Dòng tiền chưa phải là điểm nghẽn lớn nhất cho bất động sản nhà ở

Chia sẻ tại Hội thảo "Dòng tiền và xu thế bất động sản cuối năm 2022", sáng nay, 28/6, TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, cho rằng trong vòng 3 tháng qua, những khu vực được xem là trỗi dậy, hưởng lợi nhanh nhất là du lịch, căn hộ dịch vụ và bất động sản công nghiệp. Những phân khúc này thời gian qua đã cho thấy tỷ lệ lấp đầy, tỷ lệ tham gia vốn rất cao. Đối với bất động sản nhà ở, thời gian tới sẽ có trên 20.000 căn hộ mới, tập trung ở những dự án lớn.

Ông Khương cho rằng, có hai vấn đề cốt lõi cần quan tâm tại thị trường bất động sản Việt Nam là pháp lý và dòng tiền. Trong đó, điểm nghẽn lớn cho bất động sản, nhất là với bất động sản nhà ở không phải là dòng tiền. Các phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch, căn hộ dịch vụ… thời gian hoàn vốn nhanh nhất từ 8-10 năm. Còn các dự án bất động sản nhà ở nếu thuận lợi thì thời gian hoà vốn 5 năm là nhiều. Chúng ta đang sử dụng hai công cụ chính sách tiền tệ và tài khoá để áp dụng quản lý cho bất động sản.

"Phân khúc gặp khó nhất trước các công cụ này không phải là bất động sản nhà ở, mà điều gây khó đầu tiên cho phân khúc này chính là pháp lý, yếu tố đẩy chi phí đầu vào, làm tăng giá trị của nhà ở khi giá trị thật không có...", ông Khương nhìn nhận.

Tuy nhiên, lợi thế là thị trường bất động sản Việt Nam rất nhỏ. Riêng bất động sản nhà ở, nguồn vốn và tiềm lực trên 90% tập trung chủ yếu ở nhà đầu tư trong nước. Nhóm cần nguồn vốn thật sự để phát triển ngành công nghiệp không khói là bất động sản du lịch. Nhóm thứ hai quyết định rất lớn đến tốc độ công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, góp phần tăng trưởng kinh tế là bất động sản công nghiệp. Hai lĩnh vực này sẽ tác động ngươc lại đến bất động sản nhà ở.

"Đây là bức tranh mà tôi cho rằng dòng tiền cần nhìn lại ở góc độ vĩ mô là mức độ tăng trưởng nền kinh tế và lợi ích của doanh nghiệp. Tóm lại, dòng tiền chỉ xếp thứ hai trong khó khăn của doanh nghiệp bất động sản ở Việt Nam, nhất là đối với bất động sản nhà ở", ông Khương đánh giá.

Bên cạnh đó, nhận định về thị trường nửa cuối năm 2022, ông Khương cho rằng có 3 vấn đề thị trường sẽ phải đối mặt là nguồn cung ít, giá bán vẫn cao và tính thanh khoản chậm.

Phân tích thêm, ông Khương cho rằng, ở Việt Nam, sau mỗi cuộc khủng hoảng kinh tế, bất động sản lại tăng giá. Có chăng, ở thị trường thứ cấp việc cắt lỗ sẽ diễn ra mạnh hơn do thị trường tiếp tục bị ảnh hưởng bởi biến động thị trường. Những nhà đầu tư sở hữu bất động sản có sử dụng đòn bẩy tài chính có thể sự chịu đựng bị lung lay và quyết định bán ra để thu hồi vốn, thậm chí bán dưới giá vốn mua vào. Nhưng đây chỉ là số ít, không đại diện cho toàn thị trường.

"Đối với các nhà đầu tư, trước khi quyết định xuống tiền, cần chú ý về giá và pháp lý của bất động sản. Đối với những nhà đầu tư có ý định bán bất động sản vào lúc này, cần cân nhắc kỹ mục đích sử dụng của khoản tiền sau khi bán tài sản đó. Sẽ là hợp lý nếu khoản tiền này được đầu tư vào những kênh đầu tư hiệu quả hơn trong bối cảnh thị trường biến động", chuyên gia Savills Việt Nam đưa  lời khuyên.

Ngân hàng không phải "cửa" vốn duy nhất 

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang đứng trước những “lằn ranh” sáng tối, sự dịch chuyển của dòng tiền vào các kênh đầu tư là vấn đề được nhiều nhà đầu tư quan tâm nhất là trong bối cảnh hiện nay, vấn đề khan hiếm nguồn cung và "siết" van tín dụng là hai "nút thắt" lớn cần được tháo gỡ để thị trường phục hồi và phát triển đúng hướng trong nửa năm còn lại.

Nêu quan điểm tại Hội nghị, TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính, cho rằng, "Chỉ có ở Việt Nam mới suốt ngày nói rằng bất động sản thiếu vốn", trong khi bất động sản ở Việt Nam được coi là cơ chế vốn "ngon nhất" với nguồn vốn lớn nhất là từ khách hàng, người mua nhà.

Ông Hiển phân tích, "Trước đây, trong biểu vay của ngân hàng không bao giờ cho vay quá 70% vốn của một dự án, nhưng nay ngân hàng cho vay đến 80-85% giá trị thực của căn nhà thì nguy hiểm quá". Do đó, có thể thấy nguồn vốn bất động sản rất dồi dào.

Thêm nữa hệ thống ngân hàng thương mại không những cho vay hết room tín dụng mà còn đầu tư trái phiếu lên tới 800 ngàn tỷ trái phiếu, riêng bất động sản tới 1.200 tỷ trái phiếu trong 2 năm. Như vậy không phải dư nợ bất động sản tính đến tháng 4/2022 tăng 12% mà tăng tới gần 100% tính thêm cả 800 ngàn tỷ trái phiếu nợ của doanh nghiệp bất động sản cộng với 700 ngàn tỷ về tín dụng bất động sản, tăng gấp đôi về nợ so với dư nợ ngân hàng.

"Trong đó trái phiếu doanh nghiệp đã vượt quá chỉ tiêu. Hiện giờ không có siết trái phiếu mà chính phủ yêu cầu đưa trái phiếu về cho đúng chuẩn. Một doanh nghiệp phát hành trái phiếu đúng chuẩn thì phải có dự án thực sự, có pháp lý, bắt đầu phát hành trái phiếu niêm yết lên trên sàn. Như vậy, do chúng ta không đủ tiêu chuẩn để phát hành trái phiếu chứ không phải nhà nước siết", ông Hiển cho hay.

Một số doanh nghiệp bất động sản trên sàn cũng ủng hộ các biện pháp kiểm soát của nhà nước như chia sẻ của ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT CTCP Bất động sản Thế Kỷ (CenLand): “Nhà nước cần có những giải pháp để kiểm soát. Tôi lại thích những việc như này. Việc siết tín dụng trước mắt sẽ chỉ là một giải pháp tạm thời, ngân hàng không thể không cho vay, sắp tới những dự án tốt vẫn sẽ được giải ngân. CenLand cũng như các doanh nghiệp làm ăn chân chính khác đang đứng trước những cơ hội rất lớn. CenLand sẽ không từ bỏ việc phát hành trái phiếu”.

TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia, đánh giá: các doanh nghiệp lâu nay vẫn còn loay hoay trong việc huy động vốn và chủ yếu nghĩ đến vốn tín dụng ngân hàng. Trong khi đó, các doanh nghiệp có ít nhất 6 tầng vốn, gồm: Ngân sách Nhà nước (vốn mồi, vốn ưu đãi, giảm thuế; nguồn vốn nước ngoài (vay, phát hành trái phiếu, bán cổ phần); huy động từ thị trường vốn (cổ phiếu, trái phiếu, quỹ đầu tư, từ các nền tảng công nghệ); nguồn vốn tín dụng, bảo lãnh, cho thuê tài chính; vốn tự có; vốn đối tác trả chậm.

Chuyên gia này cho biết, sắp tới có ba chính sách tác động đến nguồn vốn trên thị trường bất động sản. Thứ nhất là chương trình phục hồi kinh tế, thứ hai là Luật Chứng khoán 2019 sửa đổi cho phép thành lập quỹ tín thác đầu tư bất động sản và thứ ba là việc sửa đổi Nghị định 153 về phát hành trái phiếu riêng lẻ.

“Thông tư 22, Thông tư 16, Thông tư 08 của Ngân hàng Nhà nước về cơ bản là để cho cả tổ chức tín dụng và doanh nghiệp bất động sản lành mạnh hơn. Những động thái nhắc nhở rất cần thiết vì đã xuất hiện rủi ro. Rất nhiều người quan tâm đến chỉ số dùng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn nhưng tôi là nghĩ đây không phải là vấn đề. Bởi theo lộ trình Ngân hàng Nhà nước cho phép thì năm nay tỷ lệ này là 37% mà hiện nay, tỷ lệ này trên toàn hệ thống ngân hàng mới là 25%, tức là dùng chưa hết. Do đó, không nên quá quan ngại về vấn đề này”, ông Lực nhận định.