Mới đây, tại Diễn đàn tài chính 2026 với chủ đề: “Khơi thông dòng vốn, kết nối đa kênh”, các doanh nghiệp bất động sản tiếp tục phản ánh những khó khăn của thị trường. Sau giai đoạn vướng mắc pháp lý, dự án đình trệ, thanh khoản suy giảm thì nhiều doanh nghiệp nếu khó khăn nhất hiện nay là dòng vốn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng sau giai đoạn khó khăn pháp lý thì thách thức lớn nhất hiện nay của doanh nghiệp chính là dòng vốn. Theo ông Châu, tín dụng ngân hàng vẫn là “bà đỡ” quan trọng của thị trường bất động sản. Nếu tín dụng tiếp tục bị siết, doanh nghiệp sẽ càng khó khăn hơn, nguồn cung nhà ở tiếp tục bị ảnh hưởng và thị trường khó phục hồi.

Cũng tại hội thảo, nhiều ý kiến đề xuất cần nới room tín dụng và tách bạch chính sách cho nhà ở phục vụ nhu cầu thực, thay vì áp dụng cơ chế điều hành với bất động sản cao cấp hay nghỉ dưỡng. Theo lập luận này, việc các tổ chức tín dụng “đồng ứng xử” các phân khúc như nhau sẽ tạo ra độ vênh giữa nhu cầu nhà ở thực và dòng vóng tín dụng.

Đồng tình quan điểm này, ông Trần Văn Hiếu, Tổng giám đốc OBC Holding, cho rằng ngân hàng cần phân loại tín dụng theo từng phân khúc bất động sản, thay vì quản lý chung. Nhà ở phục vụ nhu cầu thực, đặc biệt phân khúc vừa túi tiền, không nên chịu cùng mặt bằng tín dụng với bất động sản cao cấp và nghỉ dưỡng.

Những đề xuất này cho thấy, phản ánh áp lực của doanh nghiệp trong bối cảnh thị trường vẫn phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, đặc biệt ở phân khúc nhà ở dân sinh – nơi được xem là “đầu ra” quan trọng để duy trì thanh khoản thị trường.

Phản hồi ý kiến của doanh nghiệp, đại diện Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã đưa ra thông tin rõ ràng, nhất quán. Ông Nguyễn Phi Lân, Vụ trưởng Vụ dự báo thống kê, ổn định tiền tệ, tài chính (NHNN) thẳng thắn, tín dụng vào bất động sản hiện vẫn đang tăng cao hơn mức bình quân của toàn nền kinh tế.

Ông Nguyễn Phi Lân dẫn chứng, trong năm 2025, tín dụng của nền kinh tế đã tăng khoảng 19%, trong khi huy động vốn chỉ tăng khoảng 14%. Tính đến giữa tháng 5, dư nợ tín dụng đạt khoảng 19,4 triệu tỷ đồng, tăng hơn 18% so với cùng kỳ, trong khi huy động vốn đạt khoảng 18 triệu tỷ đồng.

Thực trạng trên cho thấy, dư nợ tín dụng cao hơn nguồn vốn huy động, kéo theo áp lực lên thanh khoản hệ thống ngân hàng. Đây cũng là cơ sở khiến cơ quan điều hành khó có dư địa mở tín dụng mạnh trở lại, đặc biệt những lĩnh vực có độ nhạy cao như bất động sản, chứng khoán...

Chính vì vậy, ông Nguyễn Phi Lân cho biết định hướng thời gian tới sẽ không duy trì mức tăng trưởng tín dụng khoảng 19% như trước mà sẽ hạ xuống khoảng 15% để đảm bảo cân bằng và ổn định hơn cho nền kinh tế.

Ông Nguyễn Phi Lân cũng nhấn mạnh rằng tín dụng phải được phân bổ hài hòa cho các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh và doanh nghiệp nhỏ, thay vì tiếp tục dồn quá mạnh vào bất động sản.

Thông điệp này cho thấy định hướng điều hành trong thời gian tới là từ ưu tiên mở rộng tín dụng sang kiểm soát chất lượng tăng trưởng.

Trong nhiều năm, bất động sản được xem là một trong những động lực tăng trưởng quan trọng. Mỗi khi thị trường gặp khó khăn, giải pháp quen thuộc thường là nới tín dụng để cứu thanh khoản và kích thích dòng tiền quay trở lại thị trường. Tuy nhiên, hệ quả là giá tài sản tăng nhanh hơn thu nhập vượt quá khả năng chi trả của nhiều người có nhu cầu thật, thậm chí xuất hiện tình trạng đầu cơ, thao túng thị trường… Đó cũng là lý do thời gian gần đây nhiều lãnh đạo Đảng và Nhà nước liên tục nhấn mạnh giá bất động sản vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân, đặc biệt là giới trẻ.

Bởi thế, việc NHNN phát tín hiệu hạ nhiệt tăng trưởng tín dụng có thể xem là bước đi cần thiết, phản ánh sự thay đổi trong chính sách điều hành: Ưu tiên ổn định vĩ mô, an toàn hệ thống ngân hàng và cân đối nguồn lực cho toàn bộ nền kinh tế, thay vì đẩy mạnh tín dụng cho bất động sản.

Thông điệp mà đại diện NHNN đưa ra tại buổi hội thảo có thể xem là tín hiệu cho thấy chính sách tiền tệ trong thời gian tới sẽ thay đổi đáng kể. Bất động sản được hỗ trợ ở những phân khúc phù hợp, nhưng sẽ không còn thời kỳ tín dụng tăng nóng để làm “bà đỡ” cho thị trường bằng mọi giá.