Trái ngược với sự ảm đạm của bức tranh xám màu, phân khúc bất động sản công nghiệp tiếp tục phát đi những tín hiệu lạc quan khi tiếp tục được bổ sung nguồn cung mới. Tỉ lệ lấp đầy các khu công nghiệp vẫn giữ ở mức cao và nhu cầu thuê bất động sản công nghiệp vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt.

Thống kê từ Bộ Xây dựng cho biết, 6 tháng đầu năm 2022, tỷ lệ lấp đầy ở các khu công nghiệp cả nước có xu hướng tăng và đạt ở mức cao. Trong đó, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp ở phía Bắc đạt khoảng 80%, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp tại các tỉnh phía Nam đạt khoảng 85%. Đặc biệt, nhiều địa phương có tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp ở mức cao trên 95% như thành phố Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Bắc Ninh.

Giá thuê bất động sản công nghiệp trong quý 2/2022 tiếp tục có xu hướng tăng so với cùng kỳ năm trước. Cụ thể, tại khu vực phía Bắc tăng 5-12% và tại khu vực phía Nam là 8-13% so với cùng kỳ năm 2021.

Bước sang quý 3/2022, nhu cầu thuê bất động sản công nghiệp tiếp tục xu hướng tăng 5% so với quý trước đó. Đồng thời tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp trong quý 3 vẫn giữ ở mức cao, đặc biệt là đối với nguồn cung bất động sản công nghiệp xây sẵn.

Không những thế, dư địa phát triển của bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn còn rất lớn nhờ lợi thế vị trí địa lý, sự ổn định về chính trị, nguồn lao động dồi dào, chi phí hợp lý, đồng thời, tiềm năng tăng giá tương lai là rất hấp dẫn, với mức tăng bình quân vào khoảng 7 - 10%/năm.

Đặc biệt, phân khúc bất động sản công nghiệp đang có đà tăng trưởng tốt, bởi việc "vươn mình" đón vốn ngoại vẫn không ngừng gia tăng.

Đơn cử như đầu năm 2022, GLP thông báo việc thành lập GLP Vietnam Development Partners I với tổng giá trị đầu tư 1,1 tỷ USD vào 6 dự án trung tâm logistics có tổng diện tích 900.000 m2. Hay Mapletree Investments đã chuyển nhượng ba dự án logistics cho Mapletree Logistics Trust với tổng giá trị giao dịch 95,9 triệu USD.

Bên cạnh đó, Logos Property Services đã "bắt tay" với Manulife Financial đầu tư hơn 80 triệu USD vào một dự án logistics mới có diện tích 116.000 m2, được xây dựng tại KCN Dầu Giây, Đồng Nai. BW Industrial cũng vừa công bố mua lại khoảng 74.000 m2 đất tại Khu công nghiệp Bắc Tiền Phong ở tỉnh Quảng Ninh, do DEEP C phát triển.

Các chuyên gia cho rằng, Việt Nam hấp dẫn FDI nhờ vào các hiệp định thương mại tự do, điển hình là hiệp định EVFTA, đã giúp Việt Nam thu hút thêm nhiều vốn ngoại, đặc biệt là từ châu Âu. Nhờ vậy, thị trường bất động sản công nghiệp đứng trước nhiều cơ hội “bùng nổ”. Các khu công nghiệp tại hai đầu cầu kinh tế lớn là Hà Nội và TP. HCM có tỷ lệ lấp đầy cao, đưa công nghiệp Việt Nam trở thành “bến đỗ” cho vốn đầu tư nước ngoài.

"Với các doanh nghiệp Mỹ, Việt Nam là thị trường có sức tăng trưởng mạnh mẽ, phù hợp để tiếp tục kinh doanh đầu tư trong thời gian dài. Họ coi đây là một nơi hấp dẫn với đội ngũ người lao động chất lượng, phân phối tốt và sức cầu của thị trường cao. Đây sẽ là một tác động tích cực cho tăng trưởng thị trường bất động sản công nghiệp và thương mại của Việt Nam", ông Dominic Harding, Phó chủ tịch kiêm Trưởng bộ phận Khách thuê xuyên biên giới, Savills Hoa Kỳ, đánh giá.

Trung bình mỗi năm, 70 - 80% vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo, tập trung tại khu công nghiệp, khu kinh tế. Trong đó, các ngành công nghiệp điện tử, năng lượng mặt trời và logistics đang dẫn đầu nhu cầu về đất và kho xưởng công nghiệp tại miền Bắc. Điều này cho thấy tiềm năng rất lớn với các nhà đầu tư cả trong và ngoài nước trong thời gian tới.

Đón đầu xu thế đó, nhiều doanh nghiệp đã sớm "thức thời" nắm bắt cơ hội nhanh chóng "chào sân" bằng những dự án lớn, gây tiếng vang. Đó là lí do khiến thị trường nhà xưởng xây sẵn ở phía Nam chứng kiến nguồn cung tăng mạnh trong 6 tháng đầu năm.

Chuyển mình để hòa nhập cuộc chơi

Từ quan sát về lịch sử giao dịch, giới chuyên gia đưa ra nhận định phần lớn các "deal" đã chốt đến từ những nhà đầu tư đã rất "thuộc bài" về biến động rủi ro và nhu cầu thị trường với mục đích tìm kiếm tỷ lệ sinh lời tốt hoặc mở rộng danh mục đầu tư trong khu vực. 

Tuy nhiên, không thể phủ nhận tình hình hoạt động bất động sản đã bị "ngâm lại" từ tháng 10 do ảnh hưởng từ những tác động tiêu cực của thị trường, điều này khiến các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là các tổ chức tài chính và những doanh nghiệp mới tham gia thị trường sẽ dự phòng một chiến lược bảo thủ hơn. Thực tế gần đây, không phải tất cả song một số nhà đầu tư ban đầu đã nhấn nút "tạm ngừng" để tái cấu trúc chiến lược đầu tư nhằm thích ứng với tình hình mới. 

Theo đó, dù là mảnh đất màu mỡ đang nắm nhiều lợi thế so với các nước trong khu vực. Đơn cử là về giá thuê trong nước hiện vẫn ở mức tương đối phải chăng nếu đặt lên bàn cân với Malaysia, Thái Lan, Trung Quốc, hay Ấn Độ… song thị trường bất động sản công nghiệp tại Việt Nam đang trở nên cạnh tranh hơn bao giờ hết.

Đơn cử như việc nhiều năm trước, một dự án công nghiệp chỉ yêu cầu một bản quy hoạch tổng thể đơn giản, phần lớn để đáp ứng được các hoạt động sản xuất. Tuy nhiên hiện nay thì chủ đầu tư cần đưa ra đề án xây dựng và phát triển dự án bài bản hơn.

Những sàng lọc từ thực tế chứng minh xu hướng xanh và bền vững được dự báo sẽ trở thành nhân tố thay đổi cuộc chơi toàn ngành bất động sản công nghiệp trong tương lai. Không chỉ đem lại lợi ích về môi trường, xu hướng này chính là một lợi thế cạnh tranh của các khu công nghiệp tại Việt Nam với các “đại bàng” trong khu vực và toàn cầu.

Các chuyên gia nhấn mạnh, để không bị trật "đường ray", các địa phương, doanh nghiệp cần chuẩn bị tốt nguồn nhân lực có trình độ. Bởi, ưu tiên hàng đầu hiện nay tại các khu công nghiệp là các lĩnh vực tạo ra sản phẩm có hàm lượng công nghệ và chất xám cao, giảm lĩnh vực thâm dụng lao động. Nhất là khi thời gian tới, nhu cầu thuê khu công nghiệp được dự báo sẽ tiếp tục gia tăng bởi làn sóng dịch chuyển của các tập đoàn lớn rời Trung Quốc sang các nước trong khu vực Đông Nam Á, đặc biệt là Việt Nam.

Rõ ràng, để kịp thời “trải thảm đỏ" đón "đại bàng”, các doanh nghiệp trong nước và cả cơ quan quản lý cần có sự điều chỉnh để có mô hình phát triển phù hợp hơn, quy hoạch tổng thể của dự án không chỉ cần xem xét trong lĩnh vực sản xuất, mà còn cần có các tiện ích như logistics, R&D, khu vực thương mại, ký túc xá hoặc thậm chí là những dự án nhà ở phục vụ nhu cầu của công nhân.