Hướng đến an toàn thay vì lợi nhuận

Có thể thấy diễn biến rõ ràng nhất là “liều thuốc” từ chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản đang ngày càng ngấm dần. Ai cũng có thể nhìn thấy rõ điều này khi khung cảnh trầm lắng đang bao trùm thị trường bất động sản trong nhiều tháng nay - thời điểm mà lẽ ra thị trường sẽ rất sôi động khi phục hồi mạnh mẽ sau khi Chính phủ triển khai Chương trình phục hồi kinh tế-xã hội.

Trong bối cảnh thị trường nhiều biến động, thanh khoản kém, doanh nghiệp lưỡng lự, rón rén hơn trong việc sử dụng vốn để triển khai dự án. Theo đó, lựa chọn phân khúc bất động sản nào đầu tư để an toàn dòng tiền là mối quan tâm của rất nhiều nhà đầu tư.

Nêu quan điểm, chuyên gia kinh tế, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, trong những tháng cuối năm, chọn đầu tư vào sản phẩm đất nền ven thành phố lớn là giải pháp khả quan.

Lý giải về lựa chọn này, ông Lực cho biết, những dự án lớn tại Hà Nội và TP.HCM, giá đang lên rất cao, cao đến mức khả năng tăng biên giá sẽ hẹp hơn so với những phân khúc khác. Giả sử có đầu tư kiếm lời cũng sẽ hẹp hơn. Thứ hai, với nhu cầu mua để ở, rõ ràng chuyện chọn ở trung tâm chưa chắc là phương án tích cực. Trong và sau dịch bệnh, nhiều người bắt đầu hướng ra ven đô nhiều hơn với môi trường thoáng, khuôn viên rộng, thoải mái. Thứ ba, đất nền Việt Nam không nhiều. Phân khúc đất nền nếu pháp lý tốt, quản lý tốt, chủ đầu tư chuyên nghiệp, và thêm vị trí thuận lợi nữa thì quá tốt.

Với những nhà đầu tư có nguồn tài chính hạn hẹp hơn, đất nền là lựa chọn phù hợp. Chẳng hạn, tại Long An, giá đất khu vực Bến Lức hiện khá “mềm”, từ 12-14 triệu đồng/m2. Tại Đồng Nai, khu vực Nhơn Trạch và Trảng Bom có giá bán phổ biến từ 13-14 triệu đồng/m2, trong khi khu vực Long Thành và Biên Hòa cao hơn đáng kể, từ 20-30 triệu đồng/m2. Đây cũng là mức giá bán phổ biến của đất nền khu vực Châu Đức, Cẩm Mỹ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.

“Từ Long An đến Bà Rịa - Vũng Tàu là trục công nghiệp dịch vụ thương mại lấy tâm là TP.HCM. Một số khu vực như một phần Long An, Bến Lức, khu vực Cần Giuộc và Châu Đức nằm gần các dự án lớn như Vành đai 3, Vành đai 4 nên khả năng phát triển khu công nghiệp rất lớn. Do đó, trong tương lai, khu vực này sẽ tập trung đông dân cư, khoảng 30-40 triệu dân, cho nên tiềm năng tăng giá còn nhiều”, ông Lực phân tích.

"Chúng ta không nên dùng đòn bẩy tài chính quá nhiều. Bởi đòn bẩy tài chính trong giai đoạn bình thường không sao, nhưng lúc thị trường đi xuống, cực nguy hiểm, tránh lặp lại tình trạng "chết trên đống tài sản" đã từng xảy ra trong quá khứ”, TS. Lực khuyến nghị.

Nêu quan điểm, ông Đỗ Duy Quý, Giám đốc Kinh doanh Tập đoàn Hải Phát còn lựa chọn thêm sản phẩm đầu tư bất động sản giá rẻ ở các tỉnh, cụ thể là các tỉnh có cơ địa kinh tế cụ thể và đón đầu hạ tầng công.

“Tôi chấp nhận bài toán từ 1 - 2 năm tới khó khăn, có thể không tăng trưởng nhiều, nhưng đến năm thứ 3 thì bất động sản của tôi có thể bật tăng gấp đôi, chia ra thì mỗi năm vẫn tăng trưởng 25 - 30%.

Nhà đầu tư phải làm rõ mục tiêu của mình là thanh khoản hay lợi nhuận. Phải nhìn rõ trong bối cảnh năm nay và năm sau, thị trường còn nhiều khó khăn, nếu ưu tiên thanh khoản, tôi cho rằng phân khúc ven đô tại Hà Nội và TP.HCM sẽ là điểm sáng, vì phục vụ nhu cầu thật, phục vụ hạ tầng giao thông mới và phục vụ xu thế mới của người đầu tư", ông Quý cho hay.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Việt An Hòa đưa ra lời khuyên rằng, với nguồn tài chính khoảng 2-3 tỷ đồng, nhà đầu tư nên tìm kiếm những dự án cũ khu vực nội đô để đầu tư bởi có giá trị vừa phải, hạn chế vay vốn ngân hàng.

Ông Quang cho hay, các dự án chung cư mới hiện tại ở TP.HCM có giá rất cao. Căn hộ phân khúc bình dân khi tung ra thị trường cũng đã lên tới 50 triệu đồng/m2. Trong khi đó, ở khu vực Tân Phú, Bình Tân vẫn có những căn hộ nằm ở các dự án đã qua sử dụng có mức giá chỉ tầm 30 triệu đồng/m2. Theo ông, thị trường này đang bị bỏ quên nhưng có cơ hội sinh lời tốt.

Cụ thể, nhà đầu tư nên quay lại thành phố hoặc khu vực trung tâm để tìm kiếm những nhà phố, nhà mặt tiền thương mại, căn hộ… với giá trị vừa phải để đầu tư. Đặc biệt chú trọng những dự án đã bàn giao, có pháp lý an toàn để mua.

Đồng thời, cần đánh giá lại mức độ tiềm năng của mỗi sản phẩm. Sản phẩm còn động lực tăng trưởng hay không? Nếu còn tăng trưởng thì trong bao lâu, 1-2 năm, hay 3-5 năm? Sản phẩm nào không còn tăng trưởng thì phải giảm bớt.

“Đầu tư bất động sản trong thời điểm hiện tại cần đặt sự an toàn lên hàng đầu, sản phẩm càng ít rủi ro thì càng tốt, tránh đầu tư ‘lướt sóng’ ngắn hạn như trước đây”, ông Quang nhấn mạnh.

Tạo ra giá trị gia tăng cho dự án

Bên cạnh việc phải biết đón đầu xu hướng và hiểu được bối cảnh thị trường, các chuyên gia cho rằng, một trong những bí quyết hiệu quả trong nhiều tình huống là nhà đầu tư phải có giải pháp để tạo ra giá trị gia tăng cho bất động sản.

Ông Trịnh Nguyên Tuấn Anh, Ủy viên thường vụ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) phụ trách Đông Nam bộ, Chủ tịch King Broker Group, khuyến nghị rằng các nhà đầu tư đừng xác định kiếm lời ngay khi mua đầu tư, bởi khả năng này là rất ít.

"Các bất động sản có tiềm năng tăng giá tốt mà giá bán thấp là rất khan hiếm, đa phần đầu tư bất động sản là cơ hội, phải xác định được chu kỳ và tọa độ tăng giá. Có những sản phẩm giá bán rất cao, nhưng nhà đầu tư vẫn đổ tiền vào là bởi họ kỳ vọng tiềm năng tăng giá tiếp tục", ông Trịnh Nguyên Tuấn Anh cho hay.

Điều này đặc biệt hiệu quả đối với các nhà đầu tư chuyên nghiệp và bất động sản vùng ven. Đất đai sẽ tăng giá khi được đầu tư cơ sở hạ tầng hay khi các bất động sản bên cạnh được xây dựng. Đối với các bất động sản trung tâm thì việc mua nhà và sửa chữa lại cũng tạo nên giá trị gia tăng cho bất động sản. Để thực hiện được bí quyết này thì nhà đầu tư cần phải có sự nhạy bén, nhìn thấy được giá trị ẩn sau mỗi bất động sản.

Chẳng hạn, Phú Mỹ Hưng (TP.HCM) hơn chục năm trước và Vinhomes Ocean Park 1 (Hà Nội) cách đây 3 năm là một ví dụ điển hình về giá trị gia tăng mà nhà phát triển bất động sản nhân lên trên đất. Trước khi các nhà phát triển bất động sản tham gia, hầu hết các khu vực này đều kém hấp dẫn, tiềm năng kinh tế thấp. Nhưng bằng trí tuệ và những khoản đầu tư khổng lồ trên đất, chủ đầu tư đã dần biến các khu đất ngoại vi thành nơi đáng sống bậc nhất thành phố, trở thành “hàng hiệu” trên thị trường bất động sản, mang lại cảm giác về đẳng cấp sống chủ sở hữu.

“Nếu tự phát triển thì những khu đất ít tiềm năng như vậy phải mất nhiều chục năm, thậm chí không bao giờ có cơ may trở thành đất vàng. Chỉ những nhà phát triển bất động sản có tầm nhìn và tiềm lực mạnh mới biết làm cho đất có giá trị lâu dài và bền vững”, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Hùng Võ, khuyến nghị.