Đã sắp hết quý III, doanh nghiệp trong ngành bất động sản vẫn đang loay hoay chưa biết tới khi nào mới thoát cảnh đói vốn. 

"Vỡ mộng" chưa lâu với gói hỗ trợ cấp bù lãi suất 2% không được như kỳ vọng, mới đây, thông tin về việc sẽ nới "room" (hạn mức tín dụng) lại thêm một lần nữa đem đến chiếc "bánh vẽ" cho nhà đầu tư lẫn doanh nghiệp về một tương lai dễ thở hơn. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng với tỷ lệ nới room ít ỏi còn lại, thì khả năng để thị trường bất động sản hấp thụ trực tiếp sẽ không thấm vào đâu, theo đó, liều "doping" này vừa nhen nhóm cũng đã bị dập tắt.

Khi muôn nẻo kênh bơm tiền đều đóng lại, buộc doanh nghiệp bất động sản phải xoay xở tìm kiếm các kênh huy động vốn mới để cầm cự, duy trì thanh khoản, đảm bảo tiến độ các dự án đang triển khai, hoàn thành kế hoạch kinh doanh 2 quý cuối năm.

Trong chiến lược tìm nguồn vốn giá rẻ dài hạn, quỹ ngoại đang dần trở thành mục tiêu hàng đầu của các doanh nghiệp địa ốc Việt Nam, với kỳ vọng sẽ là "cú hích", một điểm tựa mới, mang lại hy vọng cho các nhà đầu tư, giúp thị trường bất động sản tăng trưởng.

Mang dấu ấn tiềm năng của một thị trường mới nổi tại Việt Nam, bất động sản đang là "miền đất hứa"  kích thích các "ông lớn" chuyển dịch dòng vốn vào đây. Nhờ đó, không ít doanh nghiệp bất động sản đã tận dụng được cơ hội để huy động hàng trăm triệu USD từ các đối tác nước ngoài.

Báo cáo từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết các nhà đầu tư nước ngoài đã rót vốn vào ngành kinh doanh bất động sản Việt Nam trong 8 tháng năm 2022 tăng vọt với hơn 3,3 tỉ USD, chiếm 19,9% tổng vốn đầu tư đăng ký. Con số đăng ký này đã tăng cao hơn gấp đôi so với số vốn 1,6 tỉ USD mà ngành bất động sản thu hút được của 8 tháng năm 2021.

Đơn cử, vào trung tuần tháng 6/2022, Vạn An Phát đã có buổi làm việc với Tập đoàn Asian Green Group, một trong các tập đoàn bất động sản lớn của Malaysia, hướng tới việc hợp tác triển khai hàng loạt dự án nhà ở xã hội trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Bình Dương, Long An.

Ông Lê Phạm Khoa, Tổng giám đốc Vạn An Phát, cho hay công ty đã làm việc và mời được tập đoàn này về Việt Nam đầu tư vào phân khúc nhà ở xã hội, một phân khúc ít doanh nghiệp trong nước mặn mà triển khai khi lợi nhuận quá thấp, thủ tục kéo dài.

"Bước đầu đối tác nước ngoài sẽ “rót” khoảng 200 triệu USD để làm nhà ở xã hội, nhà ở bình dân cho người thu nhập thấp tại Việt Nam mà không đặt nặng mục tiêu lợi nhuận. Ngoài ra, sự hợp tác này cũng được kỳ vọng đem nguồn vốn giá rẻ với lãi suất hỗ trợ trực tiếp cho người mua nhà", ông Khoa cho hay.

Hay như ngày 14/7, CapitaLand Development (CLD), nhánh kinh doanh phát triển bất động sản của Tập đoàn CapitaLand cũng mua lại quỹ đất tiềm năng để xây dựng khu phức hợp tại Thành phố Thủ Đức, TP.HCM với tổng doanh thu dự kiến khoảng 720 triệu USD. Thương vụ này dự kiến sẽ hoàn tất vào quý 4/2023, khởi công vào năm 2024, theo kế hoạch sẽ hoàn thành trong năm 2027.

Gần đây nhất, cuối tháng 8/2022, Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư địa ốc No Va (Novaland) công bố nhận khoản đầu tư 250 triệu USD từ nhóm quỹ đầu tư do Warburg Pincus dẫn đầu. Số tiền này dự kiến được phân bổ cho việc gia tăng quỹ đất và phát triển dự án ở các vị trí chiến lược, tận dụng cơ sở hạ tầng đang dần hoàn thiện ở khu vực phía Nam.

Nhiều doanh nghiệp địa ốc cũng thu hút vốn ngoại thông qua việc niêm yết cổ phiếu trên sàn chứng khoán tập trung, phát hành thêm cổ phiếu cho đối tác ngoại.

Điển hình như thời gian gần đây, Novaland đã huy động được 50 triệu USD từ Quỹ đầu tư VinaCapital và hơn 60 triệu USD từ nhóm nhà đầu tư Thụy Sĩ và Hồng Kông. Ngoài ra, doanh nghiệp này cũng đã phát hành riêng lẻ 52,2 triệu cổ phần chào bán cho các nhà đầu tư tổ chức, hoàn thành mục tiêu huy động 200 triệu USD. Phần lớn nguồn vốn huy động được sau đó đầu tư vào các dự án của Tập đoàn, cơ cấu lại nợ vay nhằm chuẩn bị tốt cho giai đoạn niêm yết lên sàn chứng khoán.

Để vốn ngoại không "bốc hơi'?

Trong khi bức tranh tổng quan về thu hút vốn ngoại vào bất động sản đang hứa hẹn tiềm năng rất lớn, song theo nhận định của các chuyên gia, đang có một thực tế là sau khi thu hút được sự quan tâm, mời gọi được đầu tư thì các khâu triển khai thực tế lại đặt ra nhiều vấn đề đáng quan ngại, thậm chí có thể coi là những thách thức khiến nguồn vốn này khó có thể trở thành “đòn gánh” cho cả thị trường.

Đặc biệt, về dài hạn, FDI rất khó có thể là dòng vốn quan trọng dẫn dắt thị trường bất động sản bởi một số yếu tố vẫn đang là rào cản.

Theo PGS.TS Doãn Hồng Nhung, Phó Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hiện nay một trong những rào cản khiến một bộ phận không nhỏ nhà đầu tư quốc tế còn e ngại khi rót vốn bởi những vướng mắc liên quan đến pháp lý đối với các loại hình bất động sản mới như condotel, officetel dù đã và đang được rất nhiều nhà đầu quan tâm nhưng lại chưa được ban hành đầy đủ và kịp thời.

"Để thu hút được các nhà đầu tư nước ngoài, sự minh bạch về thông tin là hết sức quan trọng để các nhà đầu tư đánh giá được tiềm năng phát triển của dự án. Còn hướng giải quyết đó là Nhà nước và các chính quyền địa phương cần có cơ chế xây dựng thông tin và có những buổi trao đổi xúc tiến đầu tư thường xuyên hơn nhằm giải đáp thắc mắc của các nhà đầu tư.

Ngoài ra, nhiều điều khoản trong Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh Bất động sản hiện vẫn chưa thống nhất. Bên cạnh đó, việc xây dựng một hệ thống cơ sở pháp luật rõ ràng, phù hợp với hoàn cảnh và sự phát triển của thị trường sẽ giúp các nhà đầu tư nước ngoài yên tâm hơn khi đầu tư tại Việt Nam", bà Nhung lý giải.

Nêu quan điểm, ông Nguyễn Vĩnh Trân, Giám đốc điều hành Quỹ Jen Capital, thẳng thắn: "Vẫn chưa có một sân chơi bằng phẳng tại Việt Nam". Dòng tiền nước ngoài vào thị trường có tốt hay không còn phụ thuộc nhiều vào việc chúng ta đến khi nào bỏ hẳn sự phân biệt đối xử giữa doanh nghiệp trong nước và ngoài nước.

"Chẳng hạn, Luật nhà ở vừa có hiệu lực thi hành đã cho phép người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam, nhưng vẫn còn giới hạn số lượng nhà được mua. Còn quá nhiều thủ tục hành chính rườm rà mà mỗi một Việt kiều phải làm để sở hữu được nhà tại Việt Nam. Thị trường bất động sản Việt Nam đang cần một sự minh bạch từ mọi doanh nghiệp trong nước, từ phương thức bán hàng, chiến lược liên kết, đến hoạt động tài chính… ", ông Trân nhận định.