"Cơn khát" không dễ giải

Theo khảo sát mới đây từ Batdongsan.com.vn, càng về cuối năm, thanh khoản thị trường căn hộ TP.HCM và các tỉnh phía Nam càng chứng kiến sự tụt dốc nghiêm trọng.

Đặc biệt, trong bối cảnh "chợ chiều", khi dòng vốn bị nghẽn nhưng lại rất khó để giá nhà sơ cấp giảm trong bối cảnh mọi chi phí phát triển dự án đều đang tăng. Đó được xem là nghịch lý của thị trường địa ốc hiện nay.

Cũng theo khảo sát mới đây của Batdongsan.com.vn với hơn 1.000 khách hàng về biến động giá bất động sản trong năm 2023 cho thấy, chỉ khoảng 10% người dùng kỳ vọng giá nhà đất sẽ giảm. Hơn 84% ý kiến còn lại đều cho rằng, giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng. Trong đó, 40% người dùng nhận định giá nhà tăng thêm từ 5-10%; 23% cho rằng mức tăng có thể cao hơn 10% và chỉ 17% phán đoán giá nhà tăng dưới 5%.

Tương tự, một khảo sát được thực hiện với nhóm đối tượng là môi giới bất động sản tại TP.HCM và Hà Nội cũng cho ra kết quả là 33% môi giới tại TP.HCM và 29% môi giới tại Hà Nội nhận định giá bất động sản tiếp tục tăng, tỷ lệ nhận định giá sẽ đi ngang tại 2 thị trường lần lượt là 29% và 33%. Riêng với loại hình nhà phố, giá bán trong quý 4/2022 tăng gần 16%, giá nhà riêng nhiều khu vực nội thành thậm chí còn tăng 25-29% so với thời điểm đầu năm.

Đáng chú ý, không chỉ ở trung tâm, ngay cả các dự án nhà ở vùng ven - vốn được người dân kỳ vọng có mức giá "mềm" hơn để mua, cũng liên tục tăng giá với tốc độ có thể “gây choáng”.

Đơn cử, tại Hà Nội, kết quả khảo sát cho thấy, giá chung cư ở các quận ven như Hà Đông, Nam Từ Liêm, Hoàng Mai... đã vượt mức 30 triệu đồng/m2, không hiếm các dự án có giá bán trên 40 triệu đồng/m2. Điển hình như Vinhomes Smart City hay Masteri West Heights (Nam Từ Liêm) có mức giá rao bán lên tới 45 triệu đồng/m2, Khai Sơn City (Long Biên) giá 43 triệu đồng/m2, Ha Noi Melody Residence (Hoàng Mai) giá hơn 45 triệu đồng/m2, Grand Sunlake Văn Quán (Hà Đông) giá 44 triệu đồng/m2...

Dưới góc độ là người làm xây dựng trên thị trường, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam (VACC), cho rằng thị trường bất động sản 2022-2023 rất khác so với khủng khoảng năm 2012-2013.

Phân tích cụ thể, ông Hiệp cho rằng, giai đoạn 2012-2013, thị trường khủng hoảng do thừa sản phẩm, dẫn đến giá nhà giảm mạnh 20-30%. Khi hàng dư thừa, sức mua kém sẽ xảy ra hiện tượng giảm giá. Ông Hiệp cho biết bản thân doanh nghiệp của ông phải giảm giá từ 24 triệu đồng/m2 xuống còn 22 triệu đồng/m2 tại dự án Nam Đô cùng với việc hoàn thành tiến độ thì mới bán hết được tại thời điểm đó.

Ngược lại, hiện nay thị trường bất động sản không có hàng nên dù sức mua giảm thì giá không giảm và vẫn neo cao. Không những thế, hiện nay, các yếu tố quyết định giá bán như chi phí vật liệu xây dựng, nhân công, tiền sử dụng đất, thuế phí leo thang, lãi vay… đều tăng, luật đất đai sắp tới đưa giá đất sát giá thị trường. Từ tháng 7/2023, tiền lương cơ bản cũng được nâng lên, do đó, đơn giá nhân công cũng sẽ tăng lên.

"Vì vậy, suất đầu tư xây nhà thấp tầng hiện là 6 triệu đồng/m2, nhà cao tầng là 13-14 triệu đồng/m2 và tiếp tục tăng lên. Cho nên không thể hy vọng giá nhà xuống được, giá nhà chỉ có tăng lên thôi", ông Nguyễn Quốc Hiệp khẳng định.

Chưa kể, sắp tới đây, Luật Đất đai sửa đổi sẽ đưa giá đất sát giá thị trường, giá nhà cũng phải điều chỉnh theo nên rất khó để chủ đầu tư giảm giá bán.

Thời điểm tốt để mua vào?

 Hiện tại, một bộ phận không nhỏ nhà đầu tư có tâm lý giữ tiền mặt để chờ giá bất động sản giảm thêm. Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng, "đừng mơ" thị trường sẽ đại hạ giá, bởi vậy, người có ý định mua nhà cần sớm đưa ra quyết định để tránh giá bất động sản tăng cao hơn.

Nhìn chung, sẽ có sự thay đổi trong cơ cấu phát triển sản phẩm bất động sản trong năm 2023. Thay vì "đánh" vào những căn hộ cao cấp, giá từ 6-7 tỷ đồng/căn, các chủ đầu tư sẽ điều chỉnh giỏ hàng, ưu tiên phát triển những sản phẩm tầm giá 2-3 tỷ đồng/căn để phục vụ số đông.

"Hiện không phải "thời" để bán bất động sản, nhưng lại là cơ hội tốt để mua vào. Nhà đầu tư có thể xuống tiền nếu có nguồn tài chính nhàn rỗi, không phải đi vay. Mặt khác, có thể đợi thêm chính sách, sự điều tiết của Nhà nước và ra quyết định vào tháng 3 đến tháng 6/2023", ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Đầu tư bất động sản Việt An Hòa đánh giá.

Bên cạnh đó, giới phân tích nhận định, thị trường bất động sản đang trong giai đoạn khó khăn, nhưng với tốc độ đô thị hóa nhanh, nhu cầu nhà ở tăng cao thì tình hình có thể sẽ sớm được cải thiện...