Nghiên cứu thêm khoản vay tín dụng đáo hạn 2023

Câu chuyện liên quan đến tín dụng bất động sản tiếp tục nóng lên trong những ngày đầu năm 2023 trong bối cảnh thị trường địa ốc vẫn trong trạng thái trầm lắng.

Chia sẻ tại tọa đàm "Các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản", sáng ngày 13/1, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, việc tiếp cận nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đang gặp rất nhiều vướng mắc.

"Vướng mắc, khó khăn hiện nay đối với chúng tôi là tình trạng thiếu tiền mặt của doanh nghiệp, tình trạng bị giảm thanh khoản, thậm chí có doanh nghiệp bị mất thanh khoản, không phải chỉ doanh nghiệp nhỏ, mà kể cả những doanh nghiệp, tập đoàn lớn cũng đang gặp rất khó khăn về thanh khoản. Nguyên nhân là giao dịch trên thị trường bất động sản bị sụt giảm, thậm chí không có giao dịch nên không huy động được nguồn vốn của khách hàng.

Chẳng những doanh nghiệp khó tiếp cận tín dụng, kể cả người mua nhà, nhà đầu tư cũng khó tiếp cận tín dụng. Có những hoàn cảnh trớ trêu là ngân hàng đã ký hợp động tín dụng rồi nhưng dừng giải ngân khiến cả doanh nghiệp và khách hàng đều gặp khó khăn lớn...", ông Châu cho hay.

Phân tích cụ thể, ông Châu cho hay, thị trường bất động sản hiện nay đang có sự lệch pha trên thị trường. Thị trường bất động sản thiếu hụt nguồn cung vì nguồn cung liên tục sụt giảm từ năm 2018 đến nay. Chẳng những thiếu hụt nguồn cung mà cơ cấu sản phẩm trên thị trường lại phát triển mất cân đối vì nhà ở mà đa số người dân đang rất cần là nhà có giá vừa túi tiền, mức giá khoảng từ 30 triệu/m2 trở xuống hoặc nhà ở xã hội nhưng cả 2 loại này đang rất thiếu.

"Chẳng hạn như ở TP.HCM, năm 2020 chỉ có 1% nhà ở là giá vừa túi tiền. Năm 2021 đến nay, không có nhà ở thương mại nào có giá vừa túi tiền và chúng tôi biết nhiều đô thị cũng mất cân đối như thế...", ông Châu dẫn chứng.

Bên cạnh đó, tỉ lệ nhà ở cao cấp liên tục gia tăng. Nếu tính 2020, tỉ lệ nhà ở cao cấp chiếm 70% thị phần thì năm 2021, 2022, tỉ lệ này tăng lên 80% thị trường, còn lại là nhà ở trung cấp. Điều đó có nghĩa là thị trường bất động sản thiếu hụt nguồn cung và đặc biệt thiếu hụt nhà vừa túi tiền. Vừa thiếu hụt nguồn cung, vừa thiếu hụt nhà ở giá vừa túi tiền nên giá nhà bị đẩy lên mức rất cao. Nhà ở xã hội hiện nay đã có những căn mức giá lên tới khoảng 25 triệu/m2, trong khi trước đây mục tiêu của chúng ta chỉ ở mức trên dưới 15 triệu/m2.

Còn nhà ở thương mại, như ở TP.HCM hiện nay, tìm căn nhà giá dưới 35 triệu là không ra, thậm chí có những nhà siêu sang, được đẩy giá lên tới 500-700 triệu đồng/m2. Nhà ở siêu sang, cao cấp rất cần cho thị trường vì đáp ứng nhu cầu của người giàu, nhưng đa số người dân cần loại nhà phù hợp với khả năng tài chính.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề nghị ngân hàng nhà nước (NHNN) quan tâm chỉ đạo tạo điều kiện cho các doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn tín dụng bởi vì ngày 5/12 NHNN mới công bố nới room tín dụng lên 1,5-2%, nhưng thực chất, chúng ta biết, đến hết 31/12/2022, theo Thống đốc NHNN, có thể mức tăng trưởng tín dụng toàn năm 2022 chỉ đạt 14,5%, nghĩa là còn khoảng 1,5-2% mà trần tín dụng được nới room không được đưa vào nền kinh tế. Điều này đồng nghĩa với việc sử dụng nguồn vốn không được kịp thời, không được hỗ trợ cho nền kinh tế như kỳ vọng của Chính phủ. 

"Đề nghị NHNN nghiên cứu thêm khoản vay tín dụng đáo hạn 2023 đừng chuyển sang nhóm nợ xấu hơn, được gia hạn chấp thuận 1 năm thôi để doanh nghiệp có thể cấu trúc lại", ông Châu nhấn mạnh, đồng thời mong nhà đầu tư, người mua nhà cùng hợp lực để tháo gỡ vướng mắc của thị trường bất động sản chứ không chỉ đứng từ góc độ Nhà nước, doanh nghiệp.

Cân nhắc tỷ lệ cho vay ngắn và trung dài hạn sẽ dần theo thông lệ quốc tế

Nhấn mạnh về vấn đề thiếu vốn, Tổng thư ký Hiệp hội NHNN Nguyễn Quốc Hùng, cho rằng, vừa rồi có giai đoạn các doanh nghiệp bất động sản huy động vốn bằng trái phiếu. Khi đó áp lực vốn tín dụng với ngân hàng rất lớn. Như vậy, khi thị trường vốn cân bằng với thị trường tiền tệ thì các doanh nghiệp hoạt động bình thường. Tuy nhiên khi thị trường vốn có vấn đề, huy động khó khăn hơn sẽ dồn tất cả vào thị trường tiền tệ là không hợp lý. Vì bản chất thị trường tiền tệ là cho vay bổ sung vốn, cả vốn trung dài hạn và vốn ngắn hạn. 

"Bong bóng bất động sản xảy ra có phải do vốn tín dụng không? Tốc độ tăng trưởng vốn tín dụng hằng năm bình quân có con số rất rõ rồi, không có gì gọi là "nóng" cả. Những dự án nào đầy đủ pháp lý đều được cho vay, những dự án liên quan đến nhà ở tiêu dùng phục vụ người dân, kể cả tín chấp tiền lương, vẫn được ngân hàng cho vay, người dân có thể tiếp cận được. Còn việc người dân ở nơi này nơi kia không tiếp cận được vốn tín dụng là do tính pháp lý có đảm bảo khả năng trả nợ hay không và có vượt khả năng tài chính của họ hay không?...", ông Hùng đặt vấn đề. 

Đồng thời nhấn mạnh, khi rót vốn cho lĩnh vực bất động sản sẽ phải xem xét rất thận trọng. Dự án phải đảm bảo tính pháp lý, đầy đủ pháp lý thì đảm bảo tiếp cận được vốn tín dụng. Người dân có nhu cầu tiếp cận vốn mua nhà ở thì gần như tất cả đều tiếp cận được để mua nhà. Với những dự án vừa tiếp cận vốn vừa vướng thủ tục pháp lý thì ngân hàng không khuyến khích...

"Vấn đề đặt ra là tỉ lệ cho vay ngắn hạn và cho vay trung dài hạn sẽ dần theo thông lệ quốc tế, đến tháng 10/2023 đưa về 30% phù hợp với thực tiễn, nếu không sẽ ảnh hưởng đến tính an toàn của hệ thống ngân hàng", ông Hùng cho hay. 

"Doanh nghiệp cũng phải xắn tay lên để tháo gỡ chứ không chỉ trông chờ vào Nhà nước. Các doanh nghiệp bất động sản đã làm gì để tự tháo gỡ khó khăn cho mình chưa? Giá là bao nhiêu? Người dân thực sự có nhu cầu ở đã tiếp cận được nhà chưa? Điểm an toàn vốn của các doanh nghiệp có thể chấp nhận được là gì để có sản phẩm tiêu thụ được ra thị trường? Doanh nghiệp có chấp nhận lãi trước kia 10 phần giờ giảm đi còn 3 phần thôi, còn 7 phần để cho người dân hưởng, lúc đó dòng vốn sẽ được lưu thông và luân chuyển...", ông Hùng nhấn mạnh.