Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực phía Nam của Batdongsan.com.vn cho biết, tình trạng khan hiếm nguồn cung vẫn là rào cản lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến sức mua và cơ hội tiếp cận nhà ở của người dân đô thị. Theo đó, giá bán sơ cấp tại TP Hồ Chí Minh tiếp tục tăng từ 3 - 5% so với cùng kỳ năm 2024, do tác động của chi phí đầu vào tăng cao và quỹ đất hạn chế. Trong khi đó, thị trường thứ cấp đã có dấu hiệu khởi sắc, đặc biệt là tại những dự án có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện và chủ đầu tư uy tín. Sự phục hồi này được đánh giá là bền vững hơn so với các chu kỳ trước, khi nhu cầu mua để ở chiếm ưu thế so với đầu cơ ngắn hạn.

Trong 4 tháng đầu năm 2025, TP Hồ Chí Minh ghi nhận lượng cung mới thấp nhất trong vòng 5 năm, đặc biệt ở phân khúc căn hộ bình dân và vừa túi tiền gần như không có nguồn cung. Thị trường hiện chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang, với các dự án mới được triển khai tại TP Thủ Đức và các khu vực ngoại thành như Bình Chánh.

Trong khi TP Hồ Chí Minh đang mất cân đối cung - cầu, các tỉnh vệ tinh như Bình Dương, Long An lại đang nổi lên mạnh mẽ với nguồn cung dồi dào, mức giá dễ tiếp cận và hạ tầng ngày càng hoàn thiện.

Tại Bình Dương, đặc biệt là hai thành phố Thuận An và Dĩ An, thị trường ghi nhận sự tăng trưởng rõ rệt. Giá căn hộ sơ cấp hiện dao động quanh mức 40 triệu đồng/m2, tăng khoảng 10% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ hấp thụ tại một số dự án đạt đến 90%, cho thấy nhu cầu mua ở thực và đầu tư tại đây vẫn rất lớn. Bình Dương cũng đang được hưởng lợi nhiều nhất từ đề xuất sáp nhập hành chính vào TP Hồ Chí Minh, tạo lực đẩy tâm lý cho giới đầu tư lẫn cư dân có nhu cầu an cư lạc nghiệp gần thành phố trung tâm.

Tại Long An, thị trường đang phục hồi mạnh mẽ, nhất là ở các khu vực giáp ranh TP Hồ Chí Minh như Bến Lức, Đức Hòa. Một loạt dự án nhà thấp tầng như Eco Retreat, Vin Green City, La Home đã bắt đầu khởi công, đẩy giá đất khu vực lên mức 50 - 60 triệu đồng/m². Các dự án căn hộ mới như Eco Retreat và Destino Central cũng mở rộng thêm lựa chọn cho người mua.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường Bất động sản Việt Nam (Vars Ire), cho biết trong quý I/2025, khoảng 10.600 căn hộ được chào bán tại TP Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận. Tuy nhiên, số lượng căn hộ mới chỉ chiếm khoảng 1.700 sản phẩm, bằng một nửa so với quý trước. Phần lớn nguồn cung vẫn đến từ các dự án mở bán tiếp theo, cho thấy việc triển khai dự án mới vẫn gặp khó khăn về pháp lý và thủ tục đầu tư.

Trong tổng lượng cung, Bình Dương chiếm tỷ trọng lớn với 61%, TP Hồ Chí Minh chiếm 27%. Điều này phản ánh xu hướng dịch chuyển của cả chủ đầu tư lẫn người mua về các khu vực ngoại thành và vệ tinh, nơi có quỹ đất rộng, pháp lý thuận lợi và chi phí phát triển thấp hơn.

Giá bán sơ cấp căn hộ tại TP Hồ Chí Minh trung bình đạt 91 triệu đồng/m², tăng 7,5% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, các dự án tại Bình Dương vẫn giữ được mức giá dễ chịu hơn 20 - 30%, giúp tỷ lệ hấp thụ đạt đến 65%, chủ yếu đến từ nhà đầu tư phía Nam và một phần từ phía Bắc, đón đầu xu hướng giãn dân và hạ tầng kết nối.

Phân khúc đất nền và nhà thấp tầng tuy chưa sôi động trở lại hoàn toàn nhưng đã có những tín hiệu tích cực. Quý I ghi nhận khoảng 5.100 sản phẩm thấp tầng được chào bán, trong đó phần lớn là hàng tồn kho từ các dự án cũ. Số lượng sản phẩm mới còn hạn chế, chỉ đạt khoảng 200 căn bằng một nửa so với quý trước, phản ánh tâm lý dè chừng của các chủ đầu tư trong việc bung hàng.Tuy vậy, tỷ lệ hấp thụ đã tăng đáng kể, đặc biệt tại Bình Dương và Long An, khi nhà đầu tư bắt đầu quay lại với kỳ vọng về sóng tăng giá nhờ thông tin tích cực từ hạ tầng và hành chính. Một số khu vực có quy hoạch rõ ràng, gần các dự án giao thông trọng điểm ghi nhận giá đất nền tăng từ 5 – 10%. Ngược lại, ở những khu vực xa trung tâm hoặc chưa có động lực phát triển, giá vẫn đi ngang hoặc giảm nhẹ.

Tín dụng ngân hàng cũng đang tạo điều kiện thuận lợi hơn cho thị trường. Các gói vay với lãi suất ổn định, dư địa tín dụng còn rộng và chính sách ưu tiên khách hàng mua nhà ở thực giúp cải thiện tâm lý người mua. Tuy nhiên, trong bối cảnh kinh tế và chính trị vẫn còn nhiều biến động, giới chuyên gia cho rằng, yếu tố lãi suất cần được theo dõi sát sao, tránh đầu tư dàn trải hoặc lạm dụng đòn bẩy tài chính.

Một nhà đầu tư lớn tại TP Hồ Chí Minh cho biết, từ đầu năm đến nay, nhu cầu mua nhà để ở và đầu tư đã quay lại rõ rệt. Đặc biệt, các dự án căn hộ tại TP Hồ Chí Minh và Bình Dương ghi nhận số lượng đặt chỗ (booking) tăng nhanh, cho thấy thị trường đang bước vào chu kỳ phục hồi thực chất hơn, không còn là sự bùng nổ nhất thời.”

Với bức tranh thị trường hiện tại, các chuyên gia khuyến nghị người mua ở thực và nhà đầu tư dài hạn có tiềm lực tài chính nên cân nhắc xuống tiền trong năm 2025, đặc biệt ở những dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín và nằm trong khu vực được quy hoạch phát triển rõ ràng. Đối với nhà đầu tư ngắn hạn, việc quan sát thêm trong nửa cuối năm, khi thị trường thể hiện các tín hiệu phục hồi mạnh mẽ hơn, sẽ giúp giảm thiểu rủi ro và tối ưu hóa hiệu quả.

Thị trường bất động sản phía Nam đang trên đà hồi phục với nhiều tín hiệu khả quan từ cung cầu, giá cả đến chính sách tài chính. Tuy nhiên, bối cảnh hiện nay không dành cho những quyết định thiếu cân nhắc. Chỉ những người thực sự hiểu thị trường, kiên định với chiến lược dài hạn và lựa chọn đúng phân khúc mới có thể tận dụng tốt giai đoạn chuyển mình này.