Đánh giá triển vọng giá thuê bất động trong tương lai qua khảo sát các nhà môi giới, 38% dự đoán giá thuê bất động sản tăng nhẹ, 36% dư đoán giá sẽ đi ngang. Còn theo khảo sát tâm lý người mua nhà, nhiều người thuê bất động sản tại Việt Nam ưa thích lối sống linh hoạt. Phần lớn dự định sẽ thuê nhà 1-2 năm trước khi mua căn nhà đầu tiên, và nếu giá thuê tăng, họ sẽ tiếp tục tìm thuê chỗ rẻ hơn.

Ghi nhận thực tế từ Batdongsan.com.vn mới đây cho thấy, quý IV/2022 mức độ quan tâm các loại tài sản cho thuê thể hiện qua lượt tìm kiếm trực tuyến trên hệ thống của đơn vị này đã tăng 103%. Trong đó, lượt tìm kiếm văn phòng tăng 244%, tìm thông tin thuê nhà mặt phố để kinh doanh tăng 263%, tìm chung cư và nhà trọ cho thuê tăng lần lượt 57 và 84%. 

Song song với mức độ quan tâm bất động sản cho thuê nóng dần, giá thuê cũng hồi phục mạnh mẽ. Mức giá thuê căn hộ tại quận 3, quận 7, TP. Thủ Đức lần lượt tăng 15-18% trong khi giá thuê căn hộ tại Bình Thạnh và quận 4 tăng 23-31% so với đầu năm. Ở nhóm tài sản cho thuê là nhà phố, giá thuê cũng trong xu hướng đi lên. Giá thuê nhà phố tại quận 3, Phú Nhuận tăng 5-10% còn giá thuê nhà phố tại các quận 1, 7 và 10 tăng 13-18%.

Tại Hà Nội, phân khúc nhà phố cho thuê cũng ghi nhận tăng nhanh kể từ đầu năm 2022. Nhà phố cho thuê tại Cầu Giấy tăng 14% về giá và 52% về mức độ quan tâm. Giá cho thuê nhà phố tại quận Ba Đình tăng 7% và mức độ quan tâm 140%. Nhà phố cho thuê tại quận Đống Đa tăng 335 về giá và 48% về mức độ quan tâm. Nhà phố cho thuê tại Hai Bà Trưng tăng 42% về giá và 26% về mức độ quan tâm...

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam cho rằng, trong năm 2023 người mua bất động sản, nhất là với nhóm căn hộ sẽ không chỉ tập trung vào yếu tố giá và chiết khấu mà xem xét nhiều hơn yếu tố khai thác thương mại của tài sản. Cụ thể ở đây chính là tỷ suất lợi nhuận từ đầu tư cho thuê tính trên mức chi phí bỏ ra để mua nhà. Dự báo, trong năm 2023, giá chào thuê chung cư TP.HCM có thể tăng 4 - 6%, tỷ suất lợi nhuận cho thuê cũng tăng lên. 

"Khoảng quý IV/2023, tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư TP.HCM sẽ trở lại mức từ 4,7-4,9% như thời điểm trước dịch. Nhờ vậy, nhu cầu đầu tư vào phân khúc này sẽ tăng trở lại, kéo thanh khoản thoát khỏi tình trạng ảm đạm. Dòng tiền đầu tư 2023 sẽ hướng về các sản phẩm có thể khai thác cho thuê như căn hộ, nhà phố và nhà xưởng cho thuê. Nhóm bất động sản này dễ tiếp cận vốn vay và an toàn trong bối cảnh thị trường chưa thực sự cân bằng”, ông Tuấn nhận định. 

Riêng với phân khúc văn phòng cho thuê, đà hồi phục cũng đã thể hiện rõ rệt qua tỷ lệ lấp đầy cao, giá tăng nhẹ trở lại. Thống kê từ hệ thống văn phòng cho thuê VNO với chuỗi hơn 10 tòa nhà cho thuê tại TP.HCM cho thấy, tính đến quý IV/2022, tỷ lệ lấp đầy phân khúc văn phòng giá vừa túi tiền 15-20 USD/m2/tháng đạt 85-90% diện tích tòa nhà tùy vị trí và quy mô. Giá thuê văn phòng phân khúc này tăng nhẹ 3-5% so với cùng kỳ năm ngoái, do vừa kết thúc giai đoạn ưu đãi kích cầu sau đại dịch.

Linh hoạt với "khẩu vị" mới 

Với lợi nhuận "bỏ túi có thể lên đến 70% so với doanh thu, không bị ảnh hưởng nhiều bởi kinh tế hay dịch bệnh, các chuyên gia đánh giá văn phòng cho thuê sẽ là "gà đẻ trứng vàng" cho chủ đầu tư có tiềm lực tốt.

Thực tế Việt Nam có lợi thế đang hút FDI rất lớn, bản thân các doanh nghiệp nước ngoài đầu tư về Việt Nam rất nhiều, các chủ đầu tư phát triển bất động sản văn phòng cũng đầu tư nghiêm túc hơn. Nên là giá thị trường văn phòng được kỳ vọng thu hẹp khoảng cách với giá thuê văn phòng tại TP HCM.

Dự báo đến năm 2024, giá văn phòng hạng A ở Hà Nội có thể lên đến 50USD/m2 (đã gồm phí dịch vụ), song với các tòa văn phòng hạng A cũ đã triển khai 10 – 15 năm và không có sự nâng cấp hay cải thiện tòa nhà thì giá thuê có thể giảm xuống, hoặc có thể bị loại khỏi phân khúc hạng A.

Nhìn tổng quan thị trường, các tòa văn phòng mới đã được đầu tư "mạnh tay" hơn, trước đây chi phí đầu tư văn phòng thấp hơn rất nhiều so với chung cư.

Ví dụ, tòa văn phòng hạng A cách đây 5 -7 năm có chi phí đầu tư khoảng 500 – 600 USD/m2, trong khi chi phí đầu tư chung cư rơi vào khoảng 750 – 800 USD. Đối với văn phòng hiện nay, để xây dựng một văn phòng hạng A có tiêu chuẩn quốc tế, có chứng chỉ xanh, chi phí đầu tư có thể lên đến 1000 – 1100 USD/m2, thậm chí có dự án lên tới 1600USD/m2. Có thể nói, chi phí đầu tư tăng lên vô hình chung đã đẩy giá thuê tăng lên.

Thế nhưng, ở Việt Nam có lợi thế thu hút FDI lớn đã giúp thu hút nguồn cầu về văn phòng hạng A, đặc biệt tăng mạnh ở các doanh nghiệp công nghệ thông tin, sản xuất, tài chính ngân hàng, bảo hiểm.

Đây là phân khúc khách hàng "khó tính" về tiêu chuẩn của diện tích thuê văn phòng rất cao. Những tòa nhà cũ đã không còn đáp ứng được nhu cầu thuê của các nhóm khách hàng này, vô hình chung giúp tăng nguồn cầu cho các tòa nhà mới tốt hơn.

Hiện nay, thị trường chứng kiến sự dịch chuyển của nhóm khách thuê ngành ngân hàng, tài chính, bảo hiểm từ khu vực trung tâm sang nội thành. Các công trình chất lượng cao với giá thuê cạnh tranh tại khu vực nội thành được khách thuê ưa chuộng, đặc biệt là các dự án được cấp chứng chỉ xanh với thông số kỹ thuật cao.

Đơn cử, tại TP HCM, đến năm 2022, các văn phòng “xanh” chiếm 20% tổng nguồn cung. Các dự án trong tương lai đang chạy đua để đạt được chứng chỉ xanh nhằm đáp ứng các cam kết về phát triển bền vững, thúc đẩy gia tăng nguồn cung xanh trong tương lai. Đến năm 2025, sẽ có thêm 103.900 m2 NLA văn phòng xanh từ The METT và The Hallmark.

Có thể thấy, các doanh nghiệp ngày càng ý thức về các tiêu chuẩn ESG. Không gian làm việc cần đáp ứng các nhu cầu về sức khỏe, tính linh hoạt và bền vững, cũng như năng suất và khả năng hợp tác.