Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) được xây dựng theo hướng thay thế toàn diện Luật Nhà ở năm 2023, nhằm khắc phục những vướng mắc phát sinh sau thời gian thực hiện, đồng thời bảo đảm đồng bộ với pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng và pháp luật có liên quan. Dự thảo gồm 13 chương, 132 điều, giảm 66 điều, tương ứng giảm khoảng 32% số điều so với Luật Nhà ở hiện hành.

Đặc biệt, dự thảo bổ sung riêng một chương về nhà ở cho thuê, bao gồm nhà ở cho thuê được đầu tư bằng vốn Nhà nước, nhà ở cho thuê không bằng vốn Nhà nước và nhà lưu trú cho chuyên gia, người lao động ngoài khu công nghiệp. Dự thảo đồng thời quy định về đối tượng được thuê, quỹ đất, nguồn vốn, chủ đầu tư, chính sách hỗ trợ, ưu đãi và quản lý, sử dụng nhà ở cho thuê.

Tờ trình của Bộ Xây dựng xác định phát triển nhà ở theo hướng tăng nguồn cung nhà ở cho thuê, ưu tiên nhà chung cư tại khu vực đô thị, nhất là những khu vực phát triển theo mô hình TOD, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu chế xuất và nơi tập trung đông dân cư.

 Dự thảo bổ sung cơ chế để chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thực hiện nghĩa vụ về nhà ở cho thuê thông qua việc dành một phần diện tích đất trong dự án, bố trí quỹ đất ở vị trí khác hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở cho thuê.

Một nội dung khác được quan tâm là quy định cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Theo Tờ trình, Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 đặt ra định hướng đối với chung cư xây dựng mới là quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn xây dựng công trình, đồng thời gắn với việc bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu. Khi hết thời hạn, chủ sở hữu căn hộ được thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định.

 Trên cơ sở đó, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã bổ sung quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; làm rõ quyền và trách nhiệm của chủ sở hữu khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng và thuộc diện phải phá dỡ. Dự thảo đề xuất 4 trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ, gồm: nhà chung cư bị hư hỏng do cháy, nổ, thiên tai, địch họa không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng.

Theo dự thảo, chủ sở hữu được quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất có nhà chung cư để tự thực hiện xây dựng lại nhà chung cư. Đồng thời bổ sung quy định về tái thiết, hình thức BT trong thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo pháp luật về đầu tư theo hình thức đối tác công tư và đơn giản hóa thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án.