Sau ba năm sinh sống ở Dubai, năm ngoái nhà đầu tư Nhật Bản Tsubasa Yozawa đã quay trở lại nơi mà ông gọi là ngôi nhà lý tưởng của mình ở trung tâm Bangkok: Tầng 66, dinh thự Ritz-Carlton tại King Power Mahanakhon, một trong những tòa nhà chọc trời cao nhất Thái Lan.

Từ vị trí cao nhìn xuống thủ đô Thái Lan, người đàn ông 42 tuổi này chứng kiến thị trường bất động sản cao cấp đang trở nên nóng bỏng. Ông tin rằng đây sẽ là xu hướng lớn kế tiếp của Đông Nam Á.

"Dubai vẫn có lợi thế về thuế", Yozawa nói. "Nhưng nhìn chung, Bangkok nổi bật ở nhiều khía cạnh, cả về sự thoải mái cho gia đình tôi và còn là điểm đến đầu tư".

Kể từ khi mua căn hộ cao cấp quyền sở hữu vĩnh viễn với giá khoảng 70 triệu baht (khoảng 2 triệu đô la theo tỷ giá hiện tại) vào năm 2015, giá trị của nó đã tăng hơn 70% tính theo baht, Tsubasa Yozawa cho biết.

Được khích lệ bởi lợi nhuận và giá cả phải chăng, Yozawa đã bắt đầu đầu tư vào bất động sản tại Thái Lan, anh chi hơn 280 triệu baht để mua thêm năm bất động sản tại các dự án mang tính quan trọng như khu phức hợp One Bangkok và Dusit Thani Bangkok.

Yozawa cho biết: "Có nhiều nhà phát triển đang tăng giá, nhưng tôi thấy vẫn còn nhiều triển vọng tăng trưởng hơn nữa".

Trong vài thập kỷ qua, Bắc Mỹ đã trở thành địa điểm lý tưởng nhất cho khái niệm gọi là nơi cư trú có thương hiệu, thường được cấp phép bởi các thương hiệu khách sạn toàn cầu và được xây dựng bởi các nhà phát triển bất động sản địa phương. Nhưng các dự án mới đang chuyển về phía đông và Đông Nam Á, nơi đang trở thành một trong những thị trường nóng nhất thế giới.  

Châu Á chiếm 21% trong số 1.526 dự án trên toàn cầu vào năm 2024, trong đó Đông Nam Á chiếm 12%, theo Savills Global Residential Development Consultancy (GRDC). Trong khi Bắc Mỹ chiếm thị phần lớn nhất ở mức 25%, giám đốc GRDC Rico Picenoni lưu ý rằng xu hướng "đang chuyển dần sang Châu Á", đồng thời nói thêm "sẽ không phải là không thực tế khi khu vực này cạnh tranh với Bắc Mỹ về hoạt động bất động sản trong 10 đến 12 năm tới".

Trong số những công ty tập trung nhiều hơn vào Đông Nam Á là Four Seasons có trụ sở tại Toronto, công ty này đang điều hành sáu dự án nhà ở trong khu vực, bao gồm bất động sản ven sông ở Bangkok được khai trương vào năm 2020. Chris Meredith, giám đốc nhóm nhà ở, cho biết thương hiệu này dự kiến sẽ tăng gấp đôi danh mục nhà ở tư nhân tại Đông Nam Á trong vòng 5 đến 10 năm tới, một phần "do sự quan tâm ngày càng tăng đối với các khu nhà ở hạng sang có thương hiệu".

Xu hướng này xuất phát từ những người mua địa phương giàu có hơn và sự gia tăng mạnh mẽ của những cá nhân có giá trị tài sản ròng cao trong khu vực. Đến năm 2028, công ty môi giới bất động sản Knight Frank dự báo mức tăng 38,3% từ năm 2023 ở người châu Á có giá trị tài sản ròng ít nhất là 30 triệu đô la, vượt qua tốc độ của Trung Đông là 28,3% và Bắc Mỹ là 25,7%, với Malaysia, Indonesia và Việt Nam đều được dự báo tăng trưởng hơn 30%.

Bill Barnett, giám đốc điều hành của C9 Hotelworks, một công ty tư vấn có trụ sở tại Phuket, cũng chỉ ra "cuộc di cư toàn cầu" của các nhà đầu tư sau đại dịch Covid-19, nhiều người chấp nhận làm việc từ xa và nghỉ hưu sớm. "Chúng tôi đang chứng kiến sự gia tăng của những người về hưu ở Bắc Mỹ và đây đang trở thành một ngành kinh doanh đáng chú ý hơn nhiều", ông nói.

Tuy nhiên, thị trường khu vực đang ngày càng trở nên đông đúc, với sự cạnh tranh ngày càng gay gắt khi những công ty không chuyên ngành tham gia.

Các khu dân cư có thương hiệu ở Đông Nam Á có nguồn gốc từ Thái Lan, nơi Adrian Zecha người Indonesia, nhà sáng lập Aman Resorts, đã khai trương khu nghỉ dưỡng Amanpuri tại Phuket vào năm 1988. Sau đó, Ho Kwon Ping người Singapore đã thành lập thương hiệu Banyan Tree cũng tại khu nghỉ dưỡng bãi biển này.

Thái Lan hiện đang thống trị thị trường khu vực, với 12.656 căn hộ được tung ra thị trường có giá trị 6,2 tỷ đô la và chiếm 32% tổng nguồn cung tại Châu Á, theo C9 Hotelworks. Theo Trung tâm thông tin bất động sản (REIC), từ tháng 1 đến tháng 9, công dân Trung Quốc là những người mua căn hộ chung cư hàng đầu với 40% tổng số giao dịch của người nước ngoài. Tuy nhiên, những giao dịch này cũng bao gồm cả nhà ở tầm trung.

Những người trong ngành cho biết những nỗ lực gần đây của Thái Lan nhằm thu hút các chuyên gia lành nghề và người nước ngoài giàu có, đặc biệt là từ Hoa Kỳ, Trung Quốc, Nga và Singapore, thông qua thị thực cư trú dài hạn và thẻ đặc quyền cư trú và ưu đãi thuế đã góp phần làm tăng các giao dịch bất động sản. "Thành phố này có số lượng du khách quay lại cao, nhiều người trong số họ có thể trở thành nhà đầu tư bất động sản hoặc người dùng cuối", Artitaya Kasemlawan, giám đốc dự án bán nhà ở tại CBRE Thái Lan cho biết.

Hãng Aman Resorts, cùng với một nhà phát triển địa phương, Tập đoàn Nai Lert, dự kiến sẽ khai trương dự án nhà ở và khách sạn trị giá 6 tỷ baht tại trung tâm Bangkok vào tháng tới.

Nằm trong một công viên 110 năm tuổi, chủ sở hữu của khu dân cư Aman Nai Lert Bangkok sẽ được sử dụng các tiện nghi của khách sạn 52 phòng, bao gồm spa chăm sóc sức khỏe, địa điểm ăn uống, quầy bar xì gà và thậm chí cả phòng khám y tế riêng. Hãng này cho biết 34 căn hộ dân cư gần như đều đã có chủ.

Đối với các chuỗi khách sạn như Aman, nhà ở thương hiệu ngày càng trở thành nguồn doanh thu quan trọng. Không giống như khách sạn, phụ thuộc vào tỷ lệ đặt phòng thường biến động, họ có thể tạo ra thu nhập ổn định hơn từ phí cấp phép và quản lý. Các công ty trong ngành cho biết phí cấp phép khách sạn thường dao động từ 2% doanh số đối với các thương hiệu tiêu chuẩn và có thể vượt quá 5% đối với các thương hiệu xa xỉ, với các thương hiệu siêu xa xỉ chiếm tới 10%.

"Các thương hiệu khách sạn muốn giữ chân du khách hạng sang thông qua các dịch vụ lưu trú", Xander Nijnens, giám đốc tư vấn và quản lý tài sản khu vực Châu Á - Thái Bình Dương tại Tập đoàn Khách sạn và Du lịch JLL, cho biết, đồng thời cho phép "các nhà phát triển khách sạn hạng sang được hưởng lợi từ việc bán các khu dân cư có thương hiệu liên quan".

Với nợ hộ gia đình cao của Thái Lan đè nặng lên phân khúc phổ thông - số lượng giao dịch giảm 5,2% vào năm 2024 so với cùng kỳ năm trước và giá trị giảm 6,3%, các nhà phát triển địa phương đang ngày càng chuyển hướng sang thị trường xa xỉ. 

Các công ty cũng đã chiêu mộ các thương hiệu không trong ngành khách sạn, tận dụng lòng trung thành của khách hàng. Vào tháng 10 năm ngoái, Raimon Land đã công bố quan hệ đối tác với nhà sản xuất pha lê Pháp Baccarat để xây dựng một khu dân cư độc quyền ở trung tâm Bangkok, với chỉ bốn khu nhà có giá từ 880 triệu baht.

Một trong những dự án được bàn tán nhiều nhất trong nước là tòa tháp dân cư Porsche tại khu vực Thong Lo cao cấp của Bangkok. Dự kiến hoàn thành vào năm 2028, tòa tháp cao 95 mét này sẽ bao gồm 22 căn hộ có giá từ 15 triệu đến 40 triệu đô la. Khu dân cư này đã thu hút được nhiều người mua quan tâm và là khu dân cư đầu tiên trong khu vực sau các công trình tương tự ở Miami và Stuttgart.

"Hiện tại có rất nhiều cơ hội thú vị, đặc biệt là ở Châu Á", Stefan Buescher, Tổng giám đốc điều hành Porsche Lifestyle Group, chia sẻ. Ông nhấn mạnh sức hấp dẫn của Thái Lan, trích dẫn cộng đồng những người sưu tập xe Porsche "cực kỳ sôi động" của đất nước này và việc mua đất tương đối dễ dàng so với các thị trường như Tokyo.

Buescher lưu ý rằng thiết kế của tòa tháp cũng đã tiếp nhận yêu cầu từ người hâm mộ, bao gồm một đường dốc xoắn ốc cho ô tô nằm ở giữa tòa nhà, dẫn thẳng đến các gara thiết kế cho chủ sở hữu dòng xe sang trọng của hãng. "Đối với họ, tiền không phải là vấn đề - quan trọng nhất là về trải nghiệm", Buescher cho biết, đồng thời nói thêm rằng công ty hiện đang tìm hiểu thêm các dự án ở Đông Nam Á.

Mặc dù Thái Lan từ lâu đã là trung tâm lưu trú có thương hiệu của khu vực, các điểm đến đầu tư khác đang nổi lên nhờ vào tăng trưởng kinh tế. Dữ liệu của C9 Hotelworks cho thấy Việt Nam, khi bao gồm cả những công trình đang xây dựng, đứng đầu khu vực với 17.680 căn, trong khi Philippines đang nhanh chóng bắt kịp.

Nobu Hospitality, chuỗi nhà hàng và khách sạn Nhật Bản, đã hợp tác với Viet Capital Real Estate để xây dựng một dự án khách sạn và nhà ở tại khu nghỉ dưỡng bãi biển trung tâm Đà Nẵng của Việt Nam, khu nghỉ dưỡng đầu tiên của họ tại Đông Nam Á. Dự kiến hoàn thành vào năm 2027, tòa tháp ven biển cao 43 tầng này sẽ có 264 căn hộ và 200 phòng nghỉ.

Adelina Wong Ettelson, giám đốc tiếp thị nhà ở toàn cầu tại Mandarin Oriental, cho biết tập đoàn đang có kế hoạch tăng gấp bốn lần danh mục đầu tư nhà ở của mình lên 50 dự án trên toàn cầu vào năm 2033, bao gồm các bất động sản tại Đà Nẵng và Bãi Nồm ở Việt Nam, cũng như một bất động sản trên đảo nghỉ dưỡng Bali của Indonesia. "Là một thương hiệu, điều thực sự quan trọng đối với chúng tôi là có mặt ở Đông Nam Á", bà nói.

Theo Knight Frank, giá nhà ở cao cấp tại Manila tăng trưởng nhanh hơn khu vực vào năm 2024, tăng 17,9% so với năm trước, nhờ nhu cầu mạnh mẽ từ cả người dân địa phương và người nước ngoài. Thành phố này vượt trội hơn Singapore và Bangkok ở mức lần lượt là 3,6% và 1,4%. Banyan Group đang xây dựng một khu dân cư cao cấp tại Manila, dự án đầu tiên của tập đoàn này tại Philippines.

Tuy nhiên, các công ty trong ngành cảnh báo rằng người mua cũng phải tiến hành thẩm định  các nhà phát triển và hợp đồng quản lý, đặc biệt là khi người mua lần đầu có xu hướng cảm thấy dễ dàng được đảm bảo bởi tên thương hiệu. Có những rủi ro như chủ sở hữu thương hiệu có thể đột nhiên rút lui nếu các nhà phát triển bất động sản không hỗ trợ đầy đủ cho việc quản lý và bảo trì các cơ sở.

"Không phải mọi nhà phát triển đều đưa ra lựa chọn sáng suốt", Jason Thelen, giám đốc bán hàng và tiếp thị cấp cao tại Sudara Residences, cho biết, lưu ý rằng một số dự án đã chuyển đổi quản lý ngay cả trước khi hoàn thành xây dựng. "Phuket khá tốt so với các địa điểm khác ở Đông Nam Á, nhưng một số thị trường được biết đến với tính mạo hiểm cao hơn”.

Barnett của C9 Hotelworks cho biết ông bắt đầu thấy nhiều dự án "đầu cơ" hơn đang xuất hiện ở một số thị trường như Bali và Phuket. "Tôi biết chúng ta đang ở đỉnh của chu kỳ khi tôi thấy các nhà phát triển hứa hẹn lợi nhuận hàng năm từ 10% đến 15%", Barnett nói. "Điều đó không bền vững".