.

Metro làm thay đổi giá trị của vị trí bất động sản

Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, sau khi metro số 1 vận hành, các dự án dọc tuyến ghi nhận tác động tích cực khi giá nhà tăng nhanh hơn, thanh khoản cải thiện, trong khi các trung tâm thương mại thu hút khách tốt hơn và tỷ lệ lấp đầy được cải thiện.

“Điều này cũng góp phần thay đổi cách nhà đầu tư đánh giá địa điểm phát triển dự án”, bà nói.

Theo đó, bên cạnh vị trí địa lý, khả năng kết nối và thời gian di chuyển ngày càng được coi trọng. “Khoảng cách không còn chỉ được đo bằng kilomet mà còn bằng số phút cần thiết để tiếp cận các khu vực việc làm, thương mại và dịch vụ”, bà Ngọc cho biết.

Trong bối cảnh quỹ đất trung tâm khan hiếm và chi phí sở hữu phương tiện cá nhân tăng, khả năng tiếp cận metro trở thành lợi thế của bất động sản. Theo bà Ngọc, TOD đang “từ một tiêu chí điểm cộng trở thành một tiêu chí chiến lược trong quá trình đánh giá cơ hội đầu tư tại TP.HCM nhờ khả năng tăng giá trị tài sản trong dài hạn”.

Như vậy, giá trị của một dự án không chỉ nằm ở khoảng cách tới trung tâm mà còn ở khả năng kết nối với mạng lưới việc làm, thương mại và dịch vụ của toàn đô thị.

Metro mở rộng, bất động sản nào hưởng lợi?

Theo Cushman & Wakefield, khi mạng lưới metro TP.HCM mở rộng, nhiều loại hình bất động sản có thể hưởng lợi nhưng mức độ và thời điểm khác nhau.

Bán lẻ được hưởng lợi sớm nhờ lượng khách qua lại, đặc biệt tại các ga trung chuyển, ga trung tâm và ga cuối tuyến, qua đó hỗ trợ doanh thu, thu hút thương hiệu và cải thiện tỷ lệ lấp đầy.

Với căn hộ, metro giúp rút ngắn thời gian di chuyển, mở rộng lựa chọn nhà ở và có thể thúc đẩy nhu cầu mua để ở, cho thuê, nhất là với người trẻ, gia đình trẻ và lao động đô thị.

Văn phòng cũng có thể hưởng lợi, nhưng một nhà ga đơn lẻ chưa đủ để hình thành cụm văn phòng mới nếu thiếu cộng đồng doanh nghiệp, dịch vụ hỗ trợ và nguồn nhân lực. Lợi thế sẽ rõ hơn tại các điểm trung chuyển lớn hoặc khu TOD được quy hoạch thành trung tâm việc làm.

Khách sạn có thể cải thiện công suất khi du khách dễ dàng tiếp cận nơi lưu trú và kết nối với khu vực nội đô.

Tuy nhiên, về dài hạn, bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc cho rằng các dự án hỗn hợp kết hợp nhà ở, văn phòng, bán lẻ, dịch vụ và tiện ích công cộng trong bán kính đi bộ quanh nhà ga có khả năng hưởng lợi lớn nhất.

“Sự bổ trợ giữa các chức năng giúp duy trì dòng người trong nhiều khung giờ, nâng cao hiệu quả sử dụng đất và tạo sức sống bền vững cho toàn khu vực”, bà nhận định.

Theo đó, nhà ở tạo nhu cầu cho bán lẻ và dịch vụ, văn phòng duy trì dòng người ban ngày, còn nhà ở và tiện ích công cộng giúp khu vực tiếp tục hoạt động vào các khung giờ khác, qua đó giảm sự phụ thuộc vào một loại hình bất động sản duy nhất.

Điều kiện để TOD tạo giá trị thay vì chỉ kéo giá đất

Theo bà Ngọc, để TOD tạo giá trị bền vững, trước hết quy hoạch sử dụng đất phải đa dạng, kết hợp nhà ở với văn phòng, bán lẻ, khách sạn, y tế, giáo dục, dịch vụ công cộng và không gian xanh. “Một khu TOD chỉ có căn hộ sẽ khó tạo ra việc làm và hoạt động kinh tế bền vững”, bà phân tích.

Bên cạnh đó, khả năng đi bộ và kết nối chặng cuối phải được đảm bảo. “Nếu hành khách xuống metro nhưng vẫn phải phụ thuộc vào xe máy hoặc ô tô cho chặng cuối, hiệu quả của mô hình sẽ bị hạn chế đáng kể”, bà lưu ý.

Khu TOD cũng cần mật độ phát triển đủ lớn nhưng đi cùng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và không gian công cộng tương xứng. “Nếu chỉ tăng hệ số sử dụng đất mà không nâng cao chất lượng đô thị, TOD có thể tạo thêm áp lực thay vì giải quyết các vấn đề hiện hữu”, bà nói.

Ngoài ra, cơ chế bồi thường, hợp tác công tư và chia sẻ giá trị gia tăng từ đất đai cần minh bạch để tạo điều kiện cho đầu tư dài hạn. Mỗi khu TOD cũng cần được định vị theo lợi thế riêng, có thể là tài chính, công nghệ, giáo dục, y tế, bán lẻ, logistics hoặc du lịch.

“Doanh nghiệp không lựa chọn địa điểm chỉ vì có metro, mà còn dựa trên khả năng tiếp cận nhân lực và khách hàng, chi phí hoạt động, chất lượng hạ tầng, hệ sinh thái dịch vụ và hình ảnh thương mại”, bà Ngọc cho biết.

Theo bà, khi các điều kiện này được đáp ứng đồng thời, TOD mới có thể vượt khỏi câu chuyện tăng giá đất để trở thành động lực thu hút doanh nghiệp, tạo việc làm và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế địa phương.