Khởi động mùa săn 'đáy' bất động sản

Hơn 1 tháng qua, cả cung và cầu trên thị trường bất động sản đều ở tình trạng “tiến thoái lưỡng nan” khiến thanh khoản thị trường xuống rất thấp. Câu chuyện bất động sản đã chạm đáy chưa và nên bắt đáy bất động sản vào thời điểm nào được rất nhiều người quan tâm. Thị trường bất động sản “đóng băng” vì thiếu vốn, khiến giá đất ở nhiều khu vực trước đây được xem là tăng trưởng nóng đã giảm nhiệt, thậm chí, nhiều nơi còn giảm mạnh khiến các nhà đầu tư khốn đốn. Nhiều người ngậm đắng nuốt cay chịu thiệt từ việc bán lỗ bất động sản đến chịu tiền lãi ngân hàng trong thời gian qua.

Chỉ cần gõ cụm từ “bất động sản cắt lỗ” trên trang công cụ tìm kiếm Google vào thời điểm này, ngay lập tức có tới 12,3 triệu kết quả được hiển thị, trong đó không khó để thấy chủ yếu là các quảng cáo rao vặt của các cá nhân. Áp lực đáo hạn những khoản vay ngân hàng từ trước đó khiến nhiều người buộc phải “thoát hàng”, thu hồi vốn để trả nợ hoặc tái đầu tư.

"Bắt mạch" thị trường, đưa ra dự đoán được sẽ có làn sóng bán tháo bất động sản vào thời điểm cuối năm, nhiều người hiện nay đã rậm rịch bắt đáy bất động sản. Thống kê của Batdongsan.com.vn, trong quý IV/2022, lượt tìm mua bất động sản tại TP.HCM tăng 18% so với quý I/2022. Nhu cầu tìm mua nhà mặt phố tại TP.HCM tăng gần 50%, trong khi đó, tại Hà Nội, lượng quan tâm nhà phố tăng 17%... Đây là những con số cho thấy rất nhiều người vẫn coi bất động sản là kênh đầu tư mà họ sẽ đổ tiền vào.

“Hiện tại, nhiều bất động sản có vị trí đắc địa tại trung tâm tỉnh lẻ thuộc dự án đã đầu tư hạ tầng vẫn  được săn lùng và đáng để đầu tư. Chủ đầu tư "cắt lỗ, thoát hàng" đơn giản không vì tình hình thị trường, mà do nhu cầu bảo toàn vốn và các bất động sản này có giảm cũng chỉ khoảng 15-20%, chứ không giảm sâu hơn, nên có thể đầu tư cho mục đích nắm giữ dài hạn từ 2-3 năm trở lên”, ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc G-Homes nhận định.

Nhiều nhà đầu tư tin rằng, số lượng người bán "ngộp" tài chính sẽ ngày càng nhiều vì thế, họ quyết định "nuôi" để có nhiều lựa chọn về sản phẩm và giá. Nhất là những nhà đầu tư vốn dày sẽ xem đây là cơ hội bởi không phải lúc nào nhà đất cũng có đợt giảm giá sâu như hiện tại.

“Nửa tháng qua, nhiều người công ty tôi đã săn lùng và mua được những mảnh đất khá đẹp giá hợp lý. Tôi mới xuống tiền đặt cọc lô đất ở xã Phú Cát, Quốc Oai, Hà Nội. Mảnh đất 120 m2. Trước đây thời kỳ cao điểm có giá 28 triệu đồng/m2 nhưng hôm trước tôi mua còn 23 triệu đồng/m2. Do chủ cũ vay ngân hàng 50% để đầu tư nhưng không thể trả lãi nên phải bán trả nợ.

Nếu so với thời cao điểm, mua mảnh đất này tôi đã tiết kiệm được 600 triệu đồng. Đợi đến khi thị trường hồi lại, có khách trả giá 26 triệu đồng/m2, tôi bán kiếm lời. Hiện nay, nhiều đồng nghiệp, bạn bè của tôi cũng đang sẵn các sản phẩm đất nền tại khu vực Hòa Lạc, Gia Lâm, hoặc xa hơn một chút là tỉnh Hòa Bình. Đây đều là những khu vực trước đây thường xuyên xảy ra những cơn sốt đất liên tiếp", chị Thu Trang, nhân viên một công ty xuất nhập khẩu tại quận Nam Từ Liêm chia sẻ.

Không những thế, tình cảnh ngặt nghèo “khó trong nhà” đang khiến thị trường bất động sản “trông ra ngoài ngõ”, chờ dòng vốn ngoại bắt đáy nhiều hơn để “cấp máu” cho các dự án.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu - Chuyên gia kinh tế, Việt Nam là quốc gia có lượng kiều hối lớn và còn tăng lên trong thời gian tới. Đây cũng được xem là nguồn cấp vốn quan trọng hỗ trợ thị trường bất động sản tăng trưởng và hồi phục trong ngắn hạn.

"Nếu như giai đoạn 2011-2013, khó khăn của bất động sản manh nha từ nợ xấu, thì hiện tại, niềm tin đổ vỡ do ảnh hưởng từ thị trường tài chính đã tác động đến thị trường địa ốc. Dẫu vậy, thị trường khó có thể đóng băng, mà chỉ trầm lắng, giao dịch ít. Hiện nay, không chỉ người tiêu dùng trong nước, mà dòng vốn ngoại đang chờ bất động sản chạm đáy sẽ nhảy vào để thâu tóm”, ông Hiếu nhấn mạnh.

Hy vọng mong manh

Nhận định về dòng tiền bắt đáy, ông Kiều Duy Thành, CEO bất động sản SENLAND cho rằng, nhiều người "khấp khởi" vào việc các nhà đầu tư bắt đáy bất dộng sản sẽ tạo ra một nguồn tiền lớn lưu thông trong thị trường. Kỳ vọng, dòng tiền này sẽ làm tăng tính thanh khoản, “rã băng” cho tảng băng bất động sản.

“Tuy nhiên, sẽ khó có dòng vốn lớn bắt đáy bất động sản trong thời điểm này. Bởi hiện nay, sau nhiều cú sụp hố, nhiều nhà đầu tư đang rất thận trọng với hai từ “bắt đáy”, ông Thành nhấn mạnh.

Ông Thành dẫn chứng, thời gian vừa qua, bài học từ việc bắt đáy thị trường chứng khoán khiến nhiều nhà đầu tư ngao ngán. Càng lao vào bắt đáy thì thị trường lại tạo ra đáy mới. Đến khi sức cùng lực kiệt, nhiều người phải ngồi im nhìn tài khoản của mình mất tiền. Đối với bất động sản cũng vậy, với diễn biến thị trường phức tạp như hiện nay, nhiều người sẽ không biết đâu là đáy, đâu là vực:

“Không loại trừ khả năng hôm nay nhà đầu tư mua được giá thấp hơn trước đây. Nhưng nhiều chuyên gia dự báo, thị trường vẫn tiếp tục lao đao ít nhất là hết quý I/2023. Từ nay đến thời điểm đó có thể bất động sản sẽ tiếp tục đi xuống”, ông Thành cho hay.

Một điều dễ thấy, hiện nay những người có tiền mặt để mua bất động sản không nhiều. Do đó rất khó kỳ vọng có nhiều nhà đầu tư sẵn tiền mặt đến mức trở thành dòng tiền giải cứu thị trường bất động sản. Tất nhiên, khi có nhiều nhà đầu tư lao vào bắt đáy chắc chắn cũng sẽ tạo ra động lực cho thị trường. Tuy nhiên, động lực này không quá lớn và khó có thể kỳ vọng vực dậy được ngành bất động sản đang chìm đắm trong bộn bề khó khăn.

Bên cạnh đó, dù vốn FDI luôn là "điểm sáng" quan trọng, có thể trở thành phương án hỗ trợ kịp thời và đắt giá đối với bất kỳ lĩnh vực nào, trong đó có bất động sản trong bối cảnh tín dụng bị siết chặt. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, nguồn vốn này khó có thể trở thành “đòn gánh” cho cả thị trường.

Đặc biệt, về dài hạn, FDI rất khó có thể là dòng vốn trọng yếu dẫn dắt thị trường bất động sản bởi một số yếu tố vẫn đang là rào cản, nhất là khi Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản hiện vẫn chưa thống nhất, gây ra những ách tắc chưa tìm được hướng giải quyết cũng đang ngáng đường các thương vụ M&A trong lĩnh vực địa ốc.

Do vậy, để dòng vốn thực sự được "chảy" sẽ cần phải có lực mua đủ lớn. Muốn kích hoạt được dòng tiền từ người mua ở thực thì giá bất động sản vẫn cần phải giảm tiếp. Dự báo trong ngắn hạn giá ở hầu hết phân khúc có thể vẫn giảm, người sở hữu chịu áp lực lãi suất cao, thời gian dài buộc phải bán. Khi đó mới đủ hấp dẫn để kích hoạt dòng tiền vào “bắt đáy”, mở thanh khoản, khơi thông dòng vốn đang tắc nghẽn và giải cứu thị trường...