Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn đòi hỏi khung pháp lý không chỉ giải quyết những vướng mắc hiện hữu mà còn phải đủ năng lực đón đầu những mô hình phát triển mới. Trong quá trình hoàn thiện Luật Kinh doanh bất động sản, yêu cầu đặt ra không đơn thuần là sửa một số điều khoản riêng lẻ, mà cần nhìn nhận toàn bộ hệ thống pháp luật có liên quan như một chỉnh thể thống nhất.

Từ góc độ pháp lý, PGS-TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội, cho rằng tính đồng bộ giữa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai là một trong những điều kiện quan trọng để thị trường vận hành minh bạch, giảm khoảng trống pháp lý và hạn chế những cách hiểu khác nhau trong quá trình thực thi.

Một trong những đề xuất được ông lưu ý là tại Điều 2 về đối tượng áp dụng cần bổ sung “cơ quan quản lý Nhà nước về kinh doanh bất động sản”. Việc xác định rõ chủ thể quản lý không chỉ mang ý nghĩa kỹ thuật trong xây dựng luật, mà còn giúp bảo đảm sự thống nhất với phạm vi điều chỉnh của luật.

Nếu pháp luật chỉ tập trung quy định quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia kinh doanh bất động sản mà chưa làm rõ đầy đủ chủ thể quản lý nhà nước, quá trình thực thi có thể phát sinh khoảng trống về trách nhiệm, thẩm quyền và cơ chế phối hợp.

Đây cũng là vấn đề cho thấy yêu cầu xây dựng pháp luật về bất động sản hiện nay phải chuyển từ cách tiếp cận từng đạo luật riêng biệt sang tư duy liên thông giữa nhiều lĩnh vực.

PGS-TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội (Ảnh: Phan Chính)

Theo PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, sự chặt chẽ của pháp luật cần được thể hiện ngay trong những quy định tưởng như mang tính kỹ thuật. Chẳng hạn, tại điểm b Khoản 2 Điều 7, liên quan đến quy định bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, ông cho rằng cần bổ sung cụm từ “theo quy định của pháp luật”.

Cách dẫn chiếu này nhằm bảo đảm quy định có sự liên kết với các tiêu chuẩn, quy định chuyên ngành, đồng thời hạn chế nguy cơ doanh nghiệp và cơ quan quản lý hiểu khác nhau về cùng một tiêu chí.

Một vấn đề khác có tác động trực tiếp đến người mua và doanh nghiệp là công chứng, chứng thực trong giao dịch bất động sản. Đây là lĩnh vực cần được thiết kế thống nhất với Luật Đất đai, đặc biệt trong bối cảnh các quy định liên quan đến giao dịch quyền sử dụng đất đang được điều chỉnh theo hướng giảm bớt một số yêu cầu bắt buộc.

Theo quan điểm của PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Luật Kinh doanh bất động sản không nên tạo ra những quy định thiếu tương thích với Luật Đất đai. Nếu các quy trình được thiết kế đồng bộ, doanh nghiệp sẽ giảm được những thủ tục không cần thiết, trong khi quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong giao dịch vẫn được bảo đảm.

Ở một khía cạnh khác, ông đề xuất siết chặt điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh thông qua yêu cầu phải có giấy tờ xác nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về việc nghiệm thu hoàn thành công trình.

Đây là một trong những “chốt chặn” quan trọng nhằm hạn chế tình trạng dự án chưa hoàn thiện đầy đủ điều kiện pháp lý nhưng đã được đưa ra thị trường, huy động vốn từ khách hàng. Khi những rủi ro pháp lý được kiểm soát từ đầu, niềm tin của người mua cũng được củng cố và thị trường có thêm nền tảng để phát triển ổn định.

Nhìn rộng hơn, câu chuyện hoàn thiện pháp luật bất động sản không chỉ nằm ở việc tạo thuận lợi cho doanh nghiệp. Một hành lang pháp lý rõ ràng còn giúp cơ quan quản lý có cơ sở thực thi thống nhất, giảm tranh chấp và nâng cao tính minh bạch của thị trường.

Trong bối cảnh nguồn lực đất đai ngày càng trở nên quan trọng đối với tăng trưởng kinh tế, mỗi khoảng trống hoặc sự chồng chéo pháp luật đều có thể làm tăng chi phí và kéo dài thời gian triển khai dự án.

Vì vậy, sự đồng bộ giữa Luật Kinh doanh bất động sản với Luật Đất đai và các luật có liên quan cần được xem là yêu cầu xuyên suốt trong quá trình hoàn thiện chính sách.

PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến cũng đặt ra một góc nhìn dài hạn đối với hệ thống thông tin nhà ở và thị trường bất động sản.

Theo ông, khái niệm “hệ thống thông tin” cần được xác định rõ hơn, đặc biệt phải phân biệt giữa dữ liệu do doanh nghiệp, chủ đầu tư cung cấp với hệ thống dữ liệu do cơ quan quản lý nhà nước xây dựng và vận hành.

Theo ông Tuyến, một hệ thống thông tin bất động sản hiệu quả, theo hướng tiếp cận này, cần có sự tích hợp giữa dữ liệu nhà ở và thị trường bất động sản, cơ sở dữ liệu đất đai và cơ sở dữ liệu dân cư. Khi các nguồn dữ liệu được kết nối, cơ quan quản lý mới có điều kiện tốt hơn để theo dõi diễn biến thị trường, nâng cao khả năng dự báo và đưa ra chính sách phù hợp.

Đây cũng là bước chuyển từ phương thức quản lý dựa nhiều vào thông tin phân tán sang quản trị thị trường dựa trên dữ liệu.

Nhà nước cần giữ vai trò chủ đạo trong xây dựng và vận hành hệ thống thông tin, đồng thời sử dụng công cụ pháp luật và dữ liệu để điều tiết thị trường hiệu quả hơn.

Một vấn đề đáng chú ý nữa là đề xuất đưa “kinh doanh bất động sản không gian ngầm” vào hệ thống pháp luật.

Đây là vấn đề có tính dự báo cao trong bối cảnh các đô thị lớn đang chịu sức ép ngày càng lớn về quỹ đất, giao thông, hạ tầng và môi trường. Tại những thành phố như Hà Nội và TP.HCM, việc khai thác không gian dưới lòng đất có thể trở thành một hướng mở rộng không gian phát triển đô thị trong tương lai.

Theo ông Tuyến, nếu chỉ nhìn bất động sản theo chiều ngang, các đô thị sẽ ngày càng đối mặt với giới hạn về quỹ đất. Trong khi đó, không gian ngầm có thể mở ra một nguồn lực mới cho giao thông, thương mại, dịch vụ và các công trình hạ tầng.

Đặc biệt, khi các hoạt động chuyển nhượng, khai thác hoặc kinh doanh công trình và không gian ngầm phát triển, câu hỏi về quyền sử dụng, quyền sở hữu, thời hạn khai thác, trách nhiệm quản lý và cơ chế giao dịch sẽ trở thành những vấn đề pháp lý không thể né tránh.

Chính vì vậy, ông cho rằng pháp luật cần có sự chuẩn bị từ sớm thay vì chờ đến khi thị trường hình thành rõ nét mới xây dựng quy định.

Theo cách tiếp cận này, việc đưa kinh doanh bất động sản không gian ngầm vào luật không có nghĩa là tạo ra một thị trường bằng mệnh lệnh hành chính, mà trước hết là tạo một “cổng chờ” về mặt pháp lý, để khi nhu cầu thực tế xuất hiện, Nhà nước đã có công cụ quản lý và doanh nghiệp có cơ sở để triển khai.

Đây cũng là điểm đáng chú ý trong tư duy hoàn thiện pháp luật bất động sản: luật không chỉ xử lý những vấn đề đang phát sinh mà cần mở đường cho những mô hình kinh doanh có khả năng trở thành một phần của nền kinh tế trong tương lai.

Từ đồng bộ Luật Kinh doanh bất động sản với Luật Đất đai, minh bạch hóa dữ liệu đến chuẩn bị hành lang pháp lý cho không gian ngầm, các đề xuất của PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến cùng hướng tới một mục tiêu: giảm khoảng trống pháp lý, hạn chế rủi ro và khai thác tốt hơn các nguồn lực cho phát triển.

Trong một thị trường có quy mô lớn và liên quan trực tiếp đến đất đai, tài chính, xây dựng, dân cư và hạ tầng, chất lượng pháp luật sẽ quyết định đáng kể chất lượng vận hành của thị trường.

Vì vậy, yêu cầu đặt ra với Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi không chỉ là tháo gỡ những điểm nghẽn hiện tại. Quan trọng hơn, đạo luật cần tạo được nền tảng pháp lý đủ rõ, đủ đồng bộ và đủ linh hoạt để thị trường bất động sản có thể phát triển theo những xu hướng mới, thay vì liên tục phải chạy theo thực tiễn.

Đó chính là cách tiếp cận biến pháp luật từ công cụ quản lý thành nền tảng kiến tạo thị trường và khơi thông các nguồn lực phát triển trong dài hạn.