Phân khúc nhà đất tăng trung bình 10-15%/năm

Thị trường bất động sản sau thời gian dài chênh lệch cung cầu tại phân khúc chung cư, đã có những tín hiệu hồi phục khi thanh khoản gia tăng tại một số phân khúc và khu vực. Nhà đất chính là phân khúc gia nhập “làn sóng tăng giá” tiếp theo trong những tháng đầu năm 2023.

Theo báo cáo mới công bố về chỉ số giá bất động sản của Savills 4 tháng đầu năm, tùy vào đặc điểm xây dựng, vị trí, phân khúc nhà đất có mức tăng trung bình 10-15%/năm.

Ghi nhận thực tế, những căn nhà riêng quận Thanh Xuân thuộc Nhân Chính, Khương Trung, Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Trung, Thanh Xuân Nam, Khương Mai, Kim Giang…, có giá bán dao động từ 3,2-3,5 tỷ đồng/căn vào cuối năm ngoái thì hiện tại đã tăng lên 3,3-3,7 tỷ đồng/căn. 

Tại quận Cầu Giấy, nhà riêng là loại hình bất động sản có biến động giá tăng mạnh nhất, trung bình 9,6%/năm. Mức biến động này tương đương với các quận lân cận như Nam Từ Liêm (9,6%), Thanh Xuân (9,2%). Tuy nhiên do mặt bằng giá nhà riêng tại Cầu Giấy cao hơn, nên thực tế đơn giá trên mỗi m2 tăng trung bình hàng năm khá cao, khoảng 11,4 triệu/m2/năm.

Nhà riêng quận Đống Đa, khu vực Khâm Thiên, Trung Tự, Thịnh Quang, Khương Thượng, Thái Thịnh, Phương Liên, Thái Hà, Văn Chương… những căn nhà cũng tăng từ mức giá 3,4-4,1 tỷ đồng/căn lên mức 3,6-4,4 tỷ đồng/căn.

Nhiều chuyên gia và người mua nhà đánh giá, hiện tại giá bán các căn nhà riêng trong ngõ khu vực nội thành Hà Nội ngang ngửa giá bán căn hộ chung cư thuộc phân khúc trung hay cao cấp cùng khu vực. Bởi khảo sát mới đây của Batdongsan.com.vn cho thấy, hiện các căn hộ tại một số dự án chung cư cao cấp ở quận Tây Hồ, cũng chỉ có mức giá dao động từ 105 – 156 triệu đồng/m2, còn tại TP HCM từ 105 - 403 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, trong bối cảnh thị trường "ngộp" hàng, "rớt" thanh khoản trầm trọng, những tưởng khách mua sẽ là phía nắm lợi thế, nhưng thực tế cho thấy chủ nhà mới là bên “nắm đằng chuôi”. Điều này thể hiện ở việc số lượng người chủ động tìm kiếm mua nhà tại phân khúc nhà đất tăng cao. Khách sẵn sàng chi tiền tỷ, thậm chí hàng chục tỷ đồng “tiền tươi” để sở hữu, nếu chủ nhà chấp nhận giảm giá 10-15% so với cách đây 1 năm. 

Theo chia sẻ của một số đơn vị môi giới bất động sản, tỷ lệ khách hàng chốt thành công trong các đợt mở bán cũng gia tăng, nhà mặt phố và nhà riêng là loại hình bất động sản có giá trị khai thác thương mại nhận được nhiều sự quan tâm với lượt tìm kiếm lần lượt chiếm 20% và 9%, lượng hồ sơ tăng gấp 2-3 lần so thời điểm trước Tết Nguyên Đán.

Giải mã “làn sóng tăng giá”

Đánh giá về những biến động của phân khúc nhà đất, tại talkshow bất động sản mới đây, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết: Nhà đất đắt và luôn đông khách bởi ít nguồn cung.

"Đặc biệt, phân khúc nhà riêng, nhà mặt phố không chỉ giới đầu tư mà cả người mua nhà ở thực cũng không ngại "rót tiền" lúc này. Giỏ hàng có ít sản phẩm chất lượng, giá tốt nên thường xuất hiện, có giá “ngon” là khách nhảy vào ngay, cạnh tranh rất gắt. Có khách mua, mãi lực cao, điều quan trọng là chủ nhà chịu giảm giá bao nhiêu %", vị này nhận định.

Những diễn biến từ thực tế cho thấy, nhà phố đang là phân khúc có tiềm năng đầu tư "sáng" hơn cả. Hiện, bên cạnh nhu cầu mua ở thực, nhiều nhà đầu tư đang rót tiền “gom” nhà để tích sản, tranh thủ cho thuê.

"Phần lớn người mua bất động sản là có mục đích đầu tư dài hạn. Do đó, tâm lý đầu tư sẽ không bị "xáo trộn" bởi những yếu tố ngắn hạn như dịch bệnh hoặc tín dụng, lãi suất... Có một câu nói rất hay: Không nên bán rẻ tài sản của chúng ta. Chúng ta đầu tư kỳ vọng 3-5 năm, thậm chí đầu tư 10 năm thì không có lý do gì để bán. Các nhà đầu tư kỳ vọng những mảng xám của thị trường sẽ hết trong 2-3 năm, sau đó thị trường sẽ quay lại”, ông Nguyễn Quốc Anh nhận định.

Được đánh giá là kênh an toàn, tuy nhiên, theo các chuyên gia, các nhà đầu tư vẫn nên thận trọng để tránh rủi ro. Bởi đây là phân khúc dành cho những người có dòng tiền mạnh, tầm nhìn dài hạn. Dù tiềm năng tăng giá và thanh khoản tốt nhưng vì là phân khúc đắt tiền nên rủi ro “chôn vốn” là rất hiện hữu, do đó tuyệt đối không vay vốn để đầu tư.

Một điểm đáng chú ý khác là dù là phân khúc giữ giá rất tốt nhưng ngược lại biên độ tăng giá lại thấp hơn so với các loại hình khác. Cụ thể, khi thị trường tốt, các phân khúc khác có thể tăng 30-100%/năm, thì phân khúc này cũng chỉ tăng trung bình 15-20%/năm.

“Nhà riêng, nhà mặt phố là sự lựa chọn tối ưu cho các nhà đầu tư có nền tảng tài chính, ưu tiên tính ổn định, lâu dài. Ngược lại với những người sử dụng đòn bẩy tài chính thì rủi ro rất cao. Nhìn chung, ở bất kỳ phân khúc nào, để đầu tư hiệu quả, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ, không phụ thuộc vào môi giới, tìm hiểu pháp lý rõ ràng trước khi xuống tiền”, ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc công ty đầu tư Bất Động Sản Việt An Hòa, nhìn nhận.