Hàng trăm dự án nhà ở thương mại tại trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước đã rơi vào trạng thái đóng băng kéo dài chỉ vì một vướng mắc pháp lý đặc thù. Doanh nghiệp dù đã dốc lượng vốn khổng lồ để gom đủ quỹ đất rộng lớn nhưng lại không thể triển khai, do khu vực dự án kẹt lại một phần diện tích đất xen kẽ do cơ quan nhà nước quản lý.

Để giải quyết tình trạng trớ trêu này, Ủy ban Nhân dân TP.HCM đang khẩn trương lấy ý kiến cho dự thảo quy định mới về điều kiện tách các phần đất công do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý thành dự án độc lập.

Trọng tâm của dự thảo nằm ở quy trình xử lý sau khi thẩm định, tạo ra hai ngã rẽ mang tính quyết định đối với sinh mệnh của các dự án bất động sản.

Trường hợp khu đất công đủ điều kiện tách riêng, Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ tham mưu tổ chức đấu giá hoặc đấu thầu chọn nhà đầu tư. Ngược lại, nếu phần đất này không đủ tiêu chuẩn để đứng độc lập, nhà nước sẽ tiến hành thu hồi và giao hoặc cho thuê thẳng cho chủ đầu tư dự án hiện hữu mà không cần qua quy trình đấu giá.

Cơ chế giao thẳng này chính là chiếc phao cứu sinh được giới kinh doanh địa ốc chờ đợi từ lâu. Việc không phải trải qua thủ tục đấu giá phức tạp đối với những diện tích đất vụn vặt sẽ giúp doanh nghiệp tiết kiệm đáng kể thời gian thủ tục và chi phí cơ hội.

Quan trọng hơn, quy định này loại bỏ rủi ro một nhà đầu tư đối thủ nhảy vào trúng đấu giá phần đất lõi, từ đó gây phá vỡ toàn bộ quy hoạch kiến trúc của dự án đã được dày công chuẩn bị.

Ranh giới giữa việc phải mang ra đấu giá hay được giao thẳng phụ thuộc hoàn toàn vào các hệ số kỹ thuật khắt khe được vạch ra trong dự thảo. Tại khu vực đô thị, phần đất công xen kẽ muốn tách thành dự án độc lập phải chiếm tối thiểu 5% tổng diện tích khu đất phù hợp quy hoạch mà nhà đầu tư đang nắm giữ. Con số này được nâng lên mức 10% đối với các khu vực ngoài đô thị.

Ngoài tỷ lệ phần trăm, mặt bằng thực tế cũng phải đáp ứng các tiêu chuẩn cứng về không gian kiến trúc. Khu đất công cần có ít nhất một mặt tiếp giáp đường giao thông hiện hữu hoặc đường quy hoạch với lộ giới tối thiểu 10,5 mét, đồng thời chiều rộng mặt tiền cũng phải đạt con số tương đương. Yêu cầu này nhằm đảm bảo phần đất sau khi tách ra có khả năng kết nối hạ tầng độc lập, không bị bủa vây hoặc cô lập bởi dự án của nhà đầu tư tư nhân.

Về mặt quy mô, không gian quy hoạch cao tầng tại đô thị đòi hỏi khu đất công phải bao phủ được một hình chữ nhật rộng ít nhất 1.000 mét vuông với một cạnh dài 30 mét để được xem xét tách riêng.

Khu vực quy hoạch thấp tầng có tiêu chuẩn giảm đi một nửa, chỉ yêu cầu mức tối thiểu 500 mét vuông với một cạnh dài ít nhất 20 mét.

Ở khu vực ngoài đô thị, ngưỡng diện tích tối thiểu được đẩy lên 2.000 mét vuông cho công trình cao tầng và 1.000 mét vuông cho công trình thấp tầng.

Các điều khoản mới này được đánh giá là sự chắt lọc và kế thừa những kinh nghiệm thực tiễn từ quá trình áp dụng quy định tương tự tại Bình Dương hay Bà Rịa - Vũng Tàu. Khâu thẩm định tách dự án sẽ được tiến hành ngay từ bước xem xét chủ trương đầu tư ban đầu hoặc khi điều chỉnh chủ trương đối với các dự án đề xuất mở rộng.

Những dự án đã lỡ nhịp, được duyệt chủ trương trước đây nhưng chưa kịp giao đất, cũng sẽ được các sở ngành rà soát lại để xử lý dứt điểm từng trường hợp theo khung pháp lý mới.

Sự rõ ràng trong tiêu chí phân loại đất công xen kẽ được kỳ vọng sẽ cởi trói cho hàng loạt thương vụ mua bán sáp nhập (M&A) bất động sản đang tạm dừng bước để nghe ngóng thủ tục. Khi hành lang pháp lý được đả thông, nguồn vốn khổng lồ đang kẹt trong các dự án treo sẽ được giải phóng, trực tiếp tạo ra nguồn cung mới cho thị trường nhà ở và tạo động lực dòng tiền cho nền kinh tế chung.