Nhiều doanh nghiệp có nguy cơ "ngộp thở"

Thực tế hiện nay, tình trạng doanh nghiệp từ môi giới đến các chủ đầu tư đều gặp khó khăn về dòng tiền. Phần lớn các doanh nghiệp rơi vào tình trạng không có hàng để bán, gồng gánh đủ kiểu để duy trì hoạt động tháng nào hay tháng đó.

Bên cạnh đó là áp lực đối mặt công nợ đối với các đối tác, lãi vay đè nặng và thu không đủ bù lãi, từ đó, hệ lụy tất yếu sẽ xảy ra là tiến độ thi công dự án bị đình trệ, khách hàng khiếu nại… Từ nay đến cuối năm, nếu tình hình thị trường không có sự cải thiện, khả năng 50% doanh nghiệp bất động sản sẽ phải đối mặt với tình trạng “nằm im, thở khẽ”.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa đưa ra cảnh báo về một số dấu hiệu "bất ổn", đáng quan ngại của thị trường bất động sản do đang có biểu hiện giảm tốc, chững lại, giảm thanh khoản...

Giao dịch bất động sản trầm lắng, khách hàng mua nhà và cả chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở cũng rất khó tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng; giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản giảm 79% trong quý II năm nay.

"Nếu Nhà nước "siết" cả tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp thì sẽ "đứt gẫy" dòng vốn đầu tư, nhiều doanh nghiệp có nguy cơ "trùm mền", nhất là trong lúc thanh khoản bị sụt giảm, các kênh huy động vốn bị “bóp” chặt là thêm cú bồi khiến hàng loạt doanh nghiệp phải “thở oxy”, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu đánh giá.

Các chuyên gia e ngại, nếu năm 2022 lạm phát cao có thể sẽ khoét sâu thêm điểm yếu của thị trường bất động sản là thanh khoản thấp. Đa số nhà đầu tư sử dụng tiền nhàn rỗi đã “ôm hàng” từ đầu năm 2021 đến nay và đang rơi vào tình trạng “no hàng” do trữ nhiều quá nhưng thanh khoản khó do giá vẫn “neo” ở mức cao.

Khi đó, một kịch bản xấu có thể xảy ra là chính các doanh nghiệp này cũng phải chọn cách đẩy tiền vào việc giữ tài sản hơn là sản xuất. Nếu các nhà đầu tư không bị áp lực nợ ngân hàng thì sẽ chưa vội bán bất động sản trong 6-12 tháng tới. Bởi bán xong lại phải tìm mua tài sản khác vì không thể giữ tiền mặt trong thời điểm lạm phát cao.

“Kẹt tiền, kẹt vốn, bị mất thanh khoản là rủi ro lớn nhất của mọi doanh nghiệp phải đương đầu, mặc dù có thể vẫn còn tài sản nhưng do chưa bán được dẫn đến thiếu dòng tiền, nên doanh nghiệp có thể bị “chết trên đống tài sản” của chính mình”, ông Châu nhận định.

Tìm "bến đỗ" cho dòng tiền ra sao?

Thực tế trên báo cáo tài chính quý II của nhiều doanh nghiệp cũng đang cho thấy những khó khăn nhất định về dòng tiền kinh doanh, nhiều doanh nghiệp địa ốc phải tính toán đến việc không thể trông chờ vào nguồn vốn ngân hàng mà đi xoay cửa khác.

Hiện nay, có khoảng 70% vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản là vốn vay ngân hàng. Điều này cho thấy, nguồn vốn phát triển bất động sản của các doanh nghiệp Việt Nam quá phụ thuộc vào ngân hàng. Đặc biệt, khi Chỉ thị 04 đưa ra các chính sách hạn chế dòng tiền chảy vào bất động sản thì doanh nghiệp bất động sản như vấp “chướng ngại vật”. 

"Tình hình chung quá khó đoán định nên doanh nghiệp chỉ biết “liệu cơm gắp mắm”, chứ không dám mạo hiểm. Nỗi lo của chúng tôi hiện nay không chỉ là hiệu quả kinh doanh, mà còn đến từ việc thủ tục pháp lý dự án kéo dài, giá nguyên vật liệu không ngừng leo thang, tín dụng bị siết chặt, lãi suất cho vay có xu hướng tăng trở lại…", ông Trần Lê Thanh Hiển, Tổng giám đốc Danh Việt Group trần tình.

Do đó, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần có kế hoạch phát triển bài bản, cung ứng sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường và giảm chi phí để giảm giá bán cũng là cách chủ động nguồn vốn. Thay vì ngồi chờ nguồn vốn tín dụng khơi thông, doanh nghiệp bất động sản cần nhanh chóng tăng vốn chủ sở hữu để tăng cường nội lực của doanh nghiệp thông qua việc hợp tác, liên doanh, liên kết, sáp nhập để hình thành các tập đoàn bất động sản hùng mạnh.

Cụ thể, một số doanh nghiệp đã nỗ lực cơ cấu lại hoạt động, “bắt tay” với các nhà đầu tư nước ngoài để tận dụng lợi thế của nhau. Đơn cử, tới đây, Tập đoàn Danh Khôi và Tập đoàn Tokyu (Nhật Bản) sẽ chính thức ký kết hợp tác chiến lược toàn diện và công bố dự án The Meraki Vũng Tàu.

"Việc hợp tác này hứa hẹn tạo sự đột phá cho thị trường bất động sản Bà Rịa - Vũng Tàu trong bối cảnh bình thường mới. Trước đó, Công ty cổ phần Hưng Thịnh Land đã hoàn tất giao dịch vốn cổ phần trị giá 103 triệu USD với hai quỹ đầu tư Dragon Capital và VinaCapital. Đây là nguồn lực hỗ trợ Hưng Thịnh Land tiếp tục thực hiện các định hướng chiến lược, trong đó bao gồm đẩy mạnh sản phẩm nhà ở vừa túi tiền vốn là dòng sản phẩm tạo dựng nên thương hiệu của Hưng Thịnh”, ông Nguyễn Hữu Quang, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Danh Khôi, chia sẻ.

Đưa lời khuyên, ông Hoàng Liên Sơn, Tổng giám đốc Alpha Real cho rằng, các doanh nghiệp cần tính toán đến yếu tố giá trị sử dụng trên đất của bất động sản đó. Trong trường hợp xấu nhất, thị trường đóng băng trong 2 - 3 năm tới, dự án chậm giao dịch thì bất động sản của họ vẫn có giá trị kinh doanh, mang lại dòng tiền.

"Khi bất động sản đó có giá trị, nó sẽ không thể "chết" được. Nhà đầu tư vẫn có thể cho thuê hàng tháng để sinh dòng tiền đều đặn. Đơn cử như các bất động sản cho thuê ở các thành phố lớn, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, nhà phố biển ở các điểm đến du lịch hấp dẫn có khả năng khai thác cho thuê sinh lợi... sẽ vẫn là phân khúc được khách hàng, nhà đầu tư quan tâm và có thanh khoản tốt", ông Sơn gợi ý.

Đặc biệt, doanh nghiệp phải đặt lợi ích của khách hàng lên trên hết, giữ chữ tín, coi trọng công tác hậu mãi chăm sóc khách hàng để có thể huy động được nguồn vốn ứng trước của khách hàng theo đúng quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản.

"Nguy hiểm nhất là thị trường bị mất niềm tin. Theo quan sát của tôi, diễn biến vài tháng trở lại đây đã bộc lộ sự mất niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường, đây chính là “tử huyệt” dễ dẫn đến nguy cơ toàn thị trường bị đóng băng.

Rủi ro của sự thiếu niềm tin là dù dự án có được các doanh nghiệp làm tốt đến mấy cũng không thể bán được hàng, mà nếu doanh nghiệp không bán được hàng đồng nghĩa với kênh huy động vốn từ khách hàng bị tắc", ông Hoàng Kim Hoài, Tổng giám đốc Phúc Điền Land, nhấn mạnh.