Dòng tiền dịch chuyển về phía Nam

Sau thời gian giao dịch ảm đạm, thị trường bất động sản nhà ở đã có nhiều dấu hiệu tích cực. 

Kết thúc quý 1 năm nay, thị trường ghi nhận hơn 12.000 giao dịch nhà ở, gấp đôi cùng kỳ 2024, trong đó chúng cư chiếm tới 72% tổng giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ đạt 45%, cải thiện so với năm 2024 với những dự án có vị trí đẹp có thể lên tới 80% khi mở bán. Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, mức độ hấp thụ dự án mới ở Hà Nội và TP.HCM đều ở mức trung bình đến tốt.

Theo Agriseco Research, sức cầu với thị trường bất động sản đang phục hồi từng phần, tập trung ở dự án đầy đủ pháp lý và dự báo mức hấp thụ sẽ tăng tốt nhờ tâm lý người mua nhà cải thiện. Dù vậy, khi thị trường Hà Nội có phần chững sau thời gian tăng nóng, thị trường phía Nam lại thu hút được sự quan tâm của nhà đầu tư.

"Tổng thể, nhu cầu ở thực vẫn ổn định, trong khi dòng tiền đầu tư đã quay lại khoảng 40% nhờ nguồn cung mới, lãi suất thấp và chính sách ưu đãi. Dòng tiền đầu tư đang dịch chuyển dần vào phía Nam, nơi mặt bằng giá hợp lý và kỳ vọng tăng giá còn lớn", Agriseco Research nhận định.

Không chỉ TP.HCM, các dự án vùng ven cũng được đánh giá cao nhờ nguồn cung mới gia tăng ở các phân khúc căn hộ, bất động sản thấp tầng, trong bối cảnh các dự án lớn dần được tháo gỡ pháp lý cũng có sự cải thiện hạ tầng rõ rệt. Có thể kể đến các dự án lớn của Khang Điền, Đất Xanh, Nam Long, Vinhomes, Đất Xanh Riverside, Southgate, Ehome, Mizuki Park, The Gió... nằm tại các địa phương như như ở Long An, Đồng Nai, Bình Dương, Vũng Tàu...

Trong khi đó, thị trường bất động sản trong nước đứng trước nhiều cơ hội hiếm thấy như các chính sách, văn bản tháo gỡ pháp lý liên tục ban hành thời gian qua như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi và các nghị quyết giúp chủ đầu tư giảm nhiều thủ tục; Lãi suất cho vay dự báo duy trì ổn định ở mức thấp; Việc đẩy mạnh đầu tư công, phát triển cơ sở hạ tầng được xem là nhiệm vụ trọng điểm.

Ngoài ra việc sáp nhập tỉnh, thành sẽ giúp nhiều địa phương gia tăng giá trị bất động sản nhờ được ưu tiên hạ tầng hay các chính sách hỗ trợ.

Agriseco Research nhận định, thị trường bất động sản trong nước bước vào chu kỳ phục hồi mới trong giai đoạn 2025 - 2026 nhờ nguồn cung gia tăng; nhu cầu mua nhà ở mức cao và nhiều yếu tố vĩ mô hỗ trợ thị trường. Các phân khúc đất nền, biệt thự, nhà riêng sẽ lần lượt hồi phục sau chung cư.

Ngay với các doanh nghiệp bất động sản, tình hình kinh doanh cũng sẽ sớm khởi sắc, nhất là với các chủ đầu tư uy tín, có dự án được bàn giao trong 2-3 năm tới, có quỹ đất sạch...

Áp lực thanh toán đáo hạn trái phiếu

Dù đứng trước nhiều thuận lợi, Agriseco Research cũng đặt ra các vấn đề rủi ro với thị trường, đặc biệt là áp lực thanh toán đáo hạn trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản sẽ tiếp tục tăng cao.

Giai đoạn 2025-2026, ước khoảng 490 nghìn tỷ đồng giá trị đáo hạn trái phiếu, năm 2025 là khoảng 250.000 tỷ đồng tập trung nửa cuối năm và năm 2026 khoảng 240.000 tỷ đồng, đáng nói trái phiếu đáo hạn thuộc nhóm bất động sản nhà ở chiếm một tỷ lệ lớn.

"Mặc dù vậy, khả năng thanh toán dự báo cải thiện hơn trong năm 2025 sẽ giúp doanh nghiệp tránh khỏi tình trạng vỡ nợ, tập trung ở các chủ đầu lớn, còn lại các doanh nghiệp vẫn chậm trả lãi dự kiến vẫn khó khăn, hồ sơ tín nhiệm kém sẽ khó tiếp cận vốn", Agriseco nhận định.

Tình trạng chênh lệch cung - cầu có thể diễn ra như ở phân khúc căn hộ chung cư trung - cao cấp, quý 1 năm nay, phân khu cao câos và sang trọng chiếm tỷ lệ vượt trội khoảng 60%. Hay tại Hà Nội, dự kiến có khoảng 80.000 căn hộ được chào bán trong năm nay, nhưng nhu cầu thực tế chỉ vào khoảng 50.000 căn.

"Sự mất cân đối này có thể gây áp lực giảm giá, tăng tồn kho và khiến doanh nghiệp gặp khó khăn thu hồi vốn", Agriseco cho biết.