Lệch pha cung cầu trong thị trường cho thuê

Những "cơn sốt" liên tục trên thị trường bất động sản không chỉ khiến việc tiếp cận nhà ở khó khăn hơn mà còn đẩy chi phí mặt bằng leo thang, gây khó khăn cho sản xuất kinh doanh. Hiện, đang có sự giằng co giữa chủ nhà và khách thuê bởi sự “lệch pha” ngày càng rõ nét, khi lượng tin đăng tìm khách thuê của các chủ bất động sản tăng mạnh, trong khi nhu cầu tìm thuê bất động sản vẫn chưa tăng trở lại ở mọi loại hình. 

Cụ thể, theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, sản phẩm có lượng tin rao cho thuê nhiều nhất trong tháng 12/2023 là nhà trọ với mức tăng 58% so với tháng trước. Tương tự, lượng tin rao cho thuê cửa hàng kinh doanh tăng 28%, văn phòng và chung cư có lượng tin rao thuê tăng từ 7 - 9%.

Tuy nhiên, trái ngược với nhu cầu cho thuê, nhu cầu tìm thuê bất động sản vẫn chưa cải thiện, tiếp tục đà giảm 6% so với tháng trước và 14% so với cùng kỳ năm 2022. Xu hướng giảm nhu cầu thuê mạnh ở các loại hình chung cư, nhà riêng, nhà phố, cửa hàng và văn phòng từ 5 - 14% so với tháng trước. 

Thực tế, không ít chủ cơ sở kinh doanh thừa nhận rằng, thời điểm cận Tết Nguyên đán rất khó để có thể tìm được khách thuê. Điển hình, tại Hà Nội, nhu cầu tìm thuê đang trên đà giảm tiếp 2% ở hầu hết loại hình. Cụ thể, tìm thuê cửa hàng giảm 20%; nhà mặt phố, nhà riêng Hà Nội cùng giảm 18%, nhà trọ giảm 15%; văn phòng giảm 11% và chung cư giảm 8%. Tương tự, tại TP.HCM, nhu cầu tìm thuê tiếp tục giảm đối với lượt tìm thuê căn hộ, nhà riêng, nhà mặt phố lần lượt là 4%, 13% và 13%.   

Khảo sát tại nhiều tuyến phố như Hàng Ngang, Hàng Thùng, Cửa Nam, Ngô Thì Nhậm..., mặt bằng ở đây vốn được kinh doanh sầm uất bậc nhất tại Hà Nội, nhưng nay phải chịu cảnh đóng cửa, treo biển cho thuê sang nhượng. 

"Thị trường khốc liệt hơn nên buộc những đơn vị kinh doanh phải thay đổi mô hình, tìm đến các nền tảng điện tử như Lazada, Shopee, TikTok hay Facebook... Cùng với đó, sự sụt giảm trong lượng khách đến thị trường trung tâm, và xu hướng mở rộng ở các thị trường tỉnh của các nhãn hàng và các chuỗi, khiến phải thu hẹp ở các thị trường chính và chuyển đổi mô hình sang thương mại điện tử và có xu hướng mở rộng ở các khu vực tỉnh vùng ven", bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cho thuê Thương mại Savills Hà Nội, lý giải. 

Cụ thể, các cuộc thăm dò của Savills Việt Nam cho thấy, do ảnh hưởng của thương mại điện tử, các doanh nghiệp đang chú trọng hơn vào kênh trực tuyến và giảm quy mô cửa hàng vật lý. Minh chứng là các tên tuổi hàng đầu như Starbucks, The Coffee House, Phúc Long… đã đóng hàng loạt cửa hàng.

Ế nhưng giá vẫn cao   

Kinh tế khó khăn, sức mua yếu khiến nhiều cửa hàng, cơ sở kinh doanh ở Hà Nội, TP.HCM cũng như các địa phương khác phải đóng cửa, trả mặt bằng vì không gánh nổi tiền thuê hằng tháng. Làn sóng trả mặt bằng dự báo tiếp tục kéo dài sang nửa đầu năm 2024. 

Báo cáo mới đây của đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản Cushman & Wakefield, chỉ ra, mặc dù kinh doanh ế ẩm, khách trả mặt bằng nhiều, nhưng giá thuê ở khu vực trung tâm vẫn có xu hướng tăng 1%-1,5%/năm. Đơn cử, đường Đồng Khởi (quận 1, TP.HCM) đã tăng giá 17% so với cùng kỳ năm ngoái và tăng 40% so với trước dịch Covid-19, hiện đứng thứ 13 trong bảng xếp hạng những đại lộ có mặt bằng đắt đỏ nhất thế giới. 

Khảo sát một số tuyến đường khu vực trung tâm quận 1, quận 3 như Lê Lợi, Lý Tự Trọng, Nguyễn Trãi, Phạm Ngũ Lão, Hai Bà Trưng… cũng ghi nhận, nhiều mặt bằng đang đóng cửa, dán bảng tìm khách thuê song vẫn báo giá 120 triệu đồng/tháng, trong khi năm 2023 cho thuê 100 triệu đồng/tháng và lý do tăng là vì trượt giá. 

Các chuyên gia đánh giá, nguồn cung mặt bằng cho thuê khu trung tâm hạn chế, chủ nhà đa phần có năng lực tài chính tốt. Mục đích sở hữu nhà mặt tiền ở trục đường chính các quận trung tâm là để giữ tài sản, khẳng định giá trị bản thân dựa vào vị trí, độ hiếm hoi của bất động sản đó nên chắc chắn năm 2024 giá thuê mặt bằng chung của thị trường khu vực các quận trung tâm Thành phố cũng sẽ không giảm mà còn tăng nhẹ.  

Tuy nhiên, để cho thuê nhà mặt phố hết “ngán ngẩm”, bản thân chủ cho thuê và người thuê kinh doanh nên chủ động phương án ứng phó khó khăn chung và có biện pháp thích nghi với tình hình mới, có như vậy mới nhen nhóm được sự quay trở lại của thị trường cho thuê nhà mặt phố. 

"Đâu đó xu hướng ít nhất trong 6 tháng đầu năm 2024 tiếp tục diễn ra việc điều chỉnh. Ở đây những người cho thuê nhà bắt đầu phải điều chỉnh giá, bắt đầu điều chỉnh các cơ chế phù hợp hơn với những nhóm đi thuê nhằm lấp đầy mặt bằng, sau đó bù giá vào các năm sau theo hợp đồng. Khi kinh tế bắt đầu hồi phục, các nhãn hàng nước ngoài quay trở lại Việt Nam, thị trường nhà phố cơ bản sẽ bắt đầu chuyển động trong năm 2024, nhưng nói đến độ hồi phục thì tôi cho rằng phải đến 2025", ông Đinh Minh Tuấn cho hay.  

Đặc biệt, vẫn có sự phân hóa với các loại hình nhà cho thuê. Cụ thể, căn hộ cho thuê và nhà trọ vẫn sẽ tiếp tục hoạt động ổn định nhờ nhu cầu với hai loại hình này vẫn còn rất lớn. Với căn hộ, những dự án nào có vị trí gần kề trung tâm, giá thuê từ 7-15 triệu đồng/tháng vẫn sẽ có khách thuê ổn định. Còn với loại hình nhà trọ, phòng trọ khu vực trung tâm, nhu cầu thuê luôn rất cao với cả nhóm nhân viên văn phòng, lao động trẻ và học sinh sinh viên.   

Với khu vực ngoại thành, nhà trọ, phòng trọ ở gần các khu công nghiệp vẫn sẽ khai thác cho thuê tốt nhờ sự trở lại của đội ngũ lao động sau thời gian nghỉ Tết. Còn các khu nhà trọ gần trường đại học, cao đẳng vẫn sẽ là điểm đến ưa chuộng của nhóm sinh viên. 

“Nhu cầu thuê nhà sẽ tăng sau Tết nhưng giá thuê có thể sẽ chưa nhiều biến động. Có thể sẽ xuất hiện tình trạng tăng giá thuê nhẹ ở một số loại hình nhưng không quá cao. Riêng phân khúc nhà phố, cửa hàng cho thuê, giá có thể ổn định trong các tháng đầu năm do tình hình kinh tế còn nhiều khó khăn”, ông Tuấn nhận định.