Hiện tồn kho bất động sản tăng lên báo động, số ngày tồn kho bình quân theo thống kê của các công ty bất động sản niêm yết đã chạm ngưỡng 1.500 ngày, tức phải trên 4 năm mới tiêu thụ hết. Con số này đã tăng mạnh so với cuối năm 2021 và xấp xỉ gấp đôi so với giai đoạn 2019-2020. 

Thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng, tốc độ triển khai dự án chậm đi, quay vòng tiền chậm lãi và áp lực lãi vay ngày càng lớn. Trong khi hầu hết các kênh dẫn vốn cho doanh nghiệp bất động sản hiện nay bao gồm vay ngân hàng, phát hành trái phiếu… gần như tắc nghẽn kể từ quý II/2022 đã tạo áp lực lớn lên các doanh nghiệp xây dựng và bất động sản.

Chia sẻ tại Tọa đàm: “Phát triển nguồn vốn cho bất động sản: Dư địa và gợi ý các giải pháp bền vững” ngày  24/8, TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn - Chính sách Tiền tệ Quốc gia đã đưa ra nhiều nhận định về nguồn vốn vào bất động sản Việt Nam hiện nay, đặc biệt là vấn đề tín dụng.

Ông Lực nhấn mạnh, nếu dòng vốn vào bất động sản bị nghẽn sẽ làm giảm nhiệt thị trường và thực tế thị trường đang trầm lắng. Bên cạnh đó, thị trường mất cân đối cung – cầu bất động sản (cung không thể tăng, cầu không giảm….), dự án có thể bị dở dang, thanh khoản thị trường bất động sản giảm, nợ xấu theo đó tăng, chứng khoán giảm, giảm đà phục hồi kinh tế,…

“Do đó, nếu chúng ta không cẩn thận sẽ giống Trung Quốc là chuyện không xa, vừa rồi họ siết chặt quá và phải giải cứu. Việc kiểm soát và ứng xử hợp lý là vô cùng quan trọng”, ông Lực cho biết. 

Đánh giá về triển vọng thị trường bất động sản, ông Lực cho rằng, mặt bằng giá sẽ tiếp tục thiết lập trong thời gian tới và xuất hiện nhiều rủi ro không lường trước.

"Điều chỉnh, phục hồi có chọn lọc và chờ đợi cơ hội. Thị trường bất động sản đang điều chỉnh và có sự sàng lọc. Thị trường sẽ phục hồi ở một số phân khúc như nhà ở, khu công nghiệp,.. Bên cạnh đó, thị trường vẫn còn tâm lý chờ đợi, dòng tiền sẽ phải dịch chuyển kênh đầu tư", ông Lực nhìn nhận.

Cấp bách tìm nguồn vốn để 'tiếp sức' cho bất động sản

Hiện nay vấn đề nghiêm trọng là dòng vốn lâu nay cho bất động sản đang bị đình trệ. Trái phiếu đang tăng lên một chút nhưng trái phiếu bất động sản lại đang khá trầm lắng, đặc biệt là tháng 7 và tháng 8 đi xuống vô cùng nghiêm trọng. Phần lớn tài sản thế chấp ngân hàng đều là bất động sản. Đặc biệt là thị trường chứng khoán, có mặt tích cực khi thị trường chứng khoán có dấu hiệu tốt.

Theo TS. Cấn Văn Lực, nhắc đến bất động sản là nhắc đến tứ giác liên thông ngân hàng – bảo hiểm – bất động sản – chứng khoán. Đơn cử, ngân hàng cho vay bất động sản khoảng 20%, trong khi đó, 60 – 65% tài sản thế chấp tại các ngân hàng là bất động sản. 

Về vốn cho bất động sản, TS. Cấn Văn Lực cho biết, luôn luôn có ít nhất 6 kênh dẫn vốn vào bất động sản. 

Thứ nhất, số liệu của Ngân hàng Nhà nước cho biết, tính đến 30/6/2022, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt trên 2,36 triệu tỷ đồng, tăng 14,07% so với cuối năm ngoái, cao hơn so với mức 9,35% tăng trưởng chung và chiếm 20,74% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống.Trong đó, tín dụng đối với bất động sản kinh doanh tăng 8,19%, chiếm 33%; tín dụng phục vụ mục đích tự sử dụng tăng 17,2%, chiếm 67%. 

Thứ hai, là vốn tư nhân (vốn góp) với khoảng 60.000 tỷ đồng (chiếm khoảng 20% tổng số vốn đăng ký của các doanh nghiệp bất động sản thành lập mới trong 7 tháng đầu năm 2022). 

Thứ ba, là vốn FDI với hơn 3,21 tỷ USD tính đến ngày 20/7. Và cuối cùng là trái phiếu doanh nghiệp bất động sản với khoảng 45.000 tỷ đồng (giảm 40% so với cùng kỳ năm trước), chiếm khoảng 22% tổng lượng phát hành 7 tháng qua. 

Cùng với đó còn có nguồn vốn nước ngoài (vay, phát hành trái phiếu, bán cổ phần); vốn từ ngân sách Nhà nước như vốn mồi, vốn ưu đãi/giảm thuế; vốn từ chương trình phục hồi,…

“Gần đây hiện tượng đọng vốn cho doanh nghiệp là một điều nhức nhối. Hiện có khoảng 30 – 40% các doanh nghiệp bất động sản, xây dựng, xây lắp đang nợ đọng lẫn nhau với số tiền khoảng 60.000 tỷ đồng. Trước đây họ gia hạn cho nhau 45 ngày nhưng hiện nay đã lên tới 90 ngày. Do đó, vòng quay tiền chậm đi và đây là một khó khăn cho các doanh nghiệp xây dựng, bất động sản.” TS. Cấn Văn Lực nhận định. 

Theo đó, để giải quyết dòng vốn đình trệ này, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, giải pháp cấp thiết là xây dựng cơ sở pháp lý vững chắc về quản lý, đặc biệt là xếp hạng tín nhiệm. Và trong lộ trình đó, Chính phủ cần có chính sách khuyến khích hoặc tài trợ vốn, hỗ trợ kỹ thuật cho các công ty đánh giá tín nhiệm. 

"Các nhà đầu tư không thể nhìn vào bảng cân đối tài chính, báo cáo kết quả kinh doanh, báo cáo dòng tiền… để quyết định đầu tư, mà họ đơn giản quan tâm chuyện doanh nghiệp đó được xếp hạng như thế nào để quyết định rót vốn. Và quan trọng nhất, các doanh nghiệp bất động sản cũng cần nhanh chóng đăng ký xếp hạng doanh nghiệp để tạo ra một tiền đề minh bạch và chuyên nghiệp, qua đó dễ dàng phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong một vài năm tới...", ông Lực nhận định.