Thị trường quay về giá trị thực

Trao đổi trong Tọa đàm “Gạn đục khơi trong thị trường bất động sản” sáng 7/7, TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) đánh giá, trong 2 năm vừa qua, giá bất động sản tăng nóng không riêng gì Việt Nam mà cả trên thế giới.

Bất động sản toàn cầu tăng 6-7% ở giai đoạn 2020-2021, tùy từng thị trường, do cơ hội đầu tư sản xuất kinh doanh ít đi bởi dịch bệnh nên dòng tiền đầu tư quay về kênh bất động sản.

Ngoài ra, sự bùng nổ của thị trường chứng khoán cũng giúp nhà đầu tư có dòng tiền dồi dài, chuyển hướng sang đầu tư bất động sản. Cùng với đó, trong giai đoạn dịch bệnh, hàng loạt các nước đều hạ lãi suất, dẫn đến dòng tiền rẻ dồi dào, tăng dòng đầu tư vào bất động sản.

Tuy nhiên, sang năm 2022, khi kinh tế Việt Nam bước vào giai đoạn phục hồi, theo TS Cấn Văn Lực, những yếu tố để tăng giá bất động như trên không còn, vì vậy sẽ bất động sản sẽ khó tăng giá.

“Giá động sản trong năm nay nếu còn tăng ở chỗ nào đó thì hiện tượng thổi giá thực sự, vì năm nay không có các yếu tố đẩy giá bất động sản, trừ pháp lý điều chỉnh, quy hoạch được công bố, cơ sở hạ tầng đầu tư thì giá động sản ở khu vực đó may ra tăng được.

Hiện một số địa phương thực hiện đánh thuế bất động sản, yêu cầu nộp tiền thuế trước bạ thậm chí chưa cho nộp nếu giá không phù hợp. Tôi thấy đâu đó hành động này đang giúp thị trường bất động sản lành mạnh hơn, trở về giá trị thực của nó hơn”, TS Lực nhấn mạnh.

Cũng trong hơn 2 năm qua (1/2020-6/2022), chỉ số giá đất tại Việt Nam tăng 186 %, nhà ở tăng tới 146% và chung cư tăng tới 115%.

Trong quý 2/2022 đất nền tại miền Bắc và miền Nam có mức độ quan tâm giảm lần lượt là 16% và 12% so với cùng kỳ năm 2021, nhưng mặt bằng giá rao bán vẫn tăng ở nhiều tỉnh so với trung bình giá 2021, theo Batdongsan.com.vn.

Lý giải về điều này, ông Lê Đình Hảo - Giám đốc khối kinh doanh, Batdongsan.com.vn cho biết, thời gian qua, tại miền Bắc, giá bất động sản tại một số địa phương như Hòa Bình, Bắc Giang… tăng giá rất cao, nếu không có công cụ điều tiết sẽ dẫn đên lũng đoạn thị trường, là cơ hội cho nhóm đầu cơ đẩy giá, nguy cơ bong bóng bất động sản sẽ xảy ra khi tính thanh khoản không còn.

Tuy vậy, Chính phủ đã có những tác động kịp thời như kiểm soát vĩ mô, kiếm soát nguồn vốn đổ về bất động sản hay một số địa phương như Hà Nội có chính sách tạm dừng phân lô tách thửa. Đặc biệt, Nghị quyết 18 NQ/TW về hoàn thiện chính sách quản lý và sử dụng đất đã giúp thị trường bất động sản hạ nhiệt và giảm sức nóng về giá, điều tiết giúp thị trường minh bạch hơn, giảm nguy cơ bong bóng cũng là hi vọng cho tầng lớp thu nhập thấp có thời gian đuổi kịp giá nhà.

Vẫn có thể kỳ vọng tăng giá

Mặc dù trong ngắn hạn thị trường bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn nhưng theo ông Lê Đình Hảo, trong trung hạn, giá bất động sản vẫn có thể tăng. Báo cáo của batdongsan.com.vn cũng cho thấy, 35% người tiêu dùng kỳ vọng giá bất động sản tăng mạnh trong 1-5 năm tới, 50% cho rằng sẽ tiếp tục tăng.

“Những người sở hữu bất động sản họ nhìn thấy bối cảnh nội tại của thị trường là nguồn hàng khan hiếm, khi giỏ hàng hạn chế thì họ kỳ vọng giá bất động sản tăng và biên độ lợi nhuận ngắn hơn trong trung hạn. Bước vào giai đoạn nửa cuối năm và đầu năm sau khi đẩy mạnh giải ngân đầu tư công. Đặc biệt trong những biến động khủng hoảng, lạm phát đang xảy ra, giữa nhiều kênh đầu tư, nhà đầu tư tin bất động sản là kênh có thể sinh lời và đảm bảo dòng tiền Vì vậy niềm tin của người dân trong trung hạn vẫn lớn dù ngắn hạn không tăng giá”, ông Hảo cho hay.

Dữ liệu của batdongsan.com.vn trong quý 2/2022 cho thấy mức độ quan tâm bất động sản cho thuê ở Hà Nội và TP. HCM ước tính tăng lần lượt 33% và 23% so với cùng kỳ 2021, tăng 64% và 32% so cùng kỳ năm 2020.

Xét trên toàn quốc, ước tính nhu cầu tìm kiếm bất động sản cho thuê mảng văn phòng tăng 7%, nhà phố tăng 63%, chung cư tăng 18% so với cùng kỳ 2021.

Vì vậy theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, nếu nhu cầu yếu thì còn nghi ngại về việc thị trường tốt hay không tốt. Nhưng khi nhu cầu bất động sản vẫn tốt thì khó khăn chỉ là ngắn hạn.

Tuy nhiên, cũng theo ông Quốc Anh, muốn thị trường bất động sản khỏe lại thì doanh nghiệp phải khỏe, trong đó dòng vốn là yếu tố quyết định vì nguồn vốn vững mới có thể giúp nhà đầu tư tiếp tục dự án, cung cấp nguồn cung thị trường. Vì vậy, ông Quốc Anh hi vọng chính sách có thể nới lỏng để doanh nghiệp huy động thêm nguồn vốn, đặc biệt có cơ chế rõ ràng để doanh nghiệp huy động nguồn trái phiếu phục vụ phát triển dự án.