Bất động sản từ lâu được xem là một trong những trụ cột của nền kinh tế, có sức lan tỏa tới hàng loạt ngành liên quan như xây dựng, vật liệu, tài chính, dịch vụ. Tuy nhiên, đặc thù chu kỳ đầu tư dài, quy mô vốn lớn và thời gian thu hồi vốn kéo dài khiến lĩnh vực này khó có thể chỉ trông cậy vào một kênh dẫn vốn duy nhất. Trong bối cảnh đó, giới chuyên gia cho rằng REIT (Real Estate Investment Trust - quỹ tín thác đầu tư bất động sản) có thể trở thành một mảnh ghép quan trọng, kết nối thị trường vốn với thị trường bất động sản.

Thị trường bất động sản đang thiếu những "chân kiềng" vốn

Trong nhiều năm qua, nguồn vốn của doanh nghiệp bất động sản Việt Nam chủ yếu dựa vào ba trụ: vốn chủ sở hữu, tín dụng ngân hàng và tiền ứng trước từ khách hàng. Giai đoạn 2019-2021, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản từng bùng nổ, trở thành kênh huy động vốn trung, dài hạn quan trọng, giúp giảm phụ thuộc vào ngân hàng. Nhưng sau cú điều chỉnh mạnh năm 2022-2023, thị trường này vẫn đang trong quá trình phục hồi, chưa trở lại quy mô của giai đoạn trước.

Theo số liệu từ Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), 6 tháng đầu năm 2026, giá trị phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản đạt gần 92.000 tỷ đồng, tăng hơn gấp đôi so với cùng kỳ năm trước. Dù vậy, tổng dư nợ trái phiếu doanh nghiệp hiện chỉ tương đương khoảng 10% GDP - một khoảng cách còn khá xa so với mục tiêu 60% GDP vào năm 2045, và chỉ bằng 7-8% quy mô tín dụng ngân hàng. Điều này cho thấy tín dụng ngân hàng vẫn đang gánh vai trò chủ lực trong việc cấp vốn cho thị trường.

Ở nhiều thị trường phát triển, phạm vi của REIT đã vượt xa các phân khúc truyền thống như văn phòng hay bán lẻ. Tại Mỹ, các loại tài sản mới nổi như logistics, khu công nghiệp, trung tâm dữ liệu, hạ tầng viễn thông, chăm sóc sức khỏe hay self-storage hiện chiếm hơn một nửa vốn hóa của chỉ số FTSE Nareit All Equity REITs. Xu hướng này được đánh giá là đặc biệt đáng chú ý với Việt Nam, khi các động lực tăng trưởng mới như công nghiệp hóa, thương mại điện tử, chuyển đổi số hay nhu cầu nhà ở cho thuê đang dần hình thành những nhóm tài sản có khả năng tạo dòng tiền ổn định trong dài hạn.

Một điểm cần lưu ý là REIT không đồng nghĩa với việc chỉ mua những tài sản đã hoàn thiện, có tỷ lệ lấp đầy cao. Trên thực tế, một số REIT vẫn đầu tư vào tài sản cần cải tạo hoặc tái cơ cấu để nâng cao hiệu quả khai thác. Điều cốt lõi không nằm ở việc tài sản đã "hoàn chỉnh" hay chưa, mà ở khả năng tạo ra và duy trì dòng tiền trong dài hạn.

Ra đời tại Mỹ từ năm 1960 với mục tiêu mở rộng cơ hội đầu tư vào các bất động sản quy mô lớn, đến nay REIT đã được luật hóa tại 42 quốc gia và vùng lãnh thổ, đại diện cho khoảng 85% GDP toàn cầu. Tính đến cuối năm 2024, thế giới có 1.021 REIT niêm yết với tổng vốn hóa thị trường vốn chủ sở hữu khoảng 2,04 nghìn tỷ USD, theo báo cáo của Nareit công bố năm 2025. Riêng tại Mỹ, REIT đang sở hữu hơn 4,5 nghìn tỷ USD tài sản bất động sản thương mại.

Khi được vận hành minh bạch, dựa trên cơ sở định giá độc lập và tài sản đáp ứng tiêu chuẩn đầu tư, REIT có thể giúp doanh nghiệp rút ngắn vòng quay vốn, giảm áp lực duy trì tài sản trên bảng cân đối kế toán, từ đó có thêm nguồn lực để phát triển các dự án mới. Tuy vậy, REIT không phải "người mua cuối cùng" của mọi loại tài sản. Khả năng một tài sản được REIT tiếp nhận còn phụ thuộc vào chất lượng pháp lý, hiệu quả vận hành, khả năng tạo dòng tiền cũng như các giới hạn đầu tư theo quy định pháp luật. Đặc biệt, các giao dịch giữa REIT với doanh nghiệp có quan hệ liên quan cần được kiểm soát chặt để bảo vệ nhà đầu tư.

Sự tương thích giữa REIT và xu hướng tái định vị của thị trường Việt Nam

Một trong những chuyển dịch đáng chú ý của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay là cách thức xác lập giá trị tài sản đang thay đổi. Nếu như trước đây, giá trị bất động sản chịu ảnh hưởng lớn từ vị trí, tiến độ dự án và kỳ vọng tăng giá, thì hiện tại, thị trường đang dần chuyển sang coi trọng giá trị khai thác, nhu cầu ở thực và hiệu quả đầu tư dài hạn. Đây cũng là xu hướng được VARS IRE ghi nhận trong báo cáo thị trường bất động sản quý II và 6 tháng đầu năm 2026.

Đáng chú ý, xu hướng này có sự tương đồng rõ nét với cách vận hành của REIT. Thay vì dựa chủ yếu vào giá trị giao dịch hay kỳ vọng tăng giá, REIT hướng tới việc sở hữu, khai thác và quản lý tài sản trong dài hạn, trong đó giá trị được phản ánh qua khả năng tạo và duy trì dòng tiền. Các yếu tố như tỷ lệ lấp đầy, giá thuê, chất lượng khách thuê, thu nhập hoạt động ròng, chi phí vận hành hay năng lực quản lý trở thành những thước đo quan trọng.

Sự tương thích này, theo các chuyên gia, không chỉ nằm ở cách định giá mà còn ở cách tạo lập giá trị. Khi hiệu quả khai thác và dòng tiền trở thành tiêu chí then chốt, chủ đầu tư sẽ có thêm động lực chú trọng đến chất lượng xây dựng, thiết kế, khả năng thu hút khách thuê cũng như hiệu quả vận hành lâu dài - thay vì chỉ tập trung vào tốc độ bán hàng như trước đây.

Dù vậy, thực tế cho thấy vấn đề của Việt Nam không hoàn toàn nằm ở việc thiếu khung pháp lý. Trên thị trường hiện có nhiều quỹ đầu tư có tỷ trọng lớn vào bất động sản, nhưng phần lớn lại đầu tư vào cổ phiếu doanh nghiệp bất động sản, thay vì trực tiếp sở hữu danh mục tài sản tạo dòng tiền - đây chính là điểm khác biệt cốt lõi so với mô hình REIT đúng nghĩa.

Nhìn sang Singapore, quốc gia này hiện có 39 REIT và Property Trust với tổng vốn hóa khoảng 100 tỷ đô la Singapore. Điều đáng chú ý là Singapore không chỉ xây dựng khung pháp lý cho REIT, mà còn hình thành một hệ sinh thái đồng bộ, bao gồm chính sách thuế, thị trường chứng khoán, nguồn tài sản, nhà đầu tư tổ chức và cơ chế quản trị. Đây được xem là bài học quan trọng: REIT không thể phát triển chỉ nhờ việc cho phép thành lập quỹ, mà cần một hệ sinh thái đủ điều kiện để vốn, tài sản và nhà đầu tư kết nối minh bạch, hiệu quả.

Theo VARS IRE, việc REIT chưa phát triển mạnh tại Việt Nam không phản ánh sự thiếu hiệu quả của mô hình, mà cho thấy các điều kiện vận hành ở quy mô lớn vẫn chưa hoàn chỉnh. Để hoàn thiện hệ sinh thái này, cần đồng thời triển khai nhiều giải pháp: hoàn thiện khung pháp lý về thành lập, sở hữu, chuyển nhượng tài sản; xây dựng cơ chế thuế phù hợp nhằm hạn chế đánh thuế trùng; phát triển nguồn tài sản đủ điều kiện như văn phòng, khu công nghiệp, logistics, trung tâm dữ liệu; mở rộng lực lượng nhà đầu tư tổ chức dài hạn như bảo hiểm, quỹ hưu trí; đồng thời nâng cao tiêu chuẩn định giá, quản trị, kiểm toán và kiểm soát đòn bẩy tài chính.

Trong dài hạn, REIT không nên được nhìn nhận như công cụ thay thế tín dụng ngân hàng hay trái phiếu doanh nghiệp, mà mỗi kênh vốn sẽ đảm nhận một vai trò riêng trong vòng đời bất động sản. Tín dụng, vốn chủ sở hữu và trái phiếu phù hợp hơn ở giai đoạn hình thành, phát triển dự án; trong khi REIT có thể phát huy vai trò rõ nét khi tài sản đã hoàn thành, đi vào khai thác và tạo ra dòng tiền ổn định. Nếu được xây dựng trên một hệ sinh thái pháp lý, thuế, tài sản và quản trị phù hợp, REIT hoàn toàn có thể trở thành cầu nối giữa thị trường vốn và thị trường bất động sản, góp phần thúc đẩy vòng quay vốn dài hạn cho nền kinh tế.