Từ đầu năm 2022, thị trường địa ốc trầm lắng khiến nhiều nhà đầu tư lo ngại về viễn cảnh của giai đoạn suy thoái đang cận kề. Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho biết, nhu cầu tìm mua các loại hình bất động sản đều giảm mạnh trong tháng 9, riêng lượt tìm kiếm đất nền cả nước giảm mạnh 50% so với thời điểm tháng 3.

Trong quý III, mức độ quan tâm đến loại hình đất nền bán tại Hà Nội cũng sụt giảm 18% so với quý trước và ghi nhận giảm tại hầu hết các huyện vùng ven.

Còn theo thống kê mới đây của DKRA Vietnam, phân khúc đất nền tại TP. HCM và vùng phụ cận trong quý III chỉ ghi nhận 9 dự án mở bán với nguồn cung khoảng 1.057 sản phẩm, giảm 65% so với quý II. Lượng tiêu thụ đạt khoảng 550 nền, tương đương 52% nguồn cung mới, giảm 78% so với quý trước. TP HCM tiếp tục khan hiếm nguồn cung, trong khi nguồn cung tập trung chủ yếu ở Bình Dương.

“Đầu năm 2022, rất nhiều người không tin thị trường bất động sản có thể tồi tệ như năm 2013, nhưng hiện nay theo quan sát, tình hình tài chính của những người này đã giống với năm 2013 tới 70%”, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhận định khi "nội soi" về sức khỏe thị trường bất động sản. 

Rõ ràng, thời gian gần đây, câu chuyện trên thị trường bất động sản xoay quanh những vấn đề về chính sách kiểm soát tín dụng của ngân hàng Nhà nước, lãi suất tăng, mối đe dọa từ lạm phát...đã khiến thị trường bất động sản chững lại, giao dịch giảm, thanh khoản nhiều phân khúc tuột dốc. 

Nhiều yếu tố "làm khó" đã ảnh hưởng đến tâm lý của nhà đầu tư, họ sẽ phải tính toán lại bài toán tài chính sao cho thực sự đạt hiệu quả. Và trong thời điểm hiện tại, vấn đề khiến doanh nghiệp và nhà đầu tư đau đầu nhất là làm sao để tiếp cận được vốn vay khi “room” tín dụng vẫn còn hạn chế. 

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM than thở, chưa bao giờ thị trường bất động sản khó khăn như hiện nay. Nếu những năm 2012, khi thị trường đóng băng, không có thanh khoản, nhưng ngân hàng vẫn cho vay, khách hàng vẫn có tiền trả cho các hợp đồng đã ký trước đó. Còn nay, thị trường vừa mất thanh khoản, ngân hàng lại siết vốn khiến khó khăn của doanh nghiệp gia tăng nhiều lần. 

“Đói vốn, nhiều doanh nghiệp không vay được ngân hàng phải đi vay nóng bên ngoài để duy trì hoạt động. Nếu tình trạng này kéo dài, nhiều doanh nghiệp sẽ phải dừng cuộc chơi”, vị này lo lắng. 

Trong bối cảnh thị trường như vậy, câu hỏi được đặt ra với khách hàng và nhà đầu tư là nên lựa chọn xuống tiền như thế nào để phù hợp với thị trường và vẫn sinh lời hiệu quả?

Đưa lời khuyên, ông Hoàng Liên Sơn, Tổng giám đốc Alpha Real cho rằng, dù trong bất kỳ giai đoạn nào, thị trường bất động sản cũng luôn có cơ hội cho các nhà đầu tư biết nắm bắt. Quan trọng nhất là phải hiểu rõ được quy luật của thị trường, cũng như xác định được chu kỳ của thị trường bất động sản để đầu tư thành công. Trong đó, phải "nằm lòng" 5 giai đoạn của một chu kỳ bất động sản bao gồm: Đóng băng, phục hồi, tăng trưởng, bong bóng, suy thoái. 

Lấy ví dụ về việc hiểu rõ chu kỳ của thị trường bất động sản sẽ giúp các nhà đầu tư thành công, ông Sơn dẫn chứng, thời kỳ hoàng kim của thị trường, giai đoạn 2007 – 2008, chỉ trong 3 tháng, giá bất động sản đã tăng gấp 3 – 5 lần. Có những dự án, giá tăng từng giờ. Nhiều trường hợp cùng một dự án cùng một căn hộ, chỉ trong hai đợt bán hàng cách nhau một tháng, giá đã tăng 1.200 USD/m2.

Tuy nhiên, sau khi có chính sách thắt chặt tiền tệ, lãi suất ngân hàng tăng vọt, thị trường bất động sản đã sụt giảm nhanh chóng, xuất hiện làn sóng tháo chạy của các nhà đầu tư. Sau 6 tháng liên tục giảm giá, đến cuối năm 2008, giá nhà đất đã mất bình quân 50% giá trị so với thời điểm nóng sốt. Nhiều nhà đầu tư "khóc thét" khi cầm hòn than nóng bỏng, chưa kịp thoát hàng với nhiều khoản vay gần như không có khả năng chi trả", ông Sơn nhận định.

Từ dẫn chứng trên, ông Sơn cho rằng, việc hiểu rõ và nắm bắt được chu kỳ bất động sản sẽ giúp các nhà đầu tư dự đoán được giai đoạn phù hợp cùng chiến lược đầu tư hợp lý để vào thị trường. Nhờ đó, họ sẽ không bị bỏ lỡ các cơ hội sinh lời cũng như tránh được những rủi ro đi theo vết xe đổ của giai đoạn chu kỳ bất động sản trước.

Cụ thể, minh chứng là trong những ngày tăm tối nhất của thời điểm cuối năm 2008, đầu năm 2009 khi thị trường bất động sản khủng hoảng nặng nề, các nhà đầu tư xuống tiền ở giai đoạn này đều đã thu về khoản lợi nhuận xứng đáng. Hai năm sau, họ đã thực sự hốt bạc khi thị trường phục hồi.

Tương tự, ở thời điểm hiện tại, xu hướng giảm giá đang xảy ra trên thị trường bất động sản, đặc biệt ở các dự án nhỏ, lẻ, nhà đầu tư bán tháo, tìm cách thoát hàng, đây là giai đoạn tốt để giá trị bất động sản được phản ánh đúng vào giá cả. Nếu các nhà đầu tư lựa chọn được các sản phẩm tốt của các chủ đầu tư uy tín, cơ hội sinh lời là rất lớn trong tương lai.

Đặc biệt, nhà đầu tư nên chọn các dự án được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn và uy tín. Nguyên nhân là do trước khi xây dựng các dự án này, họ đã nghiên cứu rất kỹ thị trường, các yếu tố vĩ mô của cả Việt Nam và thế giới, cũng như nghiên cứu quy hoạch, đánh giá tiềm năng vô cùng cẩn thận. Do vậy, các dự án này có khả năng thành công rất cao.

Hơn nữa, các chủ đầu tư lớn có thương hiệu, uy tín trên thị trường, họ không dễ gì để một dự án thất bại gây ảnh hưởng đến uy tín, thương hiệu của mình. Chưa kể, các doanh nghiệp này có đội ngũ nhân sự, chuyên gia, người lao động chuyên môn cao để phát triển dự án bất động sản. Đây chính là bảo chứng cho thành công của dự án.

Dẫn chứng cụ thể, theo ông Sơn: "Khi Vingroup phát triển một quần thể nghỉ dưỡng quy mô, đẳng cấp quốc tế ở Phú Quốc, cả thị trường bất động sản đã rất ngạc nhiên, người ta cho rằng xây dựng lớn như vậy thì ai đến ở?"

Thế nhưng, đến nay, Phú Quốc hiện đã "lột xác" trở thành điểm đến nổi tiếng. Cùng với đó, giá trị bất động sản cũng đã tăng gấp nhiều lần và chưa có dấu hiệu dừng lại mang "quả ngọt" cho các nhà đầu tư và chứng minh rằng tầm nhìn của Vingroup là vô cùng đúng đắn.

 Tại một Tọa đàm bất động sản mới đây, các chuyên gia cho rằng, từ ngày 1/10, tỉ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung hạn và dài hạn đã tiếp tục giảm xuống từ 37% hiện nay còn 34%. Tiếp đến là giá bán, thị trường thứ cấp có thể sẽ phân hóa cục bộ, xuất hiện giảm giá ở một số dự án, ở một nhóm khách hàng có sử dụng đòn bẩy tài chính...

“Từ nay đến hết quý I/2023, nhà đầu tư chịu khó đi săn lùng chắc chắn sẽ tìm được bất động sản "giá ngộp", tức là những người kẹt tiền buộc phải bán. Nếu không cứ thăm dò giá cả thêm, có tiền mặt cũng không cần vội vàng xuống tiền. Đối với nhà đầu tư, khi mua phân khúc căn hộ họ thường lựa chọn trên thị trường sơ cấp, còn với phân khúc nhà phố, villa thì họ chọn vị trí đẹp, được sang nhượng với giá phù hợp.

Phân khúc này là "phần thưởng" dành cho nhà đầu tư có tiền mặt, không sử dụng đòn bẩy tài chính hoặc nếu có thì tỉ lệ vay ở mức thấp. Nếu mua được những sản phẩm như vậy thì vẫn sinh lời tốt hơn so với gửi tiền ngân hàng để nhận lãi suất 7%-8%/năm”, giới phân tích nhìn nhận.