Thứ sáu, 29/03/2024

TP HÀ NỘI _°C /_% weather

Doanh Nhân Trẻ

Doanh Nhân Trẻ

  • Click để copy

Áp lực đảo nợ trái phiếu ngày càng 'dày' hơn với doanh nghiệp bất động sản nửa cuối năm

Hồng Gấm
- 17:31, 14/11/2022

(DNTO) - Giai đoạn nước rút là thời điểm các ông chủ bất động sản rất cần tiền để đáo hạn các khoản vay ngân hàng, trái phiếu... Tuy nhiên, các kênh huy động này hiện đang gặp khó khi tiến độ bán dự án lại chậm đang đẩy nhiều doanh nghiệp địa ốc vào cảnh "cạn tiền, cạn lực để trợ giá cổ phiếu". 

Nhiều doanh nghiệp đang cần vốn, trong khi khó tiếp cận tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp sắp đáo hạn. Ảnh: TL.

Nhiều doanh nghiệp đang cần vốn, trong khi khó tiếp cận tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp sắp đáo hạn. Ảnh: TL.

Dư nợ tín dụng bất động sản đang giảm. Trong khi đó áp lực đáo hạn trái phiếu bất động sản được một số chuyên gia cho là sẽ tăng mạnh trong thời gian tới khiến doanh nghiệp địa ốc quay cuồng với nỗi lo ngày càng "thêm dầy". 

Báo cáo mới đây, Chứng khoán VCBS cho biết, trong quý 4/2022 có khoảng 85.000 tỷ đồng trái phiếu do các ngân hàng, doanh nghiệp bất động sản phát hành phải đáo hạn. Ước tính có khoảng 58.840 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ sẽ đáo hạn trong quý 4 này.  Điều đáng nói là, chỉ tính riêng trái phiếu mảng bất động sản thôi thì áp lực đáo hạn cho năm 2020-2021 trong năm nay và năm sau (2023) lên đến hàng trăm nghìn tỷ đồng- chiếm khoảng 36% tỷ trọng giá trị đáo hạn cả năm 2023.

Theo thống kê từ cổng thông tin CBonds của HNX và các nguồn khác, thì sắp tới đây sẽ khá nhiều khoản trái phiếu mà 100% nhà đầu tư là nhà đầu cá nhân sẽ đáo hạn. Cá biệt có những doanh nghiệp như Địa ốc Phương Đông, Sunshine Marina Nha Trang, Đầu tư xây dựng Châu Á, Hưng Vượng Developer Địa ốc Mai Viên, Tiến Phước, Địa ốc Sacom, Vinh Plaza..., đáo hạn hàng trăm tỷ đồng.

Nhiều doanh nghiệp dự kiến có trái phiếu đáo hạn vào năm sau lên đến hàng nghìn tỷ đồng, đơn cử như Kinh Bắc (KBC) phát hành cho công ty chứng khoán, quỹ đầu tư, nhà đầu tư cá nhân trong và ngoài nước lên đến 1.000 tỷ đồng đáo hạn vào tháng 3/2023. 

Trong báo cáo "Rủi ro nợ tại Việt Nam" được công bố mới đây, Công ty Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV) cho biết trong các rủi ro nợ tại Việt Nam hiện nay, rủi ro lớn nhất là ở thị trường trái phiếu doanh nghiệp. 

"Tâm lý nhà đầu tư hiện rất thận trọng với trái phiếu doanh ngiệp phát hành mới trong khi lượng trái phiếu đáo hạn giai đoạn từ cuối năm 2022 đến 2024 là rất lớn. Rủi ro đặc biêt đối với ngành bất động sản khi phần lớn dư nợ trái phiếu được phát hành bởi các doanh nghiệp bất động sản trong khi thị trường bất động sản hiện đang gặp nhiều khó khăn giữa bối cảnh lãi suất tăng cao, rủi ro suy giảm kinh tế hay tình hình bắt bớ thời gian qua", phía KBSV nêu quan điểm.

Thị trường khắc nghiệt là nguyên do khiến nhiều cổ phiếu rơi sâu từ đỉnh dẫn đến làn sóng bán giải chấp cổ phiếu lãnh đạo diễn ra chủ yếu ở các doanh nghiệp bất động sản, xây dựng.

Đơn cử, mới đây, ngày 7/11, Công ty CP Chứng khoán Tân Việt - TVSI, thông báo sẽ bắt đầu bán giải chấp cổ phiếu đối với ông Nguyễn Văn Đạt - Chủ tịch HĐQT Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR). Số lượng cổ phiếu PDR của ông Đạt dự kiến bị bán giải chấp là 750.000 cổ phiếu. Cùng với đó, TVSI cũng sẽ bán giải chấp 720.000 cổ phiếu PDR thuộc sở hữu của Công ty TNHH Phát Đạt Holdings. 

Trước đó, cuối tháng 10, ông Đinh Văn Thanh, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình (HBC) cũng bị Chứng khoán VPS bán giải chấp 24.500 cổ phiếu của doanh nghiệp xây dựng.

Thống kê cho thấy, trong tháng 10 vừa qua, hiệu suất của nhóm cổ phiếu ngành bất động sản giảm 13,84%, giảm mạnh hơn so với mức sụt giảm của Vn-Index là 9,20% và chỉ đứng sau nhóm năng lượng, công nghiệp và vật liệu.

Theo đó, doanh nghiệp sẽ phải loay hoay tìm các cửa mới để huy động tiền trả nợ trái phiếu, hoặc, kịch bản tối hơn là vỡ nợ. Vì thế, nhiều nhà đầu tư cá nhân tham gia vào thị trường trái phiếu "đang ngồi trên đóng lửa" khi những tổ chức phát hành theo Nghị định 153 trước đây đang gặp rủi ro vỡ nợ trái phiếu khi gặp khó khăn trong việc cân đối dòng tiền trả nợ.

Khó khăn này không phải là "thái quá". Bởi lẽ, hiện nay, nhiều nguồn tiền để doanh nghiệp "xoay" trả nợ đã hẹp bớt cửa. Các ngân hàng hiện đều đã tăng lãi suất huy động và cố gắng duy trì ổn định lãi suất cho vay nhưng thị trường bất động sản vẫn chưa thoát khỏi viễn cảnh ảm đạm. Nếu không "nhả" được bất động sản và lại hẹp cửa đảo nợ thì các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ thực sự đang trong tình trạng "tiến thoái lưỡng nan".

Trong khi đó, các chi phí liên quan của Tổ chức phát hành như: Chi phí thâu tóm quỹ đất, dự án, chi phí tài chính (trả lãi vay trái phiếu), chi phí bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp... ngày càng độn lên cao.

Trong một chia sẻ mới đây, ông Bùi Văn Huy - Giám đốc chi nhánh TP. HCM Công ty Chứng khoán DSC, nhận định có không ít cổ đông lớn, chủ doanh nghiệp quá cần tiền nên đã xoay xở bằng cách vay ký quỹ ở các công ty chứng khoán. 

"Việc đổ vỡ từ thị trường này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến hệ thống tài chính và nền kinh tế. Chúng tôi kỳ vọng rằng Chính phủ sẽ sớm có các biện pháp để giúp ổn định thị trường trái phiếu giúp tránh xảy ra cuộc đổ vỡ đáng tiếc trên thị trường", ông Huy nhận định.

Cuộc "sàng lọc" khắc nghiệt nhưng cần thiết

Vấn đề hiện nay là phải giám sát tuân thủ và nâng cao đạo đức của các chủ thể tham gia thị trường. Ảnh: TL.

Vấn đề hiện nay là phải giám sát tuân thủ và nâng cao đạo đức của các chủ thể tham gia thị trường. Ảnh: TL.

Thực tế cũng rất dễ lý giải sự tăng trưởng "nóng" thái quá của thị trường trái phiếu doanh nghiệp thời gian qua. "Cơn bão" covid- 19 xảy ra khiến cho nhu cầu vốn của doanh nghiệp "tắc" lại và đương nhiên, quy luật "nước chảy chỗ trũng" sẽ khiến dòng tiền tìm về kênh trái phiếu doanh nghiệp với mặt bằng lãi suất cuống phiếu cao hơn.

Về mặt lý thuyết, thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển sẽ là "bệ đỡ" giúp doanh nghiệp phát hành có thêm "cửa" để huy động vốn ngoài kênh tín dụng ngân hàng, và phát hành cổ phiếu trên thị trường chứng khoán, nhà đầu tư có thêm kênh đầu tư sinh lời.

Từ đó nhập nhèm trắng - đen bắt đầu lẫn lộn. Hàng loạt trái phiếu kiểu 3 không: "KHÔNG xếp hạng tín nhiệm, KHÔNG bảo lãnh thanh toán của các tổ chức tài chính có uy tín và KHÔNG tài sản bảo đảm" tung hoành khắp thị trường tài chính. Doanh nghiệp cũng "té nước theo mưa" làm bừa miễn là huy động được tiền. Hàng loạt phi vụ "tay không làm nên dự án" hay lấy tiền trái phiếu để quay ngược lại cho vay trên thị trường chứng khoán vốn cũng đang quá nóng bỏng...dần lộ diện. Không những thế, nghệ thuật "ponzi trái phiếu" lấy tiền trái phiếu sau để trả nợ trái phiếu trước..., khiến nhiều nhà đầu tư sợ hãi cũng dần được "lật" ra.

Không ít lần cơ quan chức năng "tuýt còi" các bên liên quan để "phanh" đà tăng như vũ bão của thị trường trái phiếu doanh nghiệp, nhưng những chiếc phanh không quá hiệu quả khi mà thị trường đã quá nóng.  

Đó là lí do không ít lần thị trường chứng kiến làn sóng “tháo chạy” khỏi trái phiếu doanh nghiệp, thậm chí tháo chạy khỏi cả các quỹ đầu tư trái phiếu (bán chứng chỉ quỹ trước hạn)... mà gốc rễ của vấn đề này là do nhà đầu tư thiếu thông tin.

Để vừa củng cố "chất" của thị trường, vừa củng cố niềm tin của nhà đầu tư vào kênh huy động hữu hiệu này, Bộ trưởng Tài chính Hồ Đức Phớc cho hay vừa qua, Bộ Tài chính cũng tham mưu để Chính phủ ban hành Nghị định 65 sửa đổi Nghị định 153 quy định về giao dịch trái phiếu doanh nghiệp với nhiều điểm mới, theo hướng chặt chẽ hơn, nâng cao trách nhiệm của các bên tham gia.

"Chính sách mới sẽ cần thời gian để thị trường làm quen nhưng đây là cơ hội để thị trường sàng lọc, “gạn đục, khơi trong”, là bước ngoặt giúp tạo ra những mặt hàng “sạch” cho nhà đầu tư. Những doanh nghiệp, tổ chức phát hành nào thực sự có tiềm lực tài chính, năng lực quản trị sẽ tiếp tục huy động hiệu quả qua kênh Trái phiếu doanh nghiệp", Bộ trưởng Tài chính khẳng định.

Do đó, để tránh trường hợp doanh nghiệp phát hành hoạt động tốt mà vẫn bị “bond run” (nhà đầu tư rút tiền trái phiếu hàng loạt, yêu cầu nhà phát hành mua lại trái phiếu ngay lập tức), doanh nghiệp phát hành nên minh bạch thông tin, bổ sung đánh giá độc lập để khẳng định vị thế kinh doanh của mình, cũng như khẳng định việc vẫn kinh doanh bình thường.

Nếu doanh nghiệp phát hành "chật vật" trong chi trả, thì cần có sự mở lối "hạ cánh mềm" bằng cách công khai, minh bạch lộ trình giải pháp, hoạt động cấu trúc lại thời gian trả nợ, để nhà đầu tư an tâm phần nào.

Về phía nhà đầu tư, cần tỉnh táo, "nội soi" lại tài sản, trái phiếu mà nhà đầu tư đang nắm giữ của doanh nghiệp nào, kết quả kinh doanh ra sao, nếu thật sự tốt thì không có lý do gì bán rẻ, chiết khấu rất cao. Trong trung hạn, giải pháp được nói tới nhiều là các quỹ bình ổn. Đây là biện pháp đã được áp dụng ở các quốc gia khác và các quỹ này sẽ có những điều kiện cụ thể vào những đối tượng cụ thể để có thể giải ngân.

Tin khác

Bất động sản
Dù hưởng lợi vượt trội hơn hầu hết các loại tài sản khác trong thời gian gần đây trong việc hút vốn ngoại, phân khúc bất động sản công nghiệp trong những năm tới đòi hỏi phải nhanh chóng chuyển dịch chuỗi cung ứng để không bỏ lỡ dòng vốn đầu tư xanh. 
1 ngày
Bất động sản
Phân khúc đất nền dần hồi phục, ghi nhận 2 tháng đầu năm 2024 tại Hà Nội, đất nền dân cư và đất dự án có mức độ quan tâm tăng 110%. Theo chuyên gia, "cơn sốt" đất nền năm nay khác biệt các năm trước khi chủ yếu diễn ra tại Hà Nội và các tỉnh có khu công nghiệp giáp Hà Nội. 
3 ngày
Bất động sản
Hàng loạt dự án bất động sản "trùm mền", khiến nhà thầu xây dựng chưa hết cảnh điêu đứng, càng làm càng lỗ. Việc thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại với đất không phải là đất ở, được kỳ vọng là "sợi dây chính sách" giúp khơi thông pháp lý, tăng nguồn cung cho thị trường, để doanh nghiệp sớm phục hồi. 
4 ngày
Bất động sản
Các dự án Royal City, The Pride, Khu đô thị Mỹ Đình Sông Đà – Sudico, Sun Grand City có giá tăng 33%, nhiều dự án tăng trên 20% so với cùng kỳ.
1 tuần
Bất động sản
Trung tâm thương mại Vincom Plaza Đông Hà sắp đi vào vận hành tại khu đô thị đáng sống nhất Quảng Trị, hứa hẹn mở ra không gian thương mại giải trí đẳng cấp của khu vực miền Trung, góp phần trở thành “thỏi nam châm” hút nhà đầu tư cho khu đô thị Vincom Shophouse Royal Park.
1 tuần
Bất động sản
Bước sang năm 2024, thị trường bất động sản được kỳ vọng có bước chuyển mình mạnh mẽ hơn từ mức nền thấp của năm 2023. Doanh nghiệp kỳ vọng có nhiều yếu tố tác động tích cực tới thị trường. Trong đó, nguồn vốn, tài nguyên đất đai và khung chính sách là 3 trụ cột "xương sống". 
1 tuần
Bất động sản
Phân khúc căn hộ đang trở thành kênh đầu tư "nóng" của đông đảo nhà đầu tư, khi giá bán và giá thuê   liên tục tăng suốt từ năm 2023 đến nay vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt, đặc biệt phân khúc căn hộ bình dân với mức tăng đỉnh điểm tới 80% chỉ trong 4 năm.
1 tuần
Bất động sản
Khát vốn trong khi điều kiện tiếp cận tín dụng còn khó khăn, lại thêm những quy định, Thông tư mới sắp có hiệu lực, lo ngại sẽ "làm khó" người mua nhà, khiến doanh nghiệp bất động sản lo lắng cho quá trình hồi phục. 
1 tuần
Bất động sản
Các chuyên gia cho rằng, cần xác định đúng hơn mục tiêu phát triển nhà ở xã hội. Cụ thể là giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho những người có thu nhập thấp hay nhu cầu sở hữu nhà ở của người thu nhập thấp.
1 tuần
Bất động sản
Thủ tướng khẳng định, nhà ở xã hội phải bảo đảm chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường, bảo đảm hạ tầng về y tế, giáo dục, xã hội và các dịch vụ khác, bảo đảm điện nước, nhưng điểm khác là có cơ chế, chính sách phù hợp cho người mua và người bán.
1 tuần
Bất động sản
Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, nhiều nhà đầu tư sành sỏi tiếp tục đặt niềm tin vào dòng sản phẩm căn hộ hạng sang, đặc biệt là tại các dự án có vị trí kim cương ở vùng lõi trung tâm với kỳ vọng sớm gia tăng giá trị bất động sản, đồng thời thu về lợi nhuận bền vững từ việc cho thuê đều đặn.
1 tuần
Bất động sản
Chuyên gia đề xuất, chính sách cần quy định tăng tỷ trọng 30-40% đối với nhà ở xã hội (NƠXH) là cho thuê, thay vì chỉ cho phép 20% cho thuê như hiện nay, để đảm bảo phần đông người dân có chỗ ở chứ không chỉ dành cho mục đích bán. 
1 tuần
Thời sự - Chính trị
Những thách thức về nguồn cung mới, mất cân đối giữa các phân khúc, khó tiếp cận vốn vay, trong khi hàng loạt chi phí đầu vào tăng phi mã khiến doanh nghiệp khó càng chồng khó. Để thêm trợ lực phục hồi, Vingroup, Sungroup, Novaland, Hưng Thịnh, Taseco... kiến nghị được tiếp cận nguồn vốn tín dụng có chi phí thấp hơn. 
2 tuần
Bất động sản
Mất cân đối cung cầu tiếp tục là thách thức lớn với thị trường bất động sản nhà ở, khi đang tồn tại xu hướng thiếu hụt nguồn cung phân khúc tầm trung, dư thừa nhà ở tại phân khúc cao cấp. Chỉ khi nào khắc phục được tình trạng mất cân đối này, thị trường mới phát triển bền vững.
2 tuần
Bất động sản
Để giảm bớt khó khăn và hỗ trợ cho thị trường bất động sản, chủ tịch HoREA cho rằng, không nên khống chế chủ đầu tư huy động vốn. Đề nghị các địa phương xem xét cho phép doanh nghiệp được tiếp tục huy động vốn đối với 30-50% sản phẩm của dự án (còn lại) để tạo thanh khoản duy trì hoạt động. 
2 tuần
Xem thêm