Đã qua 3/4 chặng đường của năm 2022, thị trường bất động sản vẫn gần như đang "đứng hình" do phải đối mặt với nhiều thách thức.

Theo số liệu mới cập nhật từ batdongsan.com.vn, hệ lụy từ việc đóng hầu bao tín dụng khiến nguồn cung căn hộ mới trong quý III đã giảm 56% so cùng kỳ. Trong đó, căn hộ trung cấp chiếm 75% giỏ hàng. Nguồn cung tập trung chủ yếu ở khu vực phía Đông với 76% nhờ vào các dự án cơ sở hạ tầng đang hoàn thiện.

Siết tín dụng cũng là tác nhân dẫn đến lượng bán và tỷ lệ hấp thụ đều giảm, với 4.150 căn tiêu thụ, giảm 54% so với quý trước. Đặc biệt, nhu cầu thị trường có vẻ chậm lại, trong 9 tháng đầu năm 2022 chỉ còn khoảng 30.000 sản phẩm mới tung vào thị trường, giảm 40% so với cùng kỳ năm 2021.

Riêng đối với nguồn cung mới của phân khúc đất nền, ghi nhận đạt mức thấp nhất kể từ đầu năm 2022, chỉ có 193 nền, giảm 23% so với tháng 7, tập trung ở các tỉnh: Long An với 94 nền, Bình Dương 90 nền và Đồng Nai 9 nền, hầu hết các dự án mở bán với số lượng nền khiêm tốn. Riêng thị trường bất động sản TP.HCM vắng bóng nguồn cung mới, các dự án chủ yếu là đất phân lô hộ lẻ, đã có sổ từng nền, quy mô chỉ từ 1 – 2ha.

Không những thế, lãi suất tăng, sẽ làm sâu hơn cơn khát vốn kéo dài chưa có giải pháp hiện tại. Bên cạnh đó, việc chi phí kinh doanh, chi phí vốn tăng cao hơn cùng tâm lý thắt chặt chi tiêu, trong đó có chi tiêu và đầu tư cho bất động sản của người tiêu dùng cũng là khó khăn mà thị trường bất động sản cuối năm phải đối mặt.

Khảo sát thực tế với các nhà môi giới, giao dịch bất động hiện đang gặp nhiều khó khăn. Trong đó, 36% số người được hỏi cho biết rào cản lớn nhất là khách hàng lo sợ thị trường tiêu cực nên không dám đầu tư vào bất động sản, 23% chia sẻ giao dịch không thể chốt thành công do khách hàng bị hạn chế trong vay vốn để mua bất động sản, 19% nhận thấy trở ngại chính là giá bất động sản quá cao so với khả năng tài chính của người mua.

Ngoài nút thắt về đề tín dụng, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, nguyên nhân chính dẫn đến việc giao dịch bị sụt giảm, chính là rào cản pháp lý để các dự án bất động sản có đủ điều kiện tham gia vào thị trường, khiến nhiều địa phương khó phê duyệt các dự án có đất, kể cả khu công nghiệp, khu kinh tế mặc dù nhu cầu đang rất cao.

"Chúng ta đang ở trong giai đoạn phát triển. Tuy nhiên, lượng cung thiếu, lại còn không cân đối. Những dòng sản phẩm phù hợp nhu cầu thì không có, nhưng sản phẩm đầu tư, đầu cơ lại nhiều. Ngay cả bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch cũng đang bị mất cân đối về cung - cầu, ông Đính nói.

Trước thực trạng đói vốn, chi phí tăng, thanh khoản èo uột suốt quý III khiến bất động sản bước vào quý IV với nhiều áp lực đè nặng thị trường. Cảnh báo thị trường địa ốc đã lộ nhiều dấu hiệu bất ổn, ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao GIBC, đánh giá, dù quý IV được coi là "mùa gặt" cao điểm bán hàng nhưng với diễn biến lãi suất tăng, tín dụng chưa rộng cửa, tâm lý tiêu dùng yếu, cuối năm nay có thể là thời điểm bất động sản bị đào thải và sàng lọc mạnh nhất trong năm.

"3 tháng còn lại của năm sẽ càng khắc nghiệt hơn và chu kỳ bất ổn có thể lan sang năm 2023, ít nhất phải chờ đến quý II năm sau mới có chuyển biến mới", ông Nghĩa dự báo.

Sẽ 'hồi sinh' từ cơ chế?

Nhận định trong thời gian tới thị trường bất động sản vẫn gặp nhiều khó khăn, để có thể phục hồi và phát triển, các chuyên gia mong rằng, sẽ có mức tăng trưởng tín dụng với số vốn lớn hơn hiện nay dành cho bất động sản vào những tháng cuối năm và cả đầu năm 2023.

Theo đó, động thái mới đây của Ngân hàng Nhà nước khi chính thức thông tin điều chỉnh hạn mức (room) tăng trưởng tín dụng đã nhận được sự quan tâm đặc biệt từ phía các doanh nghiệp, nhà đầu tư và khách hàng của thị trường bất động sản.

Đây được xem là động thái "bẻ khóa" tiền tệ tích cực. Khảo sát gần đây của Batdongsan.com.vn với hơn 500 thành viên thị trường bất động sản tiết lộ hơn 34% đáp viên cho rằng hạn mức tín dụng sẽ "mạnh tay" nới lỏng vào cuối năm 2022, 40% tin điều này sẽ diễn ra vào đầu năm 2023.

Kỳ vọng này không phải không có cơ sở bởi nhu cầu tín dụng của nền kinh tế vẫn đang ở mức cao. Cùng với với đó, thị trường bất động sản đang được tháo các nút thắt lớn từ sau Chỉ thị 13 của Thủ tướng Chính phủ về chủ trương không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý, công khai minh bạch thông tin quy hoạch... Hai lực đẩy này sẽ quan trọng cho thị trường bất động sản hồi phục và sôi động trở lại sau thời gian dài trầm lắng trong năm nay. 

Bên cạnh đó, dư địa từ nguồn vốn thông qua trái phiếu doanh nghiệp vẫn đang tạo xung lực đáng kể cho ngành. Số liệu thống kê cho thấy, giá trị trái phiếu địa ốc phát hành riêng lẻ trong 7 tháng đầu năm 2022 đạt khoảng 280.641 tỷ đồng. Điều này càng đậm nét hơn khi mới đây, ngày 16/9/2022, Thủ tướng đã ký Nghị định 65/2022/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 153/2020/NĐ-CP về phát hành trái phiếu riêng lẻ nhằm thúc đẩy thị trường trái phiếu phát triển an toàn, lành mạnh hơn trong thời gian tới. 

Đặc biệt, nhiều bất cập trong quy định pháp luật về bất động sản, đang dần được tháo gỡ thông qua một loạt tín hiệu tích cực từ các luật “xương sống” như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản hiện đang được sửa đổi. Nếu thuận lợi thì trong tháng 10 này sẽ được thông qua và có hiệu lực sẽ là khoảng giữa năm 2024 sẽ giúp thị trường bất động sản trở lại sự sôi động vốn có.

Thị trường bất động sản hiện như một “chiếc lò xo bị nén chặt”. Khi các khó khăn về tín dụng, chính sách được khơi thông, thị trường sẽ có sự bứt phá mạnh mẽ. Tuy nhiên, phải nhìn nhận rằng, các vướng mắc pháp lý của dự án bất động sản sẽ khó có thể giải quyết trong một sớm một chiều. Do đó, rất cần sự nỗ lực của các cơ quan chức năng trong việc giải quyết các khúc mắc của thị trường hiện nay, để các nhà đầu tư có thêm niềm tin và lạc quan vào sự tăng trưởng mạnh mẽ của thị trường địa ốc trong thời gian tới.