Thị trường bất động sản trong 9 tháng đầu năm 2022 tiếp tục gặp khó khăn trong việc huy động các nguồn vốn và khan hiếm về nguồn cung. Lũy kế tổng lượng giao dịch như căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền..., 9 tháng đầu năm 2022 đã có xu hướng chững lại và giảm mạnh từ quý 3/2022. Giá bất động sản vẫn ở mức cao so với khả năng chi trả của đại đa số người dân…

Trước thực trạng trên, tại phiên chất vấn, đại biểu Hoàng Văn Cường (đoàn Hà Nội) đặt câu hỏi về dự báo xu thế phát triển thị trường bất động sản trong thời gian tới. Phân tích những khó khăn, vướng mắc của thị trường bất động sản và những giải pháp để khắc phục những tồn tại của thị trường bất động sản.

Chỉ rõ những vấn đề bất cập còn tồn tại ở lĩnh vực bất động sản, Bộ trưởng xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho rằng, hiện nay, hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản vẫn còn một số bất cập cần sửa đổi như chưa thống nhất về hình thức lựa chọn bằng đấu giá, đấu thầu hay chỉ định chủ đầu tư dự án có sử dụng đất.

Các quy định  liên quan đến việc xác định giá đất khi thực hiện thu hồi, giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng; quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài; quy định về thời hạn, chế độ sử dụng đất đối với các loại bất động sản mới, bất động sản hỗn hợp, đa chức năng...

Đồng thời, cơ cấu sản phẩm bất động sản chưa phù hợp, phổ biến là bất động sản ở các phân khúc nhà ở trung, cao cấp, bất động sản du lịch có biểu hiện dư thừa, có nhiều phân khúc đã vượt dự báo đến năm 2025. Trong khi đó, thiếu trầm trọng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và nhà ở thương mại giá phù hợp cho đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình.

Đặc biệt, cơ cấu nguồn lực cho thị trường bất động sản còn bất hợp lý, chủ yếu từ nguồn vốn tín dụng ngân hàng, vốn huy động qua phát hành trái phiếu và tiền ứng trước của khách hàng, vốn chủ đầu tư chỉ chiếm khoảng 15 - 30% tổng mức đầu tư của dự án. Chưa có các nguồn vốn trung, dài hạn ổn định cho thị trường.

"Giao dịch bất động sản chưa được minh bạch, hiện tượng "hai giá", kê khai thấp hơn giá giao dịch thực nhằm trốn thuế trong giao dịch kinh doanh bất động sản còn khá phổ biến...", ông Nghị nhấn mạnh và cho rằng, các sàn giao dịch bất động sản hoạt động thiếu ổn định, hoạt động môi giới bất động sản chưa được kiểm soát tốt.

Cùng với đó, hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản, nhà ở chưa đầy đủ, thiếu thống nhất, chưa công khai làm ảnh hưởng tới tính minh bạch của thị trường. Việc kiểm soát dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản còn chưa chặt chẽ, còn tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt là trong phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Trong quý 3/2022, doanh nghiệp bất động sản khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn tín dụng và trong huy động vốn qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp...

Theo đó, để lành mạnh hóa thị trường bất động sản, tránh đầu cơ, thao túng, thổi giá trên thị trường, ông Nghị cho rằng cần kiểm soát huy động vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên thị trường chứng khoán.

"Cần kiểm tra, giám sát việc phát hành, đầu tư và cung cấp dịch vụ trái phiếu doanh nghiệp, nhất là phát hành trái phiếu riêng lẻ của các doanh nghiệp bất động sản, tổ chức tín dụng liên quan tới doanh nghiệp ngành này. Việc giám sát gồm cả doanh nghiệp có khối lượng phát hành lớn, lãi suất cao, kinh doanh thua lỗ và phát hành không có tài sản bảo đảm", ông Nghị nêu quan điểm.

Về tín dụng cho thị trường này, Bộ trưởng Xây dựng kiến nghị cơ quan chức năng chỉ đạo các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ chất lượng tín dụng, cho vay với bất động sản.

Nhưng với dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại cho người thu nhập thấp, thu nhập trung bình... có hiệu quả, khả năng thu hồi vốn cao, ông đề nghị các tổ chức tín dụng ưu tiên cho vay.

 Đồng thời kiến nghị khẩn trương nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản bảo đảm đồng bộ, tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc, tạo điều kiện để thị trường bất động sản phát triển ổn định.

Cụ thể, xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin đất đai, hoàn thiện cơ sở pháp lý và tăng cường thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản: Khẩn trương xây dựng, trình Quốc hội cho ý kiến và thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tại kỳ họp thứ 6 năm 2023.

"Rà soát các dự án nhà ở, kinh doanh bất động sản để kiến nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc thu hồi, đình chỉ, tạm dừng hoặc điều chỉnh, chuyển đổi, chuyển nhượng các dự án kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật…", ông Nghị nhấn mạnh. 

Đối với các địa phương, đề nghị cần khẩn trương tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng đô thị, nông thôn, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thực hiện công khai minh bạch thông tin quy hoạch xây dựng, danh mục, tiến độ triển khai các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các dự án bất động sản đặc biệt là các dự án lớn và việc sáp nhập, thành lập, nâng cấp đơn vị hành chính tại địa phương, ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn thổi, đầu cơ nhằm đẩy giá để trục lợi bất hợp pháp.

"Rà soát lập danh mục các dự án nhà ở, bất động sản trên địa bàn, đánh giá cụ thể lý do, nguyên nhân đối với các dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng chưa triển khai hoặc chậm triển khai. Trên cơ sở đó, tập trung tháo gỡ khó khăn vướng mắc về pháp lý, thủ tục chuẩn bị đầu tư các dự án nhà ở để tăng nguồn cung cho thị trường…", ông Nghị nêu rõ.