Đất nền là phân khúc làm "khuynh đảo" thời "sốt đất" trong 2 năm qua song đây cũng là phân khúc chịu ảnh hưởng nhiều nhất khi thị trường giảm thanh khoản. Suốt 2 quý vừa qua, phân khúc đất nền trầm lắm đã tạo áp lực lớn cho các nhà đầu tư đang sử dụng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, tính chung cả lượng tiêu thụ, nguồn cung và nhu cầu của phân khúc đất nền tại nhiều tỉnh, thành trong quý III/2022 đều "giảm nhiệt" so với quý trước.

Cụ thể, tại thị trường Hà Nội, các huyện ven đô có xu hướng giảm mạnh như Long Biên giảm 10%, Thanh Trì giảm 9%, Đông Anh giảm 4% và Quốc Oai giảm 1%. 

Tại Quảng Ninh ghi nhận giá đất nền giảm 7% từ 26 triệu đồng/m2 xuống còn 24 triệu đồng/m2; Bắc Ninh ghi nhận giảm 6% từ 28 triệu đồng/m2 xuống còn 26 triệu đồng/m2; Bắc Giang giảm 5% từ 17 triệu đồng/m2 xuống còn 15 triệu đồng/m2. 

Lượt tìm kiếm đất nền ở một số tỉnh thành phía Bắc cũng sụt giảm mạnh so với quý II/2022, sâu nhất là các tỉnh như Lạng Sơn, Bắc Giang, Hà Nam sụt giảm 45% lượt tìm kiếm. Các tỉnh thành khác ghi nhận mức sụt giảm 10 – 20% lượt tìm kiếm. 

Còn theo đánh giá chung của Bộ Xây dựng, trên toàn quốc, giá giao dịch thứ cấp nhà riêng và đất nền quý III/2022 có xu hướng giảm nhẹ 2-3% so với quý trước. Lượng giao dịch đất nền sụt giảm mạnh, có 115.129 giao dịch, bằng 54% so với quý trước đó. Cụ thể, miền Bắc có 21.806 giao dịch, miền Trung ghi nhận 18.789 giao dịch và miền Nam có 74.534 giao dịch. 

Còn thị trường đất nền TP.HCM và các tỉnh giáp ranh trong quý III/2022 có 9 dự án mở bán với nguồn cung giảm 65,6%, lượng tiêu thụ chỉ đạt 22%, giảm 77,8% so với quý trước.

Thậm chí, không ít môi giới bất động sản nhiều nơi thừa nhận, giá đất nền thứ cấp đã "lao dốc" hơn mức ghi nhận trên, giảm những 20 – 30% so với thời điểm cơn sốt, nhiều nơi giá đi ngang và có hiện tượng bán cắt lỗ. 

Tay ngang đầu tư 2 lô đất nền tách thửa tại Quốc Oai trị giá 3,5 tỷ đồng, Anh Nguyễn Quốc Hưng (lãnh đạo sàn giao dịch bất động sản Hà Nội) chuyên mua đi, bán lại đất thổ cư, đất nền ven đô đang “ngồi trên đống lửa” sau thời gian dài rao bán nhưng không ai mua.

“Khoảng đầu năm 2021, tôi tham khảo nhiều nơi và quyết định mua 2 nền đất ở Đông Xuân với 50% vốn tự có, phần còn lại vay mượn người thân. Đến nay, tôi rao bán, thậm chí chấp nhận cắt lỗ 500 triệu đồng nhưng vẫn không có người mua. Trong khi cũng với số tiền đó, bạn tôi đầu tư căn hộ tại Hà Đông nay đã lời được gần 1 tỷ đồng”, anh Hưng cay đắng cho biết.

Lượt tìm kiếm đất nền ở một số tỉnh thành phía Bắc cũng sụt giảm mạnh so với quý II/2022, sâu nhất là các tỉnh như Lạng Sơn, Bắc Giang, Hà Nam sụt giảm 45% lượt tìm kiếm. Các tỉnh thành khác ghi nhận mức sụt giảm 10 – 20% lượt tìm kiếm. 

Nhận định về những nguyên nhân khiến giá đất nền ở một số khu vực có chiều hướng giảm, các chuyên gia cho rằng, giá đất nền ở một số nơi giảm là do dự án hết chương trình ân hạn nợ gốc, tài trợ lãi suất.

Tiếp đó, một nguyên nhân nữa đến từ việc lạm phát, lãi suất ngân hàng tăng, làm ảnh hưởng đến những chủ đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư đất nền. Thông thường, các ngân hàng sẽ cho nhà đầu tư hưởng lãi suất ưu đãi trong thời gian đầu vay, sau đó, lãi suất sẽ tính theo lãi suất thả nổi ngân hàng.

Trong giai đoạn cuối năm, do không chịu được “nhiệt” nên nhiều người đành phải bán cắt lỗ. Bên cạnh đó, thời gian qua, đất nền ở một số nơi có quy hoạch, cơ sở hạ tầng chưa rõ ràng đã bị “thổi” giá lên quá cao. Giờ đây, khi các quy hoạch đã hình thành và không được như thực tế, khiến giá đất nền ở những khu vực này giảm, thị trường mất thanh khoản khi cơn sốt đi qua.

"Từ nay đến cuối năm âm lịch, thậm chí là sang đầu năm sau, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục đi vào trầm lắng. Trước việc các chính sách, pháp luật về bất động sản đang trong quá trình đổi thay, chính sách tiền tệ như kiểm soát tín dụng bất động sản, tăng lãi suất… thì có nhiều khả năng, giá đất nền còn giảm tiếp", ông Phạm Lâm, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định.

Khi thị trường có sự điều chỉnh về giá, câu hỏi đặt ra sẽ là liệu có nên đầu tư để đạt được mức lợi nhuận kỳ vọng cao hơn?  

Bởi thực tế vẫn sẽ không ít nhà đầu tư có tiềm lực kinh tế mạnh âm thầm mua gom các sản phẩm bất động sản vị trí tốt, chờ đợi nhịp sóng trở lại. Bởi “trong nguy luôn có cơ“, các nhà đầu tư có thể “bắt đáy” thị trường khi thị trường bắt đầu vào quá trình thanh lọc.

Mặc dù hàng loạt sản phẩm đất nền giảm giá bán nhưng ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D DKRA Vietnam vẫn cho rằng, rất khó để có thể đưa ra nhận định thị trường đã ở vùng "đáy" hay chưa, nhất là khi hiện tại, bức tranh chung còn nhiều khó khăn liên quan đến việc tăng cường kiểm soát tín dụng, lãi suất tăng cao, thanh khoản thị trường giảm mạnh chỉ bằng 10-20% so với đầu năm…

 Lãi suất cho vay đang cao như hiện nay (12-14%/năm) và có thể tiếp tục tăng trong thời gian tới, thanh khoản thị trường cũng đang sụt giảm mạnh. Vì vậy, những nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính nên cân nhắc, tạm dừng quan sát thị trường, tránh nguy cơ “lời” sẽ không bù được “lãi”.

Nói như bà Lương Đình Thúy Vân, Tổng giám đốc Công ty Tư vấn đầu tư Mogin Holdings, dù lựa chọn phân khúc hay sản phẩm nào, nhà đầu tư nên “nằm lòng” quy tắc: Lợi nhuận thường tỷ lệ thuận với rủi ro, lợi nhuận càng cao thì rủi ro càng lớn và ngược lại.

Phân tích cụ thể, bà Vân cho rằng, với nhà đầu tư có mức tiền mặt 2 tỷ đồng là khoản vốn “kha khá”  nên trước khi quyết định đầu tư, cần chú trọng tiêu chí bảo toàn vốn hơn là lợi nhuận. Theo đó, nhà đầu tư cần tính toán thời điểm này cần ưu tiên tiêu chí nào, “an cư lạc nghiệp” hay đầu tư.

Nếu cần an cư thì có thể chọn căn hộ đã hoàn thiện và có sổ đỏ để ở vài năm rồi cân nhắc bán ra nếu thu được khoản chênh lệch giá như kỳ vọng. Trường hợp ưu tiên đầu tư để tăng trưởng dòng tiền, nhà đầu tư có thể chấp nhận mạo hiểm đầu tư vào đất nền vì biên lợi nhuận của dòng sản phẩm này trong 3 năm sẽ cao hơn so với căn hộ.

“Nhà đầu tư cần đặt ra một ngưỡng chịu đựng rủi ro cho riêng mình, từ đó xác định biên lợi nhuận kỳ vọng và đưa ra quyết định chọn lựa căn hộ, đất nền thổ cư hay đất nông nghiệp”, bà Vân chia sẻ thêm.

Đồng thời, nhiều chuyên gia cũng khuyến cáo thị trường nhà đất đang trong vòng xoáy của việc kiểm soát tín dụng, khách hàng giờ đây chủ yếu mua bằng “tiền tươi thóc thật” nên các dự án được bảo chứng về chất lượng, chủ đầu tư uy tín, đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp sẽ được quan tâm hơn.

"Nhà đầu tư không nên quá nóng vội “xuống tiền" và nên tiếp tục theo dõi diễn biến của thị trường bất động sản, nên tìm đến các dự án được bảo chứng về chất lượng để tránh những rủi ro có thể xảy ra. Thời điểm tốt để đầu tư là khi sản phẩm đầy đủ về pháp lý với mức giá hợp lý. Khi mức giá vẫn cao so với tương quan các dự án xung quanh thì nhà đầu tư có thể chờ đợi các nguồn cung sơ cấp mới đưa ra thị trường", ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho hay.