Hiện nay, quỹ đất hạn chế, tốc độ cấp phép dự án chậm chạp cùng với một số chính sách kiểm soát tín dụng bất động sản, khiến thị trường cuối năm 2022 có thể lâm vào tình trạng hụt nguồn cung, nhiều thời điểm "rổ hàng" bằng 0.

Nguồn cung thấp khiến giá bán tăng, trong khi người dân mất khả năng mua khiến thanh khoản èo uột. Bên cạnh sự mất cân đối cung cầu, tình trạng sốt đất, đầu cơ găm hàng chờ tăng giá, các sản phẩm nhà đất thô (bỏ hoang, không phát sinh giá trị sử dụng) xuất hiện ngày càng nhiều, đất nền nông thôn được thổi giá… cũng đang khiến thị trường tiềm ẩn những rủi ro, khiến nhà đầu tư lo ngại.

Trước những biến động của thị trường, giới chuyên gia nhận định bất động sản nửa cuối năm 2022 tồn tại nhiều ẩn số. Để an toàn, các nhà đầu tư cần nắm chắc 2 tiêu chí là hạ mức kỳ vọng và tăng thời gian “găm hàng” lên tối thiểu 3 năm.

Nêu quan điểm tại "Lễ công bố Báo cáo thị trường bất động sản quý II/2022 với chủ đề "dòng tiền khó", diễn ra ngày 15/7, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) - Chủ tịch VARS cho rằng, thanh khoản trên thị trường bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt.

Theo khảo sát của VARS, chỉ 53% các nhà môi giới tin rằng, các giao dịch bất động sản sẽ sôi động trong thời gian tới. Thống kê của VARS cũng cho thấy quá nửa nguồn cung bất động sản nhà ở thuộc phân khúc căn hộ thấp tầng, đất nền trong khi căn hộ bình dân gần như vắng bóng. Những bất trắc trong kênh huy động vốn trái phiếu doanh nghiệp khiến chủ đầu tư các dự án đang gặp khó khăn trong việc triển khai dự án.

Với những nhà đầu tư cá nhân và hộ gia đình đang sở hữu bất động sản, nguy cơ lạm phát trên phạm vi toàn cầu khiến họ càng có nhu cầu nắm giữ tài sản thay vì bán ra và thu tiền.

"Đây là giai đoạn dòng tiền chờ đợi những cơ hội đầu tư vững chắc, đồng thời cân nhắc kỹ càng những biến số vĩ mô, địa chính trị xung quanh. Giai đoạn dòng tiền dễ đã thực sự đi qua, cùng với đó là chính sách kiểm soát tín dụng thận trọng trong mọi lĩnh vực sản xuất kinh doanh, trong đó có bất động sản", ông Đính nhận định.

Ông Đính phân tích, các nhà đầu tư chuyên nghiệp, trước những biến động khó lường như hiện nay cũng sẽ cân nhắc rất kỹ và e ngại xuống tiền bởi thị trường hiện nay đang “đứng hình”, bắt đầu đi vào giai đoạn gần như đóng băng. Tức là thanh khoản giảm rất mạnh, người mua sẽ không dám mua còn người bán đang do dự, không muốn giảm giá nhiều.

"Việc mua nhà để đầu tư, đặc biệt khi sử dụng các đòn bẩy tài chính cần được cân nhắc. Dòng tiền cần chờ đợi những cơ hội thực sự an toàn trong tương lai sau khi cân nhắc kỹ càng những yếu tố vĩ mô. Đặc biệt trong tình hình nguồn cung bị thắt chặt bởi nhiều lý do, mặt bằng giá bất động sản tăng lên trong thời gian tới là điều có thể tính đến...", chuyên gia của VARS cảnh báo. 

Dự báo về tình hình thị trường nửa cuối năm 2022, ông Đính cho rằng, thị trường đang trải qua thời kỳ tái cân bằng, các nhà đầu tư cũng có xu hướng cho dòng tiền nghỉ ngơi và trở nên thận trọng hơn. 

"Nếu những nút thắt này không sớm được tháo gỡ thì thị trường có thể rơi vào giai đoạn đóng băng dài và gây đổ vỡ cho doanh nghiệp. Giai đoạn này cần có chính sách hỗ trợ để quá trình tái cân bằng của thị trường diễn ra “mềm”, ông Đính nhận định. 

VARS kiến nghị, Nhà nước cần thúc đẩy nhanh việc sửa đổi luật để tạo ra một hành lang thông thoáng; việc kiểm soát dòng tiền cần cân đối với việc hỗ trợ các phân khúc một cách chọn lọc.

"Đặc biệt, nên tạo hành lang thuận lợi cho kênh phát hành trái phiếu, quỹ đầu tư tín thác để đa dạng hóa nguồn vốn, đồng thời, có biện pháp kiểm soát thích ứng lạm phát...", ông Đính đề xuất.

Về phía các nhà đầu tư, ông Đính đưa ra khuyến nghị về việc sử dụng vốn minh bạch, hiệu quả, đặc biệt từ các nhà đầu tư thứ cấp, không nên tham gia vào vòng xoáy của cơn sốt đất, các sàn giao dịch nghiêm túc thực hiện vài trò của mình... 

"Để đảm bảo nguồn vốn, doanh nghiệp bất động sản đừng chỉ phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng mà có thể huy động vốn thêm từ các nguồn vốn góp, cổ phần, hoặc vốn đầu tư nước ngoài FDI. Đây là những nguồn vốn dài hạn quan trọng để giúp thị trường phát triển lành mạnh, bền vững.

Đối với các nhà đầu tư, chờ đợi, cơ cấu lại danh mục và tìm cách giảm tỷ lệ sử dụng đòn bẩy tài chính là việc nên làm thời điểm hiện tại", ông Đính nhận định.