Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản thời gian tới có thể chứng kiến một số xu thế mới, định hình lại "diện mạo" toàn thị trường theo hướng ổn định và bền vững hơn. Giá có thể tăng nhưng tăng chậm lại, một số phương thức đầu tư hiện đại (như REITs) có thể xuất hiện, giúp đa dạng cơ hội đầu tư.

Bên cạnh đó, công nghệ ứng dụng vào bất động sản có thể là xu thế được đẩy mạnh nhờ hiệu quả mang lại do tối ưu được chi phí, nhân lực... bởi công nghệ bất động sản (proptech) là chìa khóa để mở bế tắc cho giao dịch bất động sản, thúc đẩy sự minh bạch khi cả bên mua và bên bán nắm rõ thông tin biến động giá tốt hơn và hiểu rõ hơn về thị trường.

Ngoài ra, mặt bằng giá cao và quỹ đất khan hiếm ở các thành phố lớn có thể thúc đẩy dòng vốn địa ốc tìm về những thị trường cấp 2 như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, hình thành nên các khu đô thị vệ tinh. Và đây cũng là động lực cho nhà đầu tư trong và ngoài nước tham gia vì so với các bất động sản thương mại, nghỉ dưỡng thời gian thu hồi vốn phải từ 10-20 năm thì bất động sản nhà ở chỉ mất một nửa thời gian đó.

Các địa phương này ngày càng hưởng lợi nhờ xu thế đô thị hóa, hạ tầng được nâng cấp, thu nhập người dân cải thiện đi kèm các hoạt động kinh tế - công nghiệp sôi động và đáp ứng được nhu cầu ăn, mặc ở của người dân, nhất là thế hệ trẻ có nhu cầu sở hữu nhà gia tăng. Vì vậy, các chuyên gia cho rằng, với những doanh nghiệp đã chuẩn bị sẵn quỹ đất ở các địa phương này trong 10-15 năm qua, sắp tới đây là thời điểm sẵn sàng để bùng nổ dự án.

Đặc biệt, trong khi các kênh huy động vốn đều "quay lưng", lượng giao dịch và khả năng hấp thụ cũng như doanh thu sụt giảm mạnh, các doanh nghiệp bất động sản tìm đến kênh FDI (vốn đầu tư nước ngoài) như một giải pháp cứu cánh. Sau hơn 30 năm thực hiện chính sách mở cửa thu hút FDI, đến nay, Việt Nam đã tiếp nhận đầu tư từ 140 quốc gia và vùng lãnh thổ trên thế giới, dẫn đầu là nhóm ngành sản xuất - chế tạo và bất động sản. Cần phải khẳng định đây là một trong những nguồn lực đặc biệt quan trọng.

Báo cáo của Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư vừa công bố, tính đến ngày 20/11, tổng vốn FDI đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần đạt hơn 25,1 tỉ USD, bằng 95% so với cùng kỳ năm 2021, tăng 0,4 điểm phần trăm so với 10 tháng và tăng 10,3 điểm phần trăm so với 9 tháng. 

Như vậy, ngành kinh doanh bất động sản tiếp tục đứng thứ hai trong các lĩnh vực thu hút dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài trong 11 tháng năm 2022. 

“Việc Việt Nam liên tục được chọn là điểm đến của dòng vốn ngoại cho thấy sức hút mạnh mẽ của thị trường Việt Nam đối với các nhà đầu tư bất chấp bối cảnh kinh tế thế giới với nhiều biến động. Họ coi đây là một nơi hấp dẫn để kinh doanh với dân số trong độ tuổi lao động lớn và nhiều chính sách hấp dẫn. Việt Nam là thị trường có mức tăng trưởng tích cực, phù hợp để kinh doanh tiếp tục đầu tư trong thời gian dài với rủi ro thấp và tỷ lệ lạm phát được kiềm chế ở mức an toàn”, ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, nhận định.

Chia sẻ mới đây, ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc R&D DKRA Vietnam nhấn mạnh: “Trong nguy có cơ”. Bất chấp những biến động thời gian qua, nguồn vốn đầu tư nước ngoài vẫn đổ mạnh vào thị trường bất động sản Việt Nam ở nhiều phân khúc. Mỗi cuộc khủng hoảng là một cuộc thanh lọc thị trường, có đỗ vỡ nhưng cũng có tân sinh. Sẽ có những tập đoàn lớn bị gục ngã nhưng thị trường sẽ chứng kiến những doanh nghiệp nhỏ vươn lên và dẫn dắt thị trường.

Đặc biệt, sự hiện diện của hàng loạt đại gia “vốn khủng” đã phả hơi nóng vào cuộc đua mua bán - sáp nhập (M&A) lĩnh vực này. Đây sẽ là bước khởi đầu cho việc xuất hiện lớp đại gia bất động sản mới dẫn dắt thị trường trong thập kỷ tiếp theo.

Nhiều thương vụ gây tiếng vang được thực hiện thành công ở các phân khúc văn phòng, công nghiệp, nhà ở và khách sạn… đều đang rao bán với giá trị tài sản từ 100 tỷ đồng đến 1.000 tỷ đồng, đã mang lại giá trị giao dịch kỉ lục cho thị trường M&A bất động sản trong thời gian qua.

Mới đây, riêng về lĩnh vực nhà ở, "ông lớn" Keppel Land đã ký thỏa thuận mua 49% cổ phần trong 3 khu đất tại Hoài Đức, Hà Nội của CTCP Địa ốc Phú Long với tổng giá trị khoảng 119 triệu USD, để phát triển dự án nhà ở bao gồm 1.020 căn chung cư và 240 căn thấp tầng. Keppel Land cũng đã công bố việc thực hiện thương vụ thoái vốn trong dự án nhà ở có diện tích 30 ha tại TP.HCM.

Thị trường cũng đã chứng kiến thương vụ "thay áo mới" của dự án Kenton Node từ công ty Tài Nguyên chuyển nhượng cho Novaland và đổi tên thành Grand Sentosa với hơn 1.640 căn hộ tại TP.HCM. Một thương vụ đáng chú ý khác là Masterise Homes thâu tóm dự án Sài Gòn Bình An với tên gọi mới là The Global City, quy mô rộng 117 ha và tiếp giáp với cao tốc Long Thành - Dầu Giây. 

Dưới góc độ một nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào "cuộc chơi" bất động sản Việt Nam từ sớm, bà  Khanh Nguyễn, Giám đốc Khối Phát triển kinh doanh của Gamuda Land cho hay, năm 2010 cũng là thời điểm khó khăn của thị trường bất động sản, nhưng Tập đoàn vẫn quyết định đầu tư vào Việt Nam. Lúc đó, những khu vực mà Gamuda Land chọn không quá cạnh tranh, nhưng Tập đoàn đã thành công với hướng đi đó.

Vì vậy, giai đoạn khó khăn này cũng không ngoại lệ, Gamuda Land vẫn cam kết "rót vốn" vào thị trường Việt Nam. “Chúng tôi coi thời điểm này là giai đoạn điều chỉnh tiếp theo của thị trường. Chúng tôi đang mong đợi sự điều chỉnh về hành lang pháp lý vào năm 2023 để thị trường phát triển bền vững hơn”, bà Khanh Nguyễn nói.

Đặc biệt, các chuyên gia nhìn nhận, thị trường M&A trong thời gian tới có thể gây tiếng vang bởi một số doanh nghiệp với những động thái tích cực, phá băng và sớm đưa thị trường trở lại trạng thái sôi động. Hơn nữa, thời điểm này được cho là cơ hội cho các nhà đầu tư có tiền thực hiện mua các dự án hấp dẫn, với định giá tài sản hợp lý hơn...

Trong đó, sự "vùng lên" của nhiều tập đoàn kinh tế tư nhân trong nước với tư cách là bên mua đang dần trở thành một đối trọng với những “thợ săn M&A” từ bên ngoài biên giới. Không chỉ vậy, nhu cầu tìm kiếm sức mạnh cộng hưởng và nguồn vốn để tái cấu trúc, tập trung hơn vào các hoạt động cốt lõi đang bộc lộ rõ ở nhiều doanh nghiệp trong nước mà chỉ thông qua hoạt động M& A mới có thể đáp ứng.

Đây là cơ hội lớn dành cho các doanh nghiệp trong nước. Việc liên kết giữa các nguồn lực tài chính khác nhau giúp cho doanh nghiệp cải thiện năng lực phát triển các dự án và thu hút nguồn khách hàng mới do các nhà đầu tư nước ngoài đem lại.

“Ngoài ra, đối với những công ty niêm yết, điều này sẽ hỗ trợ doanh nghiệp trong việc thu hút vốn nước ngoài trên sàn giao dịch chứng khoán. Các công ty quy mô nhỏ với năng lực tài chính thấp cần phải có chiến lược tái cấu trúc lại danh mục đầu tư, đảm bảo hoàn thiện các thủ tục pháp lý của dự án”, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cao cấp Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam nhận định.

Rõ ràng, thị trường bất động sản Việt Nam ngày càng "kích hoạt" được nhiều luồng quan tâm mạnh mẽ đến từ các nhà đầu tư nước ngoài, nhất là các dự án giải được bài toán tạo ra lợi nhuận. Sự phát triển của các quỹ đầu tư tư nhân đã cung cấp một nguồn vốn dồi dào để thực hiện các thương vụ M&A, góp phần nâng cao khả năng cạnh tranh, gia tăng thị phần, tham gia sâu hơn chuỗi giá trị bất động sản

Tuy nhiên, cũng phải thừa nhận, tình hình hoạt động bất động sản đã bị chậm lại từ tháng 10 do ảnh hưởng từ những tác động tiêu cực của những "đại án" liên quan đến các công ty bất động sản và chứng khoán, khi cả tín dụng ngân hàng lẫn hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp đều được kiểm soát chặt chẽ.

Theo đó, các nhà đầu tư nước ngoài, các tổ chức tài chính khi tham gia thị trường Việt đang thận trọng hơn và nhu cầu “săn hàng” cũng vì thế mà thay đổi. Nếu trước kia, các "cá mập" thường săn những dự án chuẩn bị triển khai, hoặc đang triển khai dở dang, thì nay, mối quan tâm của họ là những dự án đã hoàn thiện, đi vào hoạt động. Họ ưu tiên chất lượng hơn số lượng, vì thế kéo dài đàm phán để đảm bảo đạt được các điều khoản có lợi khiến thời gian chốt thương vụ dài hơn.

Do đó, các doanh nghiệp khi tham gia các thương vụ M&A cần lưu ý việc minh bạch các thông tin như hợp đồng kinh doanh, các khoản thanh toán. Khi tiền huy động vào, sẽ triển khai dự án nào, dự án nào dừng lại..., tất cả đều phải "sạch". Đặc biệt, các công ty khi tiến hành M&A cần chuẩn bị quản trị và quản lý thật tốt mới có thể giữ chân vốn ngoại.