Doanh nghiệp địa ốc 'xoay trục' sang cổ phiếu

Giai đoạn 2019–2022 được coi là thời kỳ hoàng kim của trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) khi hàng loạt doanh nghiệp bất động sản tận dụng kẽ hở pháp lý để huy động vốn dễ dàng, kể cả khi không có tài sản đảm bảo hay kết quả kinh doanh ổn định.

Đặc biệt, năm 2021, tổng giá trị phát hành TPDN vượt 740 nghìn tỷ đồng, trong đó bất động sản chiếm khoảng 1/3. Tuy nhiên, sự buông lỏng quản lý đã dẫn đến hệ quả nghiêm trọng: hàng loạt doanh nghiệp hiện rơi vào khủng hoảng nợ, mất khả năng thanh toán, buộc phải tái cơ cấu như Novaland, Hưng Thịnh... Bài học lớn đặt ra là tăng trưởng nóng nhưng thiếu kiểm soát về vốn sẽ để lại hậu quả nặng nề cho cả doanh nghiệp và thị trường.

Báo cáo quý I/2025 của FiinRatings cho thấy thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) bất động sản đang rơi vào trạng thái "đóng băng", khi không có bất kỳ đợt phát hành mới nào từ khối doanh nghiệp bất động sản – trái ngược hoàn toàn với giai đoạn bùng nổ trước đó. Tổng giá trị TPDN toàn thị trường chỉ đạt 22,8 nghìn tỷ đồng, cho thấy tâm lý thận trọng ngày càng tăng sau hàng loạt biến cố nợ xấu và mất khả năng thanh toán.

Trong khi đó, áp lực đáo hạn vẫn còn rất lớn, riêng tháng 5/2025 đã có 3,5 nghìn tỷ đồng trái phiếu bất động sản đến hạn, chiếm tới 31% tổng giá trị đáo hạn toàn thị trường. Nhiều doanh nghiệp đang đứng trước thách thức thanh toán không nhỏ, phản ánh bức tranh ảm đạm và căng thẳng thanh khoản đang bủa vây toàn ngành.

Giữa bối cảnh thị trường TPDN ảm đạm và gánh nặng đáo hạn ngày càng lớn, các doanh nghiệp bất động sản đã né tránh chủ đề trái phiếu tại mùa ĐHĐCĐ 2025. Thay vào đó, hàng loạt doanh nghiệp đã chuyển hướng mạnh mẽ sang phương án tăng vốn thông qua phát hành cổ phiếu, biến đây trở thành tâm điểm và là một trong những vấn đề nóng nhất tại các kỳ đại hội năm nay.

Nam Long (mã NLG) trở thành tâm điểm tại ĐHĐCĐ 2025 với kế hoạch phát hành "khủng" hơn 100 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu, kỳ vọng thu về 2.500 tỷ đồng. Mục đích sử dụng vốn là đầu tư vào các công ty thành viên, dự án hiện tại và giảm nợ. Đáng chú ý, NLG còn hứa hẹn chia cổ tức tiền mặt 5% mặt 5% sau ĐHĐCĐ 2026, đồng thời giữ lại hơn 460 tỷ đồng để tái đầu tư. Đây là chiến lược tài chính cân bằng giữa tăng vốn, phát triển dự án và giữ chân nhà đầu tư.

Cùng xu hướng tăng vốn qua phát hành cổ phiếu, CTCP BV Land (mã BVL) chọn phương án trả cổ tức năm 2024 bằng cổ phiếu với tỷ lệ 8%, tương đương hơn 6,6 triệu cổ phiếu – vừa giúp giữ lại dòng tiền, vừa tăng vốn điều lệ. Trong khi đó, CTCP Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP.HCM (mã: CII) lên kế hoạch phát hành thêm 76,9 triệu cổ phiếu từ nguồn vốn chủ sở hữu, nâng vốn điều lệ lên hơn 6.260 tỷ đồng. Động thái này cho thấy CII đang củng cố nền tảng tài chính để phục vụ cho các dự án hạ tầng quy mô lớn trong thời gian tới.

Tiếp nối làn sóng, Tổng Công ty IDICO (IDC) dự kiến phát hành gần 49,5 triệu cổ phiếu chia cổ tức với tỷ lệ 15%, giúp củng cố nguồn vốn chủ sở hữu và thể hiện sự tri ân cổ đông. Tương tự, Vinaconex (VCG) cũng trình kế hoạch phát hành gần 48 triệu cổ phiếu mới từ lợi nhuận chưa phân phối, nâng vốn điều lệ lên 6.465 tỷ đồng để chuẩn bị nguồn lực cho các kế hoạch đầu tư dài hạn.

Tham vọng tăng vốn có thành công?

Việc hàng loạt doanh nghiệp bất động sản cùng lúc "gật đầu" với phương án phát hành cổ phiếu tại ĐHĐCĐ 2025 không chỉ đơn thuần phản ánh nhu cầu vốn bức thiết sau giai đoạn thị trường khó khăn và những vướng mắc từ kênh trái phiếu. Động thái này còn cho thấy sự kỳ vọng vào việc tận dụng đà phục hồi tiềm năng của thị trường hoặc giải quyết các bài toán tài chính cấp bách như giảm nợ, tái cơ cấu.

Tuy nhiên, giới phân tích cho rằng, trong khi nhiều nhóm ngành như ngân hàng, thép, chứng khoán… đã phục hồi rõ rệt trên thị trường chứng khoán, thì cổ phiếu bất động sản vẫn “nằm đáy”, phản ánh rủi ro chưa được giải tỏa khi thị trường địa ốc chưa thật sự bước vào chu kỳ tăng trưởng trở lại.

Chưa kể, sự thành công của các kế hoạch tăng vốn này sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố mang tính quyết định, bao gồm: diễn biến tích cực của thị trường chứng khoán để thu hút dòng tiền đầu tư, khả năng thuyết phục nhà đầu tư về tiềm năng tăng trưởng và hiệu quả sử dụng vốn của doanh nghiệp, cũng như việc bản thân các doanh nghiệp có giải quyết được những vấn đề nội tại và khôi phục niềm tin trên thị trường hay không. Nói cách khác, cơn khát vốn là có thật, nhưng liệu các "liều thuốc" cổ phiếu có thực sự cứu được doanh nghiệp hay không vẫn là một ẩn số lớn.

Thực tế cho thấy, không ít doanh nghiệp dù có kế hoạch phát hành cổ phiếu rõ ràng nhưng lại khó triển khai do những rào cản từ nội tại tài chính lẫn thị trường. Chẳng hạn, DIC Corp (DIG) đặt mục tiêu phát hành hơn 186 triệu cổ phiếu trong năm 2025 nhằm bổ sung vốn cho các dự án trọng điểm. Tuy nhiên, doanh nghiệp này lại đang đối mặt với tình trạng hàng tồn kho cao, dòng tiền âm kéo dài và giá cổ phiếu dao động quanh vùng đáy, khiến khả năng phát hành thành công trở nên bấp bênh.

Tương tự, LDG Group từng công bố phương án phát hành 200 triệu cổ phiếu riêng lẻ nhưng gần như bị “treo” do thị giá LDG lao dốc dưới mệnh giá và hàng loạt rủi ro pháp lý, khiến nhà đầu tư không còn mặn mà. Ngay cả những doanh nghiệp có thương hiệu như Đất Xanh (DXG) cũng đang trong vòng xoáy thua lỗ khi lỗ ròng hơn 50 tỷ đồng trong quý I/2025, và đang gặp khó trong việc triển khai các phương án tăng vốn, khi chưa thể khôi phục lòng tin từ thị trường.

Trước đó, Tập đoàn An Gia (AGG) từng đặt nhiều kỳ vọng vào việc huy động vốn qua phát hành riêng lẻ nhằm tài trợ cho các dự án trọng điểm. Tuy nhiên, kế hoạch phát hành 82 triệu cổ phiếu được thông qua từ năm 2023 đến nay vẫn chưa thể triển khai do giá cổ phiếu AGG liên tục lao dốc và thanh khoản èo uột, phản ánh sự thận trọng của thị trường với triển vọng tài chính của doanh nghiệp.

Đáng chú ý, dòng tiền kinh doanh của An Gia trong các kỳ gần đây liên tục âm, còn lợi nhuận sau thuế lao dốc do chậm bàn giao dự án. Những yếu tố này khiến khả năng thuyết phục nhà đầu tư tham gia đợt phát hành gần như bằng không. Điều đó cho thấy, ngay cả những doanh nghiệp có dự án thật, nhu cầu vốn rõ ràng cũng khó huy động thành công nếu không giải quyết được các yếu tố nền tảng về tài chính và niềm tin thị trường.

Dù bức tranh chung của thị trường còn nhiều thách thức, song "cửa sáng" huy động vốn cổ phiếu vẫn hé mở cho những doanh nghiệp bất động sản có dự án pháp lý sạch, tiềm năng sinh lời thực, chiến lược sử dụng vốn minh bạch, cụ thể. Niềm tin nhà đầu tư cũng có thể được củng cố nếu thị trường hưởng lợi từ chính sách hỗ trợ và doanh nghiệp thu hút được dòng tiền dài hạn từ các tổ chức nhờ tầm nhìn rõ ràng và năng lực quản trị tốt. Tóm lại, cơ hội vẫn tồn tại, nhưng chỉ dành cho những doanh nghiệp thực sự có nội lực và minh bạch trong kế hoạch tăng vốn.