Cuộc chạy đua vào bất động sản công nghiệp 

Theo các chuyên gia, bức tranh thị trường bất động sản công nghiệp thời gian qua nhiều gam màu trầm, vì các chủ đầu tư khu công nghiệp vẫn đang trong làn sóng tiến lên phía trước vượt qua đại dịch nhưng có yếu tố không đồng bộ từ quản lý nhà nước tới thị trường, từ hình thức, đến nội dung...

“Các tỉnh làm xúc tiến “rầm rập” nhưng các thủ tục, quy định chung như tháo gỡ pháp lý vẫn rất lúng túng. Các nhà đầu tư cũng đang phải thay đổi theo xu hướng chung khi mọi thứ đều bị siết chặt, đặc biệt là tài chính, nên tình trạng chung vẫn là “hô” to nhưng thực chất vẫn chủ yếu nghe ngóng là nhiều chứ chưa quyết liệt.

Chưa kể, một số địa phương có tiềm năng phát triển bất động sản công nghiệp, nhưng cơ sở hạ tầng lại chưa phát triển. Điển hình như Tây Ninh - đây là địa phương có lợi thế phát triển, nhưng yếu thế về  hạ tầng, làm hạn chế cơ hội thu hút đầu tư của địa phương này", ông Nguyễn Anh Minh, Phó tổng giám đốc, kiêm Giám đốc Tài chính Công ty cổ phần Shinec nhìn nhận.

Tuy nhiên hiện nay, sự hỗ trợ của Nghị định 35/2022/NĐ-CP cùng với giá thuê đất khu công nghiệp được dự báo tiếp tục tăng trên toàn cầu cũng như tại Việt Nam được nhiều ý kiến nhận định sẽ tác động tích cực đến kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp.

Theo đó, đánh giá về triển vọng thị trường những tháng cuối năm 2022, giới chuyên gia cho rằng, bức tranh thị trường sẽ trở nên rõ nét và bứt phá sau khoảng 3 tháng nữa.

Nhiều cơ sở để lạc quan, khi nhà đầu tư đang có xu hướng tìm về khu vực đất đai có giá trị sử dụng cao, quanh các khu công nghiệp. Đặc biệt, nhiều nhà đầu tư "nhạy bén" thường vào đón đầu các khu vực định hướng phát triển khu công nghiệp mới, đang ở giai đoạn đầu phát triển, thậm chí biên lợi nhuận đầu tư có thể gấp nhiều lần so với các khu vực đã bão hòa khu công nghiệp. Đây cũng là xu hướng mà các nhà đầu tư tận dụng để bỏ dòng tiền an toàn trong bối cảnh biến động.

Bên cạnh đó, phân khúc đất nền tại các khu vực vùng ven, cạnh các khu công nghiệp – nơi có những dự án cơ sở hạ tầng quan trọng đang triển khai, tiềm năng tăng trưởng tốt được nhiều nhà đầu tư lựa chọn, vì có thanh khoản cao. Bất động sản ven các khu công nghiệp trở thành “điểm sáng”, khiến nhà đầu tư mạnh tay rót tiền. Bởi ngoài lợi nhuận từ việc tăng giá sẽ có khả năng khai thác cho thuê, kinh doanh buôn bán...

Theo đánh giá của ông John Campbell, Phó giám đốc, Trưởng bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills Việt Nam, việc mở cửa trở lại là yếu tố quan trọng giúp củng cố niềm tin cho các doanh nghiệp và nhà đầu tư quốc tế, đồng thời hứa hẹn một năm 2022 phát triển thành công của lĩnh vực công nghiệp.

Thực tế cho thấy ngay trong quý đầu năm, không ít nhà đầu tư lớn đã đầu tư nhà máy để mở rộng hoạt động sản xuất, kinh doanh tại Việt Nam. Đặc biệt là rất thị trường bất động sản công nghiệp sôi động với những khoản đầu tư trị giá hàng tỷ USD tại các khu công nghiệp trên cả nước.

Đơn cử, mới đây, LOGOS Viet Nam Logistics Venture cũng thực hiện thương vụ M&A thứ 4 tại Việt Nam. Ngày 17/2, LOGOS và Manulife Investment Management đã thiết lập mối quan hệ đối tác liên doanh để mua lại một nhà xưởng logistics hiện đại xây theo yêu cầu (built-to-suit) có tổng diện tích 116.000m2 với giá trị đầu tư lên đến 80 triệu USD.

CapitaLand Development cũng đã ký biên bản ghi nhớ đầu tư 1 tỷ USD với tỉnh Bắc Giang để phát triển khu công nghiệp, khu hậu cần và khu đô thị đầu tiên của CLD tại Việt Nam. Cùng với đó, Công ty cổ phần phát triển công nghiệp BW đã mua lại khu công nghiệp DEEP C với quy mô khoảng 74.000m2 tại khu công nghiệp Bắc Tiên Phong, tỉnh Quảng Ninh.

"Thị trường cần một làn sóng mới. Những bất động sản “ăn” theo các khu công nghiệp trở thành hướng đầu tư mới. Các "ông lớn" đổ tiền vào bất động sản công nghiệp kéo theo các nhà máy, công xưởng, người lao động đổ về làm việc. Nhu cầu về bất động sản an cư, kinh doanh gần khu công nghiệp tăng mạnh.

Làn sóng đầu tư bất động sản vùng ven và bất động sản ven khu công nghiệp sẽ trở thành xu hướng, phát triển mạnh trong thời gian tới. Nhiều nhà đầu tư sẽ thắng lớn nếu chọn được sản phẩm tốt tại đây", ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D DKRA Vietnam nêu quan điểm.

Đầu tư sao để 'hốt bạc'?

Để đầu tư hiệu quả, tránh rủi ro, theo các chuyên gia, nhà đầu tư tham gia vào phân khúc này phải lưu ý đến vấn đề pháp lý, quy hoạch. Hiện nay, nhà đầu tư đã có những trang xem được thông tin quy hoạch, biết được vị trí một khu đất đang nằm trong, nằm ngoài hay nằm giáp ranh khu công nghiệp hoặc đến sở, phòng tài nguyên và môi trường kiểm tra.

 Đặc biệt, tại talkshow với chủ đề “Đầu tư bất động sản thời giá lên”, ông Võ Văn Mười, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản Kim Thịnh Phát, cho rằng, có 3 giai đoạn để đầu tư bất động sản ven khu công nghiệp.

Giai đoạn mới triển khai khi vừa có thông tin về dự án, rủi ro nhiều nhưng sinh lời cao. Giai đoạn này dễ xảy ra sốt đất, minh chứng là năm 2021 đã xảy ra cơn sốt đất ở Bà Rịa - Vũng Tàu theo thông tin một tập đoàn bất động sản lớn mở một nhà máy tại đây.

"Nhà đầu cơ tận dụng cơ hội đó để lướt sóng, có người kiếm được rất nhiều tiền nhưng cũng có những nhà đầu tư bị kẹt trong cơn bùng nổ", ông Mười nhìn nhận.

Giai đoạn triển khai, thông tin pháp lý đã hoàn chỉnh, các khu công nghiệp đã định hình, quy hoạch. Nhà đầu tư bắt đầu thi công nhà xưởng, mời nhà máy về hợp tác. Trong giai đoạn này, giá tăng tốt nhất, tính thanh khoản tốt, thời điểm đó dễ mua bán, sinh lời.

Giai đoạn thông tin minh bạch, nhà xưởng hoàn chỉnh, nhà đầu tư lưu ý đây không còn là thời điểm đầu tư lãi vốn nữa mà là đầu tư dòng tiền. Nhà đầu tư có thể chọn mặt bằng vị trí đắc địa để kinh doanh nhà trọ, quán ăn, dịch vụ cho công nhân, chuyên gia.

“Nhà đầu tư cần cân nhắc vào tiền thời điểm nào, ra thời điểm nào để có phương án đầu tư cụ thể cho cá nhân”, ông Mười nhấn mạnh.