Giá sẽ giảm đi 30% nhưng không sụp đổ

Thị trường bất động sản đang chứng kiến trạng thái kẹt thanh khoản cục bộ do áp lực bởi thông tin ngân hàng siết tín dụng cho vay mua nhà đất. Thị trường trái phiếu, nhất là trái phiếu doanh nghiệp bất động sản bị thắt chặt. Thuế bất động sản cũng được kiểm soát chặt chẽ hơn. Do vậy, lượng quan tâm và giao dịch mua bán bất động sản có dấu hiệu bị chững lại, chỉ xuất hiện “sóng” nhẹ tại một số khu vực đường vành đai hoặc khu vực có quy hoạch dự án.

Chia sẻ tại Hội thảo "Xu hướng thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2022", ngày 5/8, TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia trong lĩnh vực tài chính, tiền tệ và ngân hàng, Thành viên Tổ Tư vấn kinh tế Thủ tướng, cho hay, bất động sản đã khó khăn về trái phiếu, nếu tiếp tục bị chặn nguồn cung tín dụng thì sẽ không gượng dậy được. Hai lần gần đây nhất cơ quan quản lý mạnh tay siết tín dụng, năm 2008 và 2011, cũng là 2 lần thị trường bất động sản đóng băng.

Đặc biệt, những hệ lụy còn nghiêm trọng hơn nhiều nếu duy ý chí trong điều hành chính sách tiền tệ. Chịu tác động đầu tiên chính là hệ thống ngân hàng. Nếu thị trường đóng băng, giá trị bất động sản giảm mạnh thì nợ xấu ngân hàng sẽ tăng lên. Tình trạng này sẽ kéo dài ít nhất 5 - 7 năm, vô cùng nguy hiểm. Hàng trăm bài học trên thế giới đã chỉ ra rằng thị trường bất động sản sụp đổ thì hệ thống ngân hàng cũng sụp đổ và cả nền kinh tế sẽ đi theo.

“Bất động sản là một trong những ngành có mức độ tác động lan tỏa lớn nhất. Theo tính toán, tỷ lệ tác động lan tỏa của bất động sản là 1,3 - 1,4, tức là 1% tăng trưởng bất động sản sẽ tạo ra 1,3 - 1,4% tăng trưởng của nền kinh tế.

Chúng tôi đề nghị với Thủ tướng là lần này chống lạm phát không dùng chính sách tiền tệ nữa mà sử dụng chính sách tài khóa. Đó chính là giảm thuế. Giảm giá xăng dầu giúp giảm lạm phát. Ngân hàng trung ương mới có khả năng nới lỏng tín dụng, mở room trong những tháng tới”, ông Nghĩa nhấn mạnh.

Nói về thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay, ông Nghĩa cho rằng thị trường đang ở mức “chân không tới đất, đầu không tới trời”. Phần lớn giao dịch bất động sản trong 2 năm vừa rồi đều là giao dịch của nhà đầu tư, ít giao dịch mua để ở. Số lượng giao dịch mua để ở chỉ chiếm 0,26 phần nghìn. Thị trường bất động sản hiện nay là sân chơi của nhà phát triển dự án và nhà đầu tư thứ cấp.

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp, theo chia sẻ của ông Nghĩa, trong tương lai sẽ quan trọng hơn tín dụng ngân hàng và thay thế hoàn toàn tín dụng trung dài hạn của ngân hàng. Trái phiếu hiện chiếm tới 1,4 triệu tỉ. Trái phiếu tăng trưởng 35% nên cứ 2 năm sẽ thành 2,8 triệu tỉ, 2 năm nữa thành 5,6 triệu tỉ.

“Thị trường tài chính sống bằng lòng tin. Việt Nam chưa có công ty tạo lập thị trường tài chính như các nước. Khi thị trường bất động sản nóng quá thì bán ra, khi thị trường èo uột thì mua vào”, ông Nghĩa nói.

Nhận định thị trường bất động sản thời gian tới, ông Nghĩa cho rằng, giá sẽ giảm đi 30% nhưng không sụp đổ và sau đó sẽ phục hồi.

“Năm 2008, giá bất động sản giảm tới 60 - 70%. Chúng ta đang có nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, lạm phát thấp, tăng trưởng kinh tế cao, lãi suất tăng ít. Nền tảng này giúp cho nhận định giá bất động sản có thể giảm 30% và sau đó có thể phục hồi trở lại như trên là đúng”, ông Nghĩa nói.

Cần chính sách hỗ trợ để quá trình tái cân bằng của thị trường diễn ra “mềm”

Các chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản đang trải qua thời kỳ tái cân bằng. Vì vậy, nếu không được hỗ trợ và tháo gỡ, có thể có một giai đoạn đóng băng dài và gây đổ vỡ cho các doanh nghiệp.

Liên quan đến tiềm năng của bất động sản 6 tháng cuối năm và tương lai, chúng ta nên nhìn tầm nhìn dài hạn hơn chứ không phải 3 - 5 năm, mà phải là 10 - 15 - 20 năm bởi với tốc độ gia tăng dân số, sự thu hút các nhà đầu tư nước ngoài đang tăng mạnh thì thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn rất nhiều tiềm năng để phát triển so với các quốc gia khác.

Nêu quan điểm, bà Nguyễn Thị Cúc, nguyên Phó tổng Cục trưởng Tổng Cục Thuế, Chủ tịch Hội Tư vấn Thuế Việt Nam, cho rằng, chính sách tài khóa là một trong những chính sách nổi bật và quan trọng sẽ tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản.

"Chính sách tài khóa về điều tiết nếu phù hợp sẽ có tác động thúc đẩy, kích thích thị trường, kích thích nền kinh tế tăng trưởng, phát triển… hoặc ngược lại sẽ tạo yếu tố kìm hãm nền kinh tề nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Chính phủ đang nỗ lực đưa ra chính sách tài khóa tích cực nhất, phù hợp nhất để tác động tốt nên nền kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản trên lĩnh vực thuế", bà Cúc đánh giá.

Cụ thể, theo bà Cúc, chính sách tài khóa thông qua điều tiết thu ngân sách nhà nước từ thuế, phí và các khoản thu điều tiết khác đối với  đất đai, bất động sản, đã được đề cập đến nhiều lần, nhiều năm qua và tại thời điểm này lại đang được nóng lên.

“Có thể nói, chính sách điều tiết về đất đai hiện nay là phức tạp và đa dạng nhất so với chính sách điều tiết thuế, phí, thu ngân sách nhà nước nói chung”, Chủ tịch VTCA khẳng định.

Liên quan đến thuế thu nhập doanh nghiệp, bà Cúc cho rằng, thu nhập đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản phải hạch toán riêng để kê khai nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo thuế suất cơ bản, hiện hành là 20%, không được hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp (trừ nhà ở xã hội).

Từ năm 2015, căn cứ Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế số 71 quy định: Số lỗ của chuyển nhượng bất động sản được bù trừ với lãi của hoạt động sản xuất kinh doanh (bao gồm cả thu nhập khác), sau khi bù trừ vẫn còn lỗ thì tiếp tục được chuyển sang các năm tiếp theo trong thời hạn chuyển lỗ 5 năm theo quy định.

Tuy nhiên hoạt động chuyển nhượng bất động sản có lãi mà hoạt động kinh doanh khác của doanh nghiệp bị lỗ thì doanh nghiệp phải nộp vào ngân sách nhà nước lãi chuyển nhượng bất động sản theo quy định và không được bù trừ số lãi của hoạt động sản xuất kinh doanh bất động sản với lỗ hoạt động kinh doanh khác.

“Quy định này chưa thật sự công bằng với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, đặc biệt đối với doanh nghiệp kinh doanh tổng hợp đa ngành nghề, gây bất cập và thiếu chủ động tài chính cho doanh nghiệp. Theo đó nên sửa đổi theo hướng doanh nghiệp được chủ động bù trừ lãi, lỗ của hoạt động kinh doanh bất động sản với hoạt động sản xuất kinh doanh khác để xác định thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp”, bà Cúc kiến nghị.

Về thuế thu nhập cá nhân, hiện nay căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất 2%.

Theo bà Cúc, quy định này đơn giản về xác định số thuế thu nhập cá nhân phải nộp cũng như  thủ tục nộp thuế. Tuy nhiên khi đảm bảo được yếu tố đơn giản thì khó đảm bảo được yếu tố công bằng, minh bạch: trường hợp giá cả thị trường biến động tăng cao, có thể nộp thuế theo mức thuế suất 2% là có lợi có người chuyển nhượng. Nhưng khi giá cả bất động sản đóng băng, giảm nhanh… thì người chuyển nhượng bất động sản bị thua lỗ vẫn phải kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân.

"Cần thay đổi theo hướng cá nhân có hóa đơn chứng từ và chứng minh chuyển nhượng bất động sản bị lỗ sẽ không phải nộp thuế trên doanh thu chuyển nhượng 2%", bà Cúc kiến nghị.