Nhiều rủi ro de dọa dòng tiền 

Ngân hàng Nhà nước vừa phát đi thông báo về việc điều hành chính sách tín dụng trong thời gian vừa qua. Cụ thể, theo cơ quan này, trước năm 2011, tín dụng là kênh cung ứng vốn chủ lực cho nền kinh tế, tăng rất nhanh, tỷ lệ tín dụng/GDP cũng tăng nhanh; gây bất ổn vĩ mô, lạm phát tăng cao ở mức 2 con số, an toàn hệ thống tài chính bị đe dọa nghiêm trọng (bong bóng bất động sản, chứng khoán). Nhiều tổ chức tín dụng yếu kém, rủi ro thanh khoản gia tăng rơi vào “vòng xoáy” đua lãi suất huy động nguồn vốn để cho vay, nợ xấu tăng cao... đặt hệ thống ngân hàng trước nguy cơ tiềm ẩn đổ vỡ. 

Việc siết dần dòng vốn tín dụng sẽ khiến thị trường và doanh nghiệp khó khăn nhiều hơn. Bên cạnh đó, yếu tố pháp lý đang tác động trực tiếp đến tiến độ của dự án bất động sản khi nhiều dự án đã được chuyển nhượng thành công nhưng quá trình phê duyệt dự án từ bước có chủ trương cho đến khi có được giấy phép xây dựng mất từ 3-5 năm.

Chia sẻ tại Diễn đàn bất động sản "Những vùng đất tiềm năng", ngày 16/8, ông Vũ Văn Thành, Chủ tịch VNGroup, cho rằng, doanh nghiệp chịu rất nhiều rủi ro, đặc biệt trong thời gian sắp tới, bức tranh rủi ro rất rõ.

Phân tích cụ thể, ông Thành cho rằng, rủi ro trong bối cảnh Luật Việt Nam hiện nay. Các bước để triển khai một dự án bất động sản rất nhiều, bao gồm từ thu hồi đất, quy hoạch, xác định giá trị đất, điều kiện xây dựng, bàn giao rất bất cập.

"Để trở thành chủ đầu tư một dự án bất động sản, chúng tôi phải nghiên cứu 17 bộ luật, mất 5 năm từ khi nghiên cứu dự án đến xây dựng và bàn giao cho khách hàng. Có những dự án đã xác định xong tiền sử dụng đất, xin cấp sổ đỏ, quay trở lại xem chủ trương đầu tư trong đó xác định trong dự án có rừng phòng hộ, vậy là dự án lại phải quay trở lại bổ sung chủ trương đầu tư. Cùng với đó là rất nhiều vấn đề chồng chéo, Sở Tài nguyên môi trường, Sở Xây dựng… gây khó khăn cho thủ tục đầu tư của dự án", ông Thành trần tình.

Cũng theo ông Thành, doanh nghiệp bất động sản đang phải chịu rủi ro về mặt tài chính. Trong Luật Đầu tư, khi phát triển dự án bất động sản, chủ đầu tư chỉ cần chứng minh 20% vốn chủ sở hữu, còn 80% vay ngân hàng. 

Tuy nhiên trong quá trình triển khai, liên quan đến hạn mức tín dụng, nếu các ngân hàng siết tín dụng, không cấp tín dụng nữa, chủ đầu tư sẽ ngay lập tức gặp rất nhiều khó khăn. Nhiều doanh nghiệp phải xoay sở, sử dụng các hình thức, góp vốn, vay vốn… thậm chí, lách luật để có nguồn vốn đầy tư bất động sản. 

Đối với rủi ro cho khách hàng. Cần phải khẳng định rằng, chủ đầu tư và khách hàng là quan hệ rất sằng phẳng, rất rõ. Ở đây có hai vấn đề. 1 là khách hàng chịu rủi ro do họ bị tham. Trước khi mua, khách hàng nên tìm hiểu, chấp nhận bỏ ra 3 – 5% thuê các đơn vị tư vấn, văn phòng luật họ có kinh nghiệm, tư vấn về pháp lý, thủ tục để đảm bảo đầu tư an toàn. 

"Câu chuyện về địa ốc Alibaba là bài học rất rõ cho rủi do cho khách hàng. Tất cả những người mua đó không phải họ không biết, nhưng do lòng tham lợi nhuận. Rủi ro lớn, lợi nhuận nhiều.Trước khi mua, nhà đầu tư phải tìm hiểu ro các thông tin, nghiên cứu kỹ lưỡng, lựa chọn các chủ đầu tư uy tín để tránh rủi ro", ông Thành nhấn mạnh. 

Đâu sẽ là phân khúc vàng?

Với việc đầu tư bất động sản đã qua thời “dễ” như trước, xu hướng các bất động phục vụ nhu cầu thực, chung cư, khu công nghiệp, phụ trợ khu công nghiệp sẽ có nhiều tiềm năng phát triển.

Phân khúc bất động sản đầu cơ đã không còn là kênh hấp dẫn. Bên cạnh đó, những loại hình hiến đất làm đường, phân lô tách sổ, những dự án chưa đủ điều kiện pháp lý, những dự án đã tăng giá quá cao trong thời gian ngắn do đầu cơ thổi giá sẽ hết đất diễn.

Ngoài ra, các dự án bất động sản có phân khúc “triệu đô” sẽ phải “ngủ đông” thêm một thời gian nữa. Nhất là những dự án nghỉ dưỡng có tổng giá trị cao, hoặc các siêu biệt thự nội đô có giá tiền triệu đô trở lên. Một thực tế là vào khoảng đầu năm 2022, tại một số “siêu dự án”, các biệt thự có giá 20-30 tỷ có thể lên giá tới 50- 60 trong vòng một vài tháng, bây giờ sẽ không thể có chuyện tăng giá như vậy.

Định vị phân khúc hứa hẹn hấp lực mạnh dòng tiền đầu tư, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group, cho rằng, bất động sản ở những nơi có liên kết vùng, công nghiệp, nghỉ dưỡng sẽ là điểm đến của dòng tiền trong thời gian tới như TP. Hồ Chí Minh – Bình Thuận – Vũng Tàu; Tp. Hồ Chí Minh – Bình Dương – Đồng Nai; Hà Nội – Hải Phòng – Quảng Ninh; Hà Nội – Bắc Ninh – Bắc Giang.

"Đơn cử như tại thị trường Bình Thuận. Trong giai đoạn 2019 - 2021, khi thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trầm lắng, mức tăng giá bán tại Bình Thuận vẫn mạnh mẽ, khoảng 18%/năm, do được nhà đầu tư chào đón và chủ đầu tư đưa ra các sản phẩm cao cấp hơn.

Bình Thuận tăng trưởng tốt nhờ có kết nối ngày càng tốt với TPHCM. Tương tự ở phía Bắc, Quảng Ninh khi có sự kết nối tốt với các đường cao tốc từ Hà Nội, các chủ đầu tư đã tự tin hơn đưa ra các sản phẩm có mức giá cao. Tỷ lệ hấp thụ cũng ở mức cao từ 85 – 90%”, ông Thuận chia sẻ.

Cùng với đó, mô hình Homeliday: Seconhome + Holiday là những sản phẩm kết hợp, có vị trí ở những địa phương có điều kiện thời tiết, khí hậu tốt, kết nối thuận tiện với các đô thị lớn. VD: Hòa Bình, Vĩnh Phúc, Phú Thọ, Hạ Long; Bà Rịa – Vũng Tàu, Lâm Đồng, Bình Thuận...Nhu cầu đối với sản phẩm này rất tốt, có thể để ở hoặc uỷ thác cho thuê, ko hoàn toàn nghỉ dưỡng, ko hoàn toàn để ở, trong tương lại sẽ là sản phẩm rất được quan tâm.

Ông Nguyễn Đức Quân - Phó tổng giám đốc Nam Land cũng đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư trong bối cảnh hiện nay: Ở thời điểm này, chỉ những chủ đầu tư có dòng tiền mạnh, hạ tầng tốt mới chiếm được niềm tin của nhà đầu tư. Khi siết tín dụng, tâm lý nhà đầu tư sẽ chi “tiền tươi thóc thật” nhiều hơn sử dụng các đòn bẩy, do đó sẽ chọn lọc rất kỹ các dự án để lựa chọn đầu tư.

Tuy nhiên đây cũng là cơ hội để các nhà đầu tư sở hữu được các bất động sản với mức giá hợp lý do thị trường có khả năng sẽ điều chỉnh nhịp tăng giá, kèm theo đó là loạt chính sách ưu đãi của chủ đầu tư để kích cầu thị trường.

"Những ai đang tham gia vào thị trường bất động sản lúc này sẽ cần phải am hiểu hơn, mất nhiều thời gian nghiên cứu hơn để có những quyết định chính xác hơn. Tiền không tự nhiên sinh ra mà chuyển từ túi người này sang túi người khác. Cuộc chơi ko dành cho tất cả mọi người nữa như trong thời gian vừa qua", ông Quân đánh giá.