, không ít vụ chủ đầu tư “nói một đằng, làm một nẻo” khi đưa ra thị trường những sản phẩm "nhập nhèm" về điều kiện bán hàng, thiếu các thủ tục pháp lý… Người mua ở trong thế phải tự kiểm chứng chất lượng, pháp lý, giá cả... Do không có đủ kiến thức, kinh nghiệm, vì vậy không ít khách hàng đã bị “dính” quả lừa, dẫn đến khiếu kiện, tranh chấp, trong đó vụ Công ty cổ phần Địa ốc Alibaba là một ví dụ gây chấn động điển hình. 

Trước những "lùm xùm" trên, mới đây, tại Dự thảo luật trình Quốc hội, để "thanh lọc thị trường", Chính phủ bảo lưu quan điểm chủ đầu tư bán, cho thuê nhà hình thành trong tương lai bắt buộc phải giao dịch qua sàn. Chủ trương này được coi như là “màng lọc” để nâng cao tính minh bạch, trách nhiệm cũng như quyền lợi của các bên tham gia giao dịch bất động sản, và dự kiến sẽ được trình Quốc hội thông qua tại kỳ họp thứ 6, diễn ra vào tháng 10/2023. Điều đó có nghĩa, thời gian để Dự án Luật quan trọng này được thông qua không còn nhiều. Tuy nhiên, quy định này đưa ra tại dự thảo Luật vẫn nhiều rối ren khi chưa nhận được sự đồng tình từ dư luận. 

Tại Hội thảo góp ý cho Luật Kinh doanh bất động sản ngày 12/5, một trong những ý kiến được đề xuất là bỏ quy định bán bất động sản qua sàn. Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cho rằng, quy định này có vẻ "cứng nhắc". Bởi hiện nhiều chủ đầu tư là các công ty đầu tư bất động sản đều sử dụng linh hoạt việc phối hợp giữa lực lượng bán hàng trực tiếp của chủ đầu tư và một số sàn.

"Khối lượng hàng bán được của bộ phận bán hàng của chủ đầu tư luôn "chênh" hơn lượng hàng do các sàn giao dịch bên ngoài bán được. Chi phí hoa hồng cho các sàn bên ngoài luôn ở mức gấp 2 lần phí hoa hồng cho bộ phận của chủ đầu tư tự bán. Ban soạn thảo cần cân nhắc về việc có nên đưa ra thêm một nấc trung gian, trong khi chúng ta đang cố gắng giảm bớt các thủ tục trung gian để giảm chi phí cho doanh nghiệp", ông Hiệp bày tỏ.

Ông Hiệp đề xuất sửa lại Điều 57: “Các giao dịch bất động sản phải công khai minh bạch qua các sàn giao dịch do các chủ đầu tư tự tổ chức hoặc qua các sàn giao dịch trung gian (nếu các chủ đầu tư tư không tự tổ chức được). Về tiêu chí các sàn giao dịch, ông Hiệp cũng kiến nghị cần cụ thể hơn, “thế nào là có cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu?”, Kể cả sàn giao dịch trực tiếp và điện tử?".

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia độc lập trong lĩnh vực đất đai, xây dựng, lo ngại quy định này sẽ phát sinh thủ tục, chi phí cho cả doanh nghiệp lẫn người mua.

"Theo Luật công chứng, khi thực hiện công chứng hợp đồng mua bán, công chứng viên sẽ đánh giá tính pháp lý của tài sản. Công việc này sẽ bị chồng chéo với nội dung hoạt động của sàn theo dự thảo luật mới. Ngoài ra, nếu mức thu phí công chứng không quá 0,1% giá trị hợp đồng thì qua sàn, chi phí trung gian sẽ tăng lên khoảng 2-8%, tức là tăng gấp 20 - 80 lần. Quy định này đang có dấu hiệu ngăn cản quyền tự do, tự chủ kinh doanh, tìm kiếm thị trường của người dân", ông Đỉnh nhận định và đề nghị xem xét kỹ trường hợp này.

Theo chuyên gia, thay vì luật hóa hay bắt buộc thì chỉ nên khuyến khích giao dịch sản phẩm bất động sản qua sàn và có cơ chế bảo đảm quyền lợi cho người mua và người bán. Ảnh: TL.

Theo chuyên gia, thay vì luật hóa hay bắt buộc thì chỉ nên khuyến khích giao dịch sản phẩm bất động sản qua sàn và có cơ chế bảo đảm quyền lợi cho người mua và người bán. Ảnh: TL.

Cần nhưng đừng "buộc"

Thực tế, Quy định chuyển nhượng bất động sản phải qua sàn, không mới. Trong Luật Kinh doanh bất động sản 2006 đã có quy định này nhưng sau đó bãi bỏ trong lần sửa đổi năm 2014 do không đạt được mục tiêu hạn chế trốn thuế mà còn nảy sinh nhiều tiêu cực, trở thành rào cản trong bối cảnh thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn. Nếu giờ áp dụng lại, những vướng mắc cũ có thể xuất hiện. Vì vậy, Dự thảo hiện nay lấy lại quy định cũ mà chưa có luận cứ vững chắc và đánh giá toàn diện, đồng bộ lợi ích của việc thông qua sàn thì sẽ rất khó thuyết phục cử tri, dư luận xã hội.

Nhìn sang câu chuyện của nước Mỹ,  Anh, Úc, Singapore... Chính phủ các nước này quy định tất cả hoạt động giao dịch bất động sản phải thông qua công ty môi giới chuyên nghiệp nhưng có sự giám sát chéo giữa các bang vào Hiệp hội Quốc gia nhà bất động sản (NAR), nên các sàn giao dịch và môi giới được kiểm soát chặt chẽ, thông tin được sàn truyền tải đến khách hàng cho đến khi giao dịch thành công. 

"Lẽ đó, ở Việt Nam, thay vì luật hóa hay "chốt cứng" thì chỉ nên khuyến khích giao dịch sản phẩm bất động sản qua sàn và có cơ chế bảo đảm quyền lợi cho người mua và người bán. Đồng thời, qua đó đặt thêm trách nhiệm, các tiêu chuẩn hành nghề chuyên nghiệp cho đơn vị môi giới phải thông tin chính xác và đầy đủ về sản phẩm cho khách hàng", ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhìn nhận.

Ở góc độ luật sư, ông Trịnh Hữu Đức, Hội Luật gia Việt Nam cho rằng, thực tế, bản chất của sàn giao dịch bất động sản là đơn vị trung gian tổ chức "hoạt động thương mại" chứ không phải là một "công cụ pháp lý" để ngăn ngừa sai phạm hay bảo vệ quyền, lợi ích của người dân.

Ông Đức phân tích: Bản chất của sàn giao dịch là một đơn vị kinh doanh dịch vụ, phải có lợi nhuận, nên nếu cho rằng bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn để ngăn ngừa những sai phạm của chủ đầu tư hay giảm thiểu rủi ro cho người dân là thiếu căn cứ và việc giao dịch qua sàn để đảm bảo lợi ích của người dân cũng thiếu cơ sở thực tiễn.

"Các quốc gia trên thế giới thường có trách nhiệm can thiệp đến thị trường nhưng chủ yếu họ bảo đảm quyền lợi pháp lý và minh bạch về thông tin cho người mua chứ không can thiệp về giá", ông Đức nhấn mạnh.

Từ lẽ đó, để thị trường minh bạch, Chính phủ cần thúc đẩy cơ chế yêu cầu các cơ quan nhà nước có liên quan phải cung cấp thông tin kịp thời, chính xác để người dân tham khảo từ sơ đồ quy hoạch đến các lịch sử giao dịch, giá bán tài sản thật trong quá khứ gần nhất…, thậm chí những yếu tố rủi ro, sản phẩm giảm giá trị hoặc tăng giá.

Rõ ràng, đã là thị trường thì phải quản lý hàng hoá, bán cái gì, mua cái gì. Nhà nước đóng vai trò đạo diễn để có hàng hoá chất lượng, càng nhiều người mua càng tốt, nhưng cũng lưu ý phải phải tạo thuận lợi, minh bạch, công khai để thị trường phát triển, đừng “đẻ” thêm điều kiện, thủ tục, trừ những gì thực sự đặc thù của thị trường, lĩnh vực bất động sản. Nên chăng, cần cân nhắc thêm quy định để giảm phí qua sàn hoặc có quy định "mở" về giao dịch bất động sản.

Tin khác

Bất động sản
Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) và Hiệp hội Du Lịch Việt Nam (VITA) vừa ký kết hợp tác phối hợp thường xuyên và bền vững trên cơ sở phát huy chức năng, nhiệm vụ của mỗi bên theo điều lệ hoạt động, quy định pháp luật để phát triển các hoạt động của hai ngành Bất động sản và Du lịch.
1 giờ
Bất động sản
Nhiều nhà đầu tư tại TP.HCM đang truyền tai nhau về cơ hội kinh doanh bán lẻ tại Vinhomes Grand Park (TP. Thủ Đức) bởi nơi đây là tâm điểm vui chơi, giải trí, mua sắm hàng đầu khu vực với lượng khách dồi dào mỗi tuần, nay còn được chủ đầu tư hỗ trợ “khủng” với nhiều chính sách linh hoạt.
1 ngày
Bất động sản
Đưa ra khuyến nghị với doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh quy mô nợ đang “phình to”, rủi ro về tái cấp vốn tăng cao, các chuyên gia khuyến nghị doanh nghiệp khi huy động vốn phải gắn với mục đích sử dụng và quan tâm quản lý rủi ro tài sản, phải biết sắp xếp vốn để “tự giải cứu chính mình”.
2 ngày
Bất động sản
Các chuyên gia chỉ ra rằng, nếu cứ chăm chăm phát triển phân khúc nhà ở cao cấp mà bỏ qua nhà thương mại giá rẻ thì vấn đề căn bản của thị trường vẫn chưa được tháo gỡ. Thị trường bất động sản còn khó khăn dài.
3 ngày
Bất động sản
Thị trường bất động sản đang đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ. Mặc dù sức cầu thị trường rất tốt, nhưng vẫn chứng kiến sự suy giảm trong giao dịch do các nhà đầu tư đang đối diện với vấn đề "chôn" vốn và phải giải quyết những thách thức tài chính.
4 ngày
Bất động sản
Lĩnh vực bất động sản hiện có 12 luật liên quan trực tiếp, 20 luật có dính dáng đang điều phối. Tuy nhiên, những luật này lại thiếu đồng bộ, chồng chéo và mâu thuẫn, góp phần "bóp nghẹt" thị trường, đồng thời tạo ra những rủi ro cho doanh nghiệp và nhà đầu tư.
4 ngày
Bất động sản
Quỹ căn Glory Heights thuộc đại đô thị Vinhomes Grand Park (TP. Thủ Đức) được đông đảo khách hàng săn đón khi tọa lạc trên mặt tiền đại lộ mua sắm Rodeo thời thượng, trực diện TTTM Vincom Mega Mall được thiết kế theo mô hình "Life-Design Mall" lớn nhất miền Nam cùng các biểu tượng của đại đô thị.
5 ngày
Bất động sản
Không phủ nhận giá trị gia tăng của bất động sản gần cao tốc thường được ví như “diều gặp gió" khi tăng từ 3- 4 lần, thậm chí có nơi tăng đến 10 lần. Sau nhiều năm vắng bóng, bất động sản phía Nam đang dần trở lại đường đua nhờ sự "thay da đổi thịt" mạnh mẽ của hạ tầng. 
6 ngày
Bất động sản
Theo các chuyên gia, làm nhà ở thương mại khó 1 thì nhà ở xã hội khó 3 bởi ngoài nhiều lợi nhuận từ một dự án nhà ở xã hội chỉ khoảng 10%, thấp hơn nhiều so với nhà ở thương mại. Cần tăng lợi nhuận định mức của các nhà đầu tư tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội lên 15%.
1 tuần
Bất động sản
Batdongsan.com.vn nhận định, cơ quan chức năng sẽ rà soát chung cư, chung cư mini nói chung, buộc phải tuân thủ điều kiện phòng cháy chữa cháy mới được kinh doanh. Điều này dẫn đến khan hiếm nguồn cung trên thị trường, có thể đẩy giá lên cao. 
1 tuần
Bất động sản
Sở hữu không gian sống tiện nghi, thoải mái với hệ tiện ích phong phú, nơi mỗi ngày được thư giãn và tái tạo năng lượng đã trở thành khát khao mạnh mẽ của nhiều gia đình trong guồng quay của nhịp sống hiện đại.
1 tuần
Bất động sản
Sự xuất hiện của Glory Heights (Vinhomes Grand Park) được nhiều khách hàng đón nhận nồng nhiệt bởi dự án thỏa mãn loạt tiêu chí về một không gian sống hoàn hảo, cân bằng sức khỏe thể chất - tinh thần giữa trung tâm TP. Thủ Đức.
1 tuần
Bất động sản
Hiện tâm lý của nhà đầu tư đã bớt "căng cứng", bằng chứng là trong tháng 8 vừa qua, giao dịch nhà đất đang bắt đầu xuất hiện với tần số dày hơn khi nhu cầu tìm mua sản phẩm địa ốc đã tăng 6%, trong khi số lượng tin rao bán trên cả nước cũng tăng 4% so với tháng trước đó.
1 tuần
Bất động sản
Hiện nay, dòng tiền luân chuyển trong chính nội tại doanh nghiệp đang là vấn đề cần được chú ý. Trong bối cảnh tất cả áp lực từ việc triển khai dự án, huy động vốn lẫn trả nợ đang cùng một lúc đè lên vai có thể khiến chất lượng dòng tiền của doanh nghiệp trở nên đáng lo hơn.
2 tuần
Bất động sản
Giữ vị trí độc tôn giữa lòng Vinhomes Grand Park (TP. Thủ Đức), The Beverly được chăm chút tỉ mỉ từng chi tiết nhằm mang đến cuộc sống thượng lưu đậm chất Mỹ cho cư dân tương lai.
2 tuần