Trong bối cảnh tiền VND chịu áp lực mất giá và mục tiêu kiểm soát lạm phát được đặt lên cao, giới phân tích nhận định, Ngân hàng Nhà nước nhiều khả năng sẽ có động thái thắt chặt chính sách tiền tệ và điều chỉnh tăng lãi suất sớm hơn dự kiến. 

Cụ thể, với tăng trưởng huy động chỉ ở mức 4,5% so với đầu năm, nhiều ngân hàng thương mại đã điều chỉnh tăng lãi suất huy động tại nhiều kỳ hạn và tăng nhanh hơn dự kiến. Lãi suất cho vay cũng bắt đầu tăng vào cuối quý II/2022.  

Các chuyên gia của Công ty cổ phần Chứng khoán SSI, cho rằng lãi suất huy động có thể tăng thêm 50-70 điểm cơ bản sau khi nới hạn mức tăng trưởng tín dụng. Cả năm 2022, lãi suất huy động có thể tăng 1-1,5%. Lãi suất cho vay đối với các khoản giải ngân mới sẽ cao hơn 1%-2% so với năm 2021. Trong khi đó, thông thường phải mất từ 1-2 quý để lãi suất cho vay đối với các khoản vay dài hạn cũ điều chỉnh lại hoàn toàn theo lãi suất huy động. 

Trong dự báo mới đây, các tổ chức quốc tế cũng nhận định Ngân hàng Nhà nước có thể điều chỉnh tăng lãi suất điều hành sớm hơn dự kiến. 

Ông Ngô Đăng Khoa, Giám đốc toàn quốc Khối ngoại hối, thị trường vốn và dịch vụ chứng khoán, Ngân hàng HSBC Việt Nam cho rằng, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam là một trong số ít ngân hàng trung ương ở châu Á chưa bắt đầu thắt chặt tiền tệ. Tuy nhiên, rủi ro lạm phát gia tăng (dù phần lớn là lạm phát "nhập khẩu" từ nước khác) sẽ thúc giục cơ quan này cần phải thắt chặt tiền tệ.

"Lạm phát nhiều khả năng sẽ nghiêm trọng hơn từ quý IV/2022, thậm chí có lúc vượt trần 4% của Ngân hàng Nhà nước. Do đó, thời điểm áp dụng biện pháp bình thường hóa tiền tệ sẽ đến sớm hơn trong bối cảnh áp lực giá gia tăng", ông Khoa nhận định. 

Thực tế nhận thấy, nhất là khi lãi suất tăng sẽ là “mối nguy tiềm ẩn” ảnh hưởng tới thanh khoản cũng như dòng tiền đầu tư của các lĩnh vực kinh tế, đặc biệt là lĩnh vực bất động sản. Bởi đây là kênh đầu tư sử dụng đòn bẩy nợ vay rất lớn. Việc tăng lãi suất huy động sẽ khiến lãi suất cho vay cũng đi lên theo nguyên lý “nước lên thuyền lên”, ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của doanh nghiệp cũng như người dân.

Về vấn đề này, TS. Nguyễn Đức Độ - Phó viện trưởng Viện Kinh tế Tài chính nhận định rằng, nếu tăng lãi suất, doanh nghiệp bất động sản sẽ chịu nhiều khó khăn và rủi ro nhất. Vì bản thân doanh nghiệp bất động sản khi hoạt động cũng chủ yếu trên nguồn vốn đi vay ngân hàng, bản thân người mua nhà cũng phải vay tiền, nên ngành này sẽ chịu tác động kép.

“Các doanh nghiệp sản xuất hàng hóa, dịch vụ thì chỉ chịu một lần thiệt hại của lãi suất tăng từ nguồn vốn vay, nhưng lĩnh vực bất động sản còn có người mua nhà cũng đi vay. Trong bối cảnh đói vốn do siết tín dụng, người dân giảm mua bất động sản thì doanh nghiệp chịu thiệt. Nên nếu nói doanh nghiệp khác ảnh hưởng một lần, thì doanh nghiệp bất động sản chịu ảnh hưởng tới hai lần”, TS. Nguyễn Đức Độ trăn trở. 

Không những thế, các chuyên gia còn cho rằng, bất động sản của Việt Nam hiện nay đang có “mầm mống” bội thực dự án bất động sản cao cấp, quá nhiều dự án được xây dựng và tung ra thị trường, nên nếu tăng lãi suất, khách hàng mua nhà sẽ chững lại, kéo theo hoạt động của nhiều doanh nghiệp bất  động sản phân khúc cũng phải chững lại. 

Điều này gây ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản, nguy cơ “vỡ trận” hay “đóng băng” có thể tái diễn, vì thực tế bất động sản mới trải qua cơn “bạo bệnh”, một số doanh nghiệp đã thoát khỏi khó khăn, nhưng đại đa số doanh nghiệp vẫn còn khó khăn. Như tại TP.HCM, có trên 500 dự án đi vào hoạt động, nhưng vẫn còn khoảng 400-500 dự án “đắp chiếu”. Do đó, nếu tăng lãi suất thì ảnh hưởng đến cả dự án đang hồi sinh lẫn các dự án đang “chết lâm sàng". 

Hiện tượng cắt lỗ đang âm thầm lan ra ở mọi phân khúc

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho biết, các sản phẩm bất động sản bán trong các tháng gần đây ghi nhận xu hướng gia tăng nguồn cung nhưng giảm nhu cầu tìm kiếm so với cùng kỳ năm ngoái. Cụ thể, lượng tin rao bán bất động sản toàn quốc tăng 14%, trong khi mức độ quan tâm giảm 11% so với quý cùng kỳ năm trước. 

Liên hệ với thời điểm cách đây hơn 10 năm, khi lạm phát tăng cao, lãi suất cũng được đẩy lên. Kịch bản xảy ra, đó là nhiều đại gia bất động sản "ngã ngựa" vì không thể chịu nổi việc trả lãi cho ngân hàng. Thị trường xảy ra tình trạng sụt giảm mạnh về thanh khoản.

Thế nên, việc tăng lãi suất sẽ tác động mạnh nhất đến nhóm các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính mạnh, buộc phải nhả hàng ra, ôm hàng lâu sẽ dễ mất giá, sốt ruột muốn bán để giữ an toàn dòng vốn.

Ông Trần Khánh Quang - Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa, cho hay kể từ đầu quý II/2022 tới nay, những lô đất khách mua trong những đợt sốt đất muốn bán được hàng phải chấp nhận giá thấp hơn thị trường khoảng 15 - 20%. Những nhà đầu tư có nhu cầu “thoát hàng” để thu hồi vốn đang tăng mạnh theo từng ngày. 

Tuy nhiên, ở góc nhìn chuyên gia, ông Phạm Lâm, Phó Chủ tịch Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nhận định, diễn biến này mang tính chất cục bộ, quy mô chưa đủ để phản ánh trên toàn thị trường. 

“Tôi thấy thị trường lúc này như một cơn mưa, có một số người sẽ bị ướt do đang di chuyển trên đường chưa kịp vào nơi trú ẩn. Nhưng cũng có nhiều người khô ráo vì đã ở an toàn trong nhà và hơn hết sau cơn mưa trời lại sáng”, ông Phạm Lâm nói.

"Bắt mạch" thị trường cuối năm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, nốt trầm của thị trường đang đẩy nhiều F0 đuối vốn vào thế khó, nhưng cũng mở ra cơ hội “bắt đáy” sản phẩm giá tốt cho những nhà đầu tư giàu kinh nghiệm, có nguồn vốn mạnh với mục tiêu dài hạn vẫn đang hiện hữu.

"Trong thời điểm hiện tại, nhiều nhà đầu tư đang tranh thủ để cơ cấu lại tài sản. Vì vậy, nếu có người bán giảm đến 10-15% so với thị trường thì những người trường vốn nên cân nhắc mua. “Mua khi trầm lắng, bán khi sôi động”, nhưng cần lưu ý “cuộc chơi” chỉ dành cho người có tiềm lực mạnh, đầu tư dài hạn", ông Đính phân tích.