Đã nhen nhóm tia sáng trong bức tranh ảm đạm

Ngoài tín hiệu tích cực từ việc kiểm soát lạm phát, giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, thị trường bất động sản hiện đang dần thích ứng và kỳ vọng ổn định trở lại từ những tia sáng được nhen nhóm.

Báo cáo thị trường quý III của Batdongsan.com.vn cho thấy, nhu cầu tìm thuê ở Hà Nội đã tăng hơn 58% so với quý trước, mạnh nhất là ở loại hình văn phòng tăng 51% và nhà mặt phố tăng 40%. Thị trường bất động sản TP.HCM diễn biến tích cực hơn khi nhu cầu tìm kiếm bất động sản tăng 19%, nhu cầu tìm thuê tăng 70% và hầu như tăng ở mọi phân khúc. Nhu cầu mua nhà mặt phố TP.HCM tăng mạnh nhất quý III vừa qua với mức tăng 25% so với quý trước và nhu cầu thuê nhà trọ ở đây cũng tăng 78%, dẫn đầu thị trường cho thuê cả nước.

Theo nhận định của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), hiện tại, những nhà đầu tư đang thực hiện giao dịch hầu hết đều là người giữ ‘tiền thịt’, không dùng đòn bẩy tài chính. Giai đoạn hiện tại tiền mặt là một lợi thế cực lớn. Tuy nhiên, về mặt tâm lý nói chung, các nhà đầu tư vẫn đang quan sát, nghe ngóng nhiều hơn. Nếu có lựa chọn sản phẩm thì ưu tiên hàng đầu là uy tín chủ đầu tư, năng lực tổ chức vận hành dự án…

Thị trường sẽ chỉ thực sự cho thấy rõ xu hướng và trở nên sôi động từ cuối tháng 11/2022 đến giữa tháng 1/2023 (trước Tết Nguyên đán Quý Mão), vì đây là thời điểm dòng tiền thường đổ vào kênh bất động sản mạnh mẽ hơn từ các kênh khác nhau, bao gồm cả kênh ngoại hối.

Nhìn lại quý III, TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết thị trường vẫn trong xu hướng tốt. Vấn đề sụt giảm nguồn cung và giao dịch không đến từ bản thân thị trường mà do áp lực bên ngoài.

“Mặc dù thị trường bất động sản trong quý III còn gặp nhiều khó khăn nhưng chưa rơi vào suy thoái, bởi sự quan tâm và nhu cầu vẫn ở mức cao. Các dự án chờ phê duyệt hay đang triển khai vẫn nhiều và sẵn  sàng cung cấp ra thị trường nguồn cung khổng lồ, đủ chủng loại sản phẩm", ông Đính cho hay.

Bên cạnh đó, nguồn cầu của thị trường bất động sản vẫn ở mức cao là cơ sở cho tiềm năng tăng giá trong trung và dài hạn của kênh đầu tư này.

Tại họp báo thông tin về thị trường bất động sản Quý III/2022 mới đây, ông Đỗ Quý Duy, Phó TGĐ kinh doanh Tập đoàn Hải Phát nhận định, về phân khúc chung cư tại Hà Nội, trong khoảng 3 năm tới nguồn cung sẽ rất ít trong khi nhu cầu ở thực vẫn ở mức cao, khiến cho mức giá trong tương lai của phân khúc này chắc chắn sẽ tăng.

Đánh giá triển vọng thị trường quý IV/2022, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho biết, Hà Nội sẽ mở bán 5.033 căn hộ cho thị trường. Khoảng 70% nguồn cung tương lai sẽ là các căn hộ hạng B.

Theo vị trí, các quận/huyện Nam Từ Liêm, Thanh Xuân và Gia Lâm sẽ chiếm 80%. Các chủ đầu tư trong nước và nước ngoài đang tích cực tìm kiếm quỹ đất nhà ở tại các tỉnh lân cận vì nguồn cung từ các tỉnh này sẽ ngày càng đáp ứng nhu cầu nhà ở tại Hà Nội.

Bên cạnh đó, thị trường Hưng Yên và Bắc Ninh sẽ cung cấp khoảng 104.800 căn hộ. Theo đại diện Savills Hà Nội, việc cải thiện cơ sở hạ tầng, sản phẩm với giá cả phải chăng và đa dạng dịch vụ tiện ích là những yếu tố then chốt để các dự án thành công.

Tương tự, ở TP. Hồ Chí Minh, giá căn hộ cũng ghi nhận mức tăng tối đa là 8% so với cùng kỳ năm 2021, thị trường không còn sản phẩm căn hộ thương mại với giá từ 2 tỷ đồng trở xuống, mức giá ghi nhận thấp nhất khoảng 36 triệu đồng/m2, cao nhất trên 300 triệu đồng/m2.

“Nguồn cung từ các khu vực lận cận đang được hưởng lợi từ các dự án cơ sở hạ tầng giao thông mới như đường vành đai hay cao tốc mới. Chúng tôi nhận thấy lượng lớn nguồn cung mới tại các khu vực này và đây sẽ là đối thủ cạnh tranh mạnh với các dự án tương lai dự kiến tại Hà Nội”, bà Hằng nhận định.

Như vậy, ngược với không khí “ảm đạm” chung của thị trường địa ốc, việc các chủ đầu tư vẫn chiến lược ra hàng trong giai đoạn cuối năm nay cho thấy, niềm tin của họ vào thị trường còn khá lớn. Mặc dù những khó khăn chưa hết bủa vây song đây có thể là đòn bẩy để doanh nghiệp địa ốc “bật dậy” trong giai đoạn tới.

Đơn cử, mới đây, Hưng Thịnh Land ra mắt căn hộ Moonlight Avenue tại Tp.Thủ Đức, Tp.HCM. Dự án có quy mô gần 9.000m2, cung cấp ra thị trường hơn 800 căn hộ. Đây là dự án tiếp theo trong chuỗi 3 dự án Moonlight của đơn vị này là Moonlight Centre Point, Moonlight Boulevard, Moonlight Park View (Q.Bình Tân) và Moonlight Residences (Tp.Thủ Đức).

Cùng khu vực, dự án căn hộ thuộc khu đô thị Vạn Phúc City (Tp.Thủ Đức) dự kiến sẽ bung thị trường quý 4/2022. Dù chưa tiết lộ cụ thể về dự án, nhưng được biết, dòng sản phẩm căn hộ trong khu đô thị này có mức giá dự kiến trên 100 triệu đồng mỗi m2. Trong khi đó, tại khu vực Q.9 (cũ), dự án MT Eastmark City đang chào thị trường cuối năm 2022 với loại hình căn hộ, shophouse (giai đoạn tiếp theo). Giai đoạn đầu dự án này đã bán hết với mức giá 40 triệu đồng/m2.

Tại Bình Dương thời điểm này cũng “manh nha” xuất hiện nguồn cung căn hộ mới, sau thời gian khá im ắng. Cụ thể, tại Tp.Dĩ An, Phú Đông Group dự kiến ra mắt dự án Phú Đông Skyone vào cuối năm nay, tiếp nối chuỗi dự án căn hộ tầm trung dành cho người trẻ. Được biết, dự án căn hộ này có khoảng gần 800 căn, diện tích từ 40 – 75m2 với mức giá từ 1 tỷ đồng/căn...

"Sức bật" từ chính sách

Thị trường bất động sản hứa hẹn sẽ minh bạch, lành mạnh hơn khi Nghị quyết 18 về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất; Nghị định 65 về chào bán trái phiếu riêng lẻ; và Nghị định 42 về việc cung cấp thông tin và dịch vụ công trực tuyến trên môi trường mạng chính thức đi vào cuộc sống...và nhờ thế, các đòn bẩy tài chính sẽ phát huy tối đa tác dụng tích cực, thị trường bất động sản Việt Nam được hỗ trợ bởi nhiều yếu tố cơ bản khác nhau.

Rõ ràng, một khi các dự án được đưa về giá tiệm cận với giá trị thực trở thành cơ hội tốt cho rất nhiều nhà đầu tư có nhu cầu ở thực để sở hữu bất động sản tốt với giá hấp dẫn. Từ đó, gia tăng chất lượng, sự an toàn, minh bạch và niềm tin cho thị trường, tạo ra lực đẩy giúp thị trường thoát khỏi cảnh trầm lắng.

Nhận định về dòng vốn cho thị trường, TS. Nguyễn Văn Đính nhìn nhận, chỉ cần có những điều chỉnh tốt hơn thị trường sẽ tiến tới hồi phục. Đặc biệt là Nhà nước đang đẩy mạnh giải ngân đầu tư công, phát triển hạ tầng khu công nghiệp, sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ở những khu vực mới.

“Nhiều khu vực chưa phát triển đúng với tiềm năng, hạ tầng kết nối giao thông chưa hoàn thiện, như khu vực đồng bằng sông Cửu Long, nên Nhà nước đang khởi công hàng loạt dự án ở các khu vực này. Hạ tầng phát triển kéo theo thu nhập việc làm tăng, kéo theo nhu cầu đầu tư. Bên cạnh đó, khi được khơi thông về dòng vốn và luật pháp, việc thị trường bật lên là điều hoàn toàn dễ hiểu”, ông Đính nhận xét.

Trong khó khăn thị trường vẫn có cơ hội song các chuyên gia cũng khuyến cáo, để ứng phó với những biến đổi phức tạp của thị trường, nhà đầu tư cần nắm kỹ các chính sách pháp lý liên quan đến đất đai sắp sửa thông qua, đồng thời hướng đến hoạt động bền vững liên quan đến nhu cầu nhà ở, mặt bằng.

Thời điểm thị trường chững lại là cơ hội để các nhà đầu tư tính toán lại các phương án, tiến tới đầu tư bền vững hơn. Hiện nay các ngân hàng đang rà soát khả năng cho vay với bất động sản. Kỳ họp Quốc hội thứ 4 khóa XV vừa khai mạc ngày 20/10, kỳ vọng sẽ bàn thảo và giải quyết được nhiều vấn đề liên quan đến chính sách vĩ mô về tài khóa, tiền tệ và luật pháp trong lĩnh vực đất đai, đem lại nhiều tín hiệu tích cực hơn cho thị trường bất động sản thời gian tới.