Hàng loạt dự án cao ốc mọc lên san sát tại các quận 1, 3 và 4 đã đẩy mật độ cư trú vượt xa ngưỡng chịu tải của hệ thống đường xá và thoát nước hiện hữu. Tình trạng kẹt xe và áp lực hạ tầng đè nặng lên khu vực nội đô đã trở thành tâm điểm trong buổi tiếp xúc cử tri của Đoàn Đại biểu Quốc hội TP.HCM ngày 11/5/2026.

Trả lời những bức xúc của người dân, Bí thư Thành ủy Trần Lưu Quang khẳng định thành phố đang nghiên cứu điều chỉnh cấu trúc đô thị một cách căn cơ. Một trong những trọng tâm là không xây dựng mới các chung cư cao tầng tại khu vực trung tâm để tránh gây thêm áp lực lên hệ thống giao thông vốn đã chạm ngưỡng chịu tải.

Số lượng căn hộ cao cấp tập trung quá lớn vào một diện tích hẹp khiến các trục đường chính thường xuyên rơi vào tình trạng tê liệt. Việc siết chặt cấp phép cao ốc nội đô là một bước đi cụ thể hóa quyết tâm chuyển dịch mô hình đô thị từ đơn tâm sang đa tâm, vốn đã được đề xuất từ lâu nhưng gặp nhiều rào cản về lợi ích kinh tế.

Song song với việc giãn dân, thành phố đang tiến hành rà soát nghiêm ngặt các dự án cao tầng đang triển khai tại lõi trung tâm. Những dự án chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý hoặc có nguy cơ gây nghẽn mạch hạ tầng sẽ được xem xét điều chỉnh chỉ tiêu dân số hoặc chuyển đổi công năng. Việc rà soát này nhằm đảm bảo mọi công trình mới phải tương thích với năng lực đáp ứng của đường xá, hệ thống thoát nước và mảng xanh đô thị.

Sự chuyển dịch này trực tiếp buộc các nhà đầu tư bất động sản phải nhìn về các cực tăng trưởng mới như thành phố Thủ Đức hay các huyện ngoại thành có quỹ đất rộng. Khi nguồn cung căn hộ cao tầng tại trung tâm bị khóa chặt, áp lực hạ tầng nội đô kỳ vọng sẽ giảm dần, nhường chỗ cho các không gian di sản và công cộng. Đây là lộ trình bắt buộc để TP.HCM không rơi vào kịch bản một "siêu đô thị lỗi" với các khối bê tông bủa vây hệ thống giao thông yếu kém.

Tiêu chuẩn thẩm định mới cũng đặt ra yêu cầu hạ tầng phải đi trước một bước thay vì chạy theo các dự án nhà ở. Các dự án quy mô lớn tại vùng ven chỉ được chấp thuận nếu đảm bảo kết nối giao thông công cộng khối lượng lớn và các tiện ích thiết yếu như trường học, bệnh viện. Chỉ khi các vệ tinh này thực sự trở thành những không gian sống chất lượng, mục tiêu giãn dân từ lõi trung tâm mới có thể đạt được hiệu quả thực tế.

Tính đến sau kỳ họp thứ nhất Quốc hội khóa XVI, TP.HCM đang khẩn trương khớp nối các chỉ đạo này vào Đồ án điều chỉnh Quy hoạch chung đến năm 2040. Sự kiên định của lãnh đạo thành phố trong việc kiểm soát mật độ dân cư trung tâm là tín hiệu tích cực cho thấy sự thay đổi về tư duy quản lý đô thị. Thay vì ưu tiên lợi ích kinh tế ngắn hạn từ các khu "đất vàng", thành phố đang hướng tới một tương lai phát triển bền vững và hài hòa hơn cho hơn 10 triệu dân.