Dư nợ tín dụng bất động sản đang giảm. Trong khi đó áp lực đáo hạn trái phiếu bất động sản được một số chuyên gia cho là sẽ tăng mạnh trong thời gian tới khiến doanh nghiệp địa ốc quay cuồng với nỗi lo ngày càng "thêm dầy". 

Báo cáo mới đây, Chứng khoán VCBS cho biết, trong quý 4/2022 có khoảng 85.000 tỷ đồng trái phiếu do các ngân hàng, doanh nghiệp bất động sản phát hành phải đáo hạn. Ước tính có khoảng 58.840 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ sẽ đáo hạn trong quý 4 này.  Điều đáng nói là, chỉ tính riêng trái phiếu mảng bất động sản thôi thì áp lực đáo hạn cho năm 2020-2021 trong năm nay và năm sau (2023) lên đến hàng trăm nghìn tỷ đồng- chiếm khoảng 36% tỷ trọng giá trị đáo hạn cả năm 2023.

Theo thống kê từ cổng thông tin CBonds của HNX và các nguồn khác, thì sắp tới đây sẽ khá nhiều khoản trái phiếu mà 100% nhà đầu tư là nhà đầu cá nhân sẽ đáo hạn. Cá biệt có những doanh nghiệp như Địa ốc Phương Đông, Sunshine Marina Nha Trang, Đầu tư xây dựng Châu Á, Hưng Vượng Developer Địa ốc Mai Viên, Tiến Phước, Địa ốc Sacom, Vinh Plaza..., đáo hạn hàng trăm tỷ đồng.

Nhiều doanh nghiệp dự kiến có trái phiếu đáo hạn vào năm sau lên đến hàng nghìn tỷ đồng, đơn cử như Kinh Bắc (KBC) phát hành cho công ty chứng khoán, quỹ đầu tư, nhà đầu tư cá nhân trong và ngoài nước lên đến 1.000 tỷ đồng đáo hạn vào tháng 3/2023. 

Trong báo cáo "Rủi ro nợ tại Việt Nam" được công bố mới đây, Công ty Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV) cho biết trong các rủi ro nợ tại Việt Nam hiện nay, rủi ro lớn nhất là ở thị trường trái phiếu doanh nghiệp. 

"Tâm lý nhà đầu tư hiện rất thận trọng với trái phiếu doanh ngiệp phát hành mới trong khi lượng trái phiếu đáo hạn giai đoạn từ cuối năm 2022 đến 2024 là rất lớn. Rủi ro đặc biêt đối với ngành bất động sản khi phần lớn dư nợ trái phiếu được phát hành bởi các doanh nghiệp bất động sản trong khi thị trường bất động sản hiện đang gặp nhiều khó khăn giữa bối cảnh lãi suất tăng cao, rủi ro suy giảm kinh tế hay tình hình bắt bớ thời gian qua", phía KBSV nêu quan điểm.

Thị trường khắc nghiệt là nguyên do khiến nhiều cổ phiếu rơi sâu từ đỉnh dẫn đến làn sóng bán giải chấp cổ phiếu lãnh đạo diễn ra chủ yếu ở các doanh nghiệp bất động sản, xây dựng.

Đơn cử, mới đây, ngày 7/11, Công ty CP Chứng khoán Tân Việt - TVSI, thông báo sẽ bắt đầu bán giải chấp cổ phiếu đối với ông Nguyễn Văn Đạt - Chủ tịch HĐQT Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR). Số lượng cổ phiếu PDR của ông Đạt dự kiến bị bán giải chấp là 750.000 cổ phiếu. Cùng với đó, TVSI cũng sẽ bán giải chấp 720.000 cổ phiếu PDR thuộc sở hữu của Công ty TNHH Phát Đạt Holdings. 

Trước đó, cuối tháng 10, ông Đinh Văn Thanh, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình (HBC) cũng bị Chứng khoán VPS bán giải chấp 24.500 cổ phiếu của doanh nghiệp xây dựng.

Thống kê cho thấy, trong tháng 10 vừa qua, hiệu suất của nhóm cổ phiếu ngành bất động sản giảm 13,84%, giảm mạnh hơn so với mức sụt giảm của Vn-Index là 9,20% và chỉ đứng sau nhóm năng lượng, công nghiệp và vật liệu.

Theo đó, doanh nghiệp sẽ phải loay hoay tìm các cửa mới để huy động tiền trả nợ trái phiếu, hoặc, kịch bản tối hơn là vỡ nợ. Vì thế, nhiều nhà đầu tư cá nhân tham gia vào thị trường trái phiếu "đang ngồi trên đóng lửa" khi những tổ chức phát hành theo Nghị định 153 trước đây đang gặp rủi ro vỡ nợ trái phiếu khi gặp khó khăn trong việc cân đối dòng tiền trả nợ.

Khó khăn này không phải là "thái quá". Bởi lẽ, hiện nay, nhiều nguồn tiền để doanh nghiệp "xoay" trả nợ đã hẹp bớt cửa. Các ngân hàng hiện đều đã tăng lãi suất huy động và cố gắng duy trì ổn định lãi suất cho vay nhưng thị trường bất động sản vẫn chưa thoát khỏi viễn cảnh ảm đạm. Nếu không "nhả" được bất động sản và lại hẹp cửa đảo nợ thì các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ thực sự đang trong tình trạng "tiến thoái lưỡng nan".

Trong khi đó, các chi phí liên quan của Tổ chức phát hành như: Chi phí thâu tóm quỹ đất, dự án, chi phí tài chính (trả lãi vay trái phiếu), chi phí bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp... ngày càng độn lên cao.

Trong một chia sẻ mới đây, ông Bùi Văn Huy - Giám đốc chi nhánh TP. HCM Công ty Chứng khoán DSC, nhận định có không ít cổ đông lớn, chủ doanh nghiệp quá cần tiền nên đã xoay xở bằng cách vay ký quỹ ở các công ty chứng khoán. 

"Việc đổ vỡ từ thị trường này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến hệ thống tài chính và nền kinh tế. Chúng tôi kỳ vọng rằng Chính phủ sẽ sớm có các biện pháp để giúp ổn định thị trường trái phiếu giúp tránh xảy ra cuộc đổ vỡ đáng tiếc trên thị trường", ông Huy nhận định.

Cuộc "sàng lọc" khắc nghiệt nhưng cần thiết

Thực tế cũng rất dễ lý giải sự tăng trưởng "nóng" thái quá của thị trường trái phiếu doanh nghiệp thời gian qua. "Cơn bão" covid- 19 xảy ra khiến cho nhu cầu vốn của doanh nghiệp "tắc" lại và đương nhiên, quy luật "nước chảy chỗ trũng" sẽ khiến dòng tiền tìm về kênh trái phiếu doanh nghiệp với mặt bằng lãi suất cuống phiếu cao hơn.

Về mặt lý thuyết, thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển sẽ là "bệ đỡ" giúp doanh nghiệp phát hành có thêm "cửa" để huy động vốn ngoài kênh tín dụng ngân hàng, và phát hành cổ phiếu trên thị trường chứng khoán, nhà đầu tư có thêm kênh đầu tư sinh lời.

Từ đó nhập nhèm trắng - đen bắt đầu lẫn lộn. Hàng loạt trái phiếu kiểu 3 không: "KHÔNG xếp hạng tín nhiệm, KHÔNG bảo lãnh thanh toán của các tổ chức tài chính có uy tín và KHÔNG tài sản bảo đảm" tung hoành khắp thị trường tài chính. Doanh nghiệp cũng "té nước theo mưa" làm bừa miễn là huy động được tiền. Hàng loạt phi vụ "tay không làm nên dự án" hay lấy tiền trái phiếu để quay ngược lại cho vay trên thị trường chứng khoán vốn cũng đang quá nóng bỏng...dần lộ diện. Không những thế, nghệ thuật "ponzi trái phiếu" lấy tiền trái phiếu sau để trả nợ trái phiếu trước..., khiến nhiều nhà đầu tư sợ hãi cũng dần được "lật" ra.

Không ít lần cơ quan chức năng "tuýt còi" các bên liên quan để "phanh" đà tăng như vũ bão của thị trường trái phiếu doanh nghiệp, nhưng những chiếc phanh không quá hiệu quả khi mà thị trường đã quá nóng.  

Đó là lí do không ít lần thị trường chứng kiến làn sóng “tháo chạy” khỏi trái phiếu doanh nghiệp, thậm chí tháo chạy khỏi cả các quỹ đầu tư trái phiếu (bán chứng chỉ quỹ trước hạn)... mà gốc rễ của vấn đề này là do nhà đầu tư thiếu thông tin.

Để vừa củng cố "chất" của thị trường, vừa củng cố niềm tin của nhà đầu tư vào kênh huy động hữu hiệu này, Bộ trưởng Tài chính Hồ Đức Phớc cho hay vừa qua, Bộ Tài chính cũng tham mưu để Chính phủ ban hành Nghị định 65 sửa đổi Nghị định 153 quy định về giao dịch trái phiếu doanh nghiệp với nhiều điểm mới, theo hướng chặt chẽ hơn, nâng cao trách nhiệm của các bên tham gia.

"Chính sách mới sẽ cần thời gian để thị trường làm quen nhưng đây là cơ hội để thị trường sàng lọc, “gạn đục, khơi trong”, là bước ngoặt giúp tạo ra những mặt hàng “sạch” cho nhà đầu tư. Những doanh nghiệp, tổ chức phát hành nào thực sự có tiềm lực tài chính, năng lực quản trị sẽ tiếp tục huy động hiệu quả qua kênh Trái phiếu doanh nghiệp", Bộ trưởng Tài chính khẳng định.

Do đó, để tránh trường hợp doanh nghiệp phát hành hoạt động tốt mà vẫn bị “bond run” (nhà đầu tư rút tiền trái phiếu hàng loạt, yêu cầu nhà phát hành mua lại trái phiếu ngay lập tức), doanh nghiệp phát hành nên minh bạch thông tin, bổ sung đánh giá độc lập để khẳng định vị thế kinh doanh của mình, cũng như khẳng định việc vẫn kinh doanh bình thường.

Nếu doanh nghiệp phát hành "chật vật" trong chi trả, thì cần có sự mở lối "hạ cánh mềm" bằng cách công khai, minh bạch lộ trình giải pháp, hoạt động cấu trúc lại thời gian trả nợ, để nhà đầu tư an tâm phần nào.

Về phía nhà đầu tư, cần tỉnh táo, "nội soi" lại tài sản, trái phiếu mà nhà đầu tư đang nắm giữ của doanh nghiệp nào, kết quả kinh doanh ra sao, nếu thật sự tốt thì không có lý do gì bán rẻ, chiết khấu rất cao. Trong trung hạn, giải pháp được nói tới nhiều là các quỹ bình ổn. Đây là biện pháp đã được áp dụng ở các quốc gia khác và các quỹ này sẽ có những điều kiện cụ thể vào những đối tượng cụ thể để có thể giải ngân.