Việc số hóa chứng thư pháp lý về bất động sản hứa hẹn rút ngắn đáng kể thủ tục hành chính, nhưng tiến độ triển khai thực tế đang vướng vào những nút thắt căn cơ của hệ thống quản lý.

Tại cuộc họp báo thường kỳ của Bộ Nông nghiệp và Môi trường diễn ra vào ngày 16/9/2026, đại diện Cục Quản lý đất đai xác nhận đã hoàn thiện phôi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất dạng điện tử và thống nhất phương án tích hợp với Bộ Công an. Tuy nhiên, cơ quan quản lý nhấn mạnh chưa thể ấn định thời điểm vận hành chính thức trên diện rộng.

Sự sẵn sàng về mặt mẫu phôi điện tử mới dừng lại ở bước chuẩn bị kỹ thuật ban đầu. Theo thông tin từ Cục Quản lý đất đai thuộc Bộ Nông nghiệp và Môi trường, việc đưa sổ đỏ điện tử lên ứng dụng định danh quốc gia (VNeID) chỉ có thể thực hiện khi giải quyết xong bốn nhóm điều kiện bắt buộc về pháp lý, quy trình, dữ liệu và hạ tầng kết nối. Điều này đồng nghĩa với việc người dân và nhà đầu tư vẫn chưa thể dùng ứng dụng số để thay thế hoàn toàn giấy tờ gốc trong các giao dịch chuyển nhượng hay thế chấp ở thời điểm hiện tại.

Thách thức đầu tiên xuất phát từ cơ sở pháp lý công nhận giá trị thực thi của chứng thư số. Hiện nay, quy định hiện hành cần tiếp tục được thể chế hóa trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi nhằm xác lập nguyên tắc bình đẳng về pháp lý giữa bản điện tử và bản giấy. Nếu thiếu quy định rõ ràng xác nhận hai hình thức này có giá trị như nhau, giấy chứng nhận điện tử sẽ không thể đi vào đời sống thương mại.

Bên cạnh yêu cầu về Luật Đất đai, quy trình giải quyết thủ tục cũng phải được tái cấu trúc triệt để. Hiện Cục Quản lý đất đai đang phối hợp cùng 63 tỉnh, thành phố rà soát và lựa chọn các thủ tục đủ điều kiện để chuyển sang hình thức toàn trình trên môi trường số. Giấy chứng nhận điện tử không thể đứng độc lập mà phải là sản phẩm đầu ra của một quy trình xử lý hồ sơ hoàn toàn trực tuyến.

Dữ liệu chuẩn xác được xem là điều kiện sống còn để vận hành hệ thống cấp chứng thư số. Số liệu rà soát cho thấy cả nước đã xây dựng dữ liệu cho hơn 68 triệu thửa đất, nhưng mới có khoảng 47,7 triệu thửa đạt tiêu chuẩn "đúng, đủ, sạch, sống", chiếm tỷ lệ khoảng 70%. Hơn 20,5 triệu thửa đất còn lại vẫn đang trong quá trình đối soát, bổ sung thông tin từ cấp cơ sở.

Nghị quyết số 21-NQ/TW ban hành ngày 28/7/2026 đặt mục tiêu nâng tỷ lệ dữ liệu đạt chuẩn lên tối thiểu 80% trong năm 2026 tại những nơi đã có dữ liệu. Mục tiêu đến năm 2027 là hoàn thành cơ sở dữ liệu tại các khu vực phải đo đạc mới hoặc chỉnh lý. Cơ quan chức năng khẳng định mốc 2026-2027 là thời hạn hoàn thành cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia, hoàn toàn không phải thời điểm chính thức cấp sổ đỏ điện tử trên toàn quốc.

Song song với công tác làm sạch, cơ sở dữ liệu đất đai phải được kết nối liên thông với các hệ thống dữ liệu quốc gia khác. Việc xác thực nhân thân người sử dụng đất đòi hỏi sự chia sẻ thông tin với Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư của Bộ Công an, trong khi việc xác định nghĩa vụ tài chính cần kết nối trực tiếp với Cục Thuế thuộc Bộ Tài chính. Một chứng thư điện tử chỉ có giá trị thực tế khi thông tin tài sản có thể đối soát tức thời từ nhiều nguồn quản lý.

Khối lượng công việc khổng lồ đang tạo áp lực lớn lên hạ tầng công nghệ và nguồn lực địa phương. Công tác thu thập và chuẩn hóa dữ liệu đang triển khai đồng loạt tại 3.321 đơn vị cấp xã thuộc 34 tỉnh, thành phố, đòi hỏi sự tham gia của cả lực lượng công an, văn phòng đăng ký đất đai lẫn tình nguyện viên.

Theo đại diện Cục Quản lý đất đai, các khó khăn về kinh phí, hạ tầng lưu trữ và cơ chế đấu thầu tư vấn đang dần được tháo gỡ theo Nghị quyết số 193/2025/QH15, song lộ trình chính thức vẫn phụ thuộc vào tốc độ hoàn thiện của từng địa phương.