Dù thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2022 nhìn chung khá ảm đạm do những tác động bất lợi từ một số chính sách, nhưng nhiều doanh nghiệp trong ngành vẫn báo lãi lớn. 

Thống kê sơ bộ một số đơn vị tài chính chứng khoán cho hay, trong quý II/2022, đa số doanh nghiệp bất động sản đã công bố kết quả kinh doanh. Trong đó, top 20 doanh nghiệp báo lãi lớn nhất vẫn là những “ông lớn” như Vinhomes, Novaland, Viglacera, Đất Xanh...

Đơn cử, Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư địa ốc NoVa (Novalnd, mã NVL) đưa ra mục tiêu kinh doanh năm 2022 với doanh thu đạt hơn 35.970 tỷ đồng, tăng 140% đồng so với thực hiện năm 2021; lợi nhuận sau thuế đạt 6.500 tỷ đồng, tăng trưởng 88% và là mức cao kỷ lục từ trước tới nay của doanh nghiệp.

Kế hoạch kinh doanh năm 2022 của Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển bất động sản An Gia (mã AGG) là đạt doanh thu 5.500 tỷ đồng, gấp 3 lần thực hiện năm 2021 và lợi nhuận sau thuế 500 tỷ đồng (Công ty mẹ), tăng trưởng 19%.

Tổng công ty cổ phần Đầu tư xây dựng (DIC Corp, mã DIG) cũng đặt mục tiêu tăng trưởng lợi nhuận trước thuế cao trong năm 2022, ở mức 48% so với kết quả năm trước, tương đương 1.900 tỷ đồng…

Theo giới phân tích, quý I và quý II/2022 là giai đoạn để các doanh nghiệp quay lại đường đua, phục hồi các hoạt động ngay sau dịch. Tới quý III và IV mới là thời điểm tăng tốc của thị trường bất động sản. Theo đó, kỳ vọng sẽ tạo được doanh thu đột biến không chỉ trong trong năm 2022 mà còn dài hơi hơn.

Đó là lý do mới đây, Công ty cổ phần Tập đoàn C.E.O (CEO Group, mã CEO) đặt mục tiêu đạt 30.000 tỷ đồng doanh thu trong 5 năm tới, tức trung bình 6.000 tỷ đồng doanh thu đồng/năm, lợi nhuận 600 tỷ đồng/năm. Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (Dat Xanh Group, mã DXG) lên kế hoạch lọt vào Top 500 doanh nghiệp tư nhân lớn nhất Việt Nam (VNR500) trong 5 năm tới và đến năm 2030, vốn hóa doanh nghiệp đạt tối thiểu 10 tỷ USD… 

Đây là những kế hoạch đầy tham vọng vừa được doanh nghiệp công bố. Hiện Đất Xanh được định giá khoảng 0,7 tỷ USD, còn theo báo cáo tài chính hợp nhất quý II/2022, tổng tài sản của doanh nghiệp này đạt trên 30.370 tỷ đồng (tương đương hơn 1,25 tỷ USD), vốn chủ sở hữu trên 14.306 tỷ đồng.

Để có được kỳ tích này, theo các chuyên gia, "bệ phóng" chủ đạo cho tăng trưởng lợi nhuận đối với doanh nghiệp bất động sản, ngoài báo cáo doanh thu và lợi nhuận hàng quý thì “của để dành” là một khoản mục đáng được nhà đầu tư quan tâm.

Trên Báo cáo tài chính (BCTC), "của để dành" của doanh nghiệp bất động sản thường được biểu hiện thông qua hai khoản mục là người mua trả tiền trước và doanh thu chưa thực hiện. Sau nửa năm, chỉ tiêu này của các doanh nghiệp địa ốc đã tăng hơn gấp đôi, chứng tỏ doanh nghiệp có thể đảm bảo đầu ra dự án, giảm tỷ lệ tồn kho và tạo doanh thu tương lai khổng lồ…

"Các khoản trả trước từ khách hàng tăng cho thấy dấu hiệu phục hồi của ngành bất động sản, đặc biệt là phân khúc bất động sản nhà ở trong ngắn hạn. Đây là tín hiệu tích cực cho các chủ đầu tư khi đảm bảo đầu ra của dự án, giảm tỷ lệ tồn kho. Khoản mục này tăng còn chứng tỏ niềm tin của người mua vào doanh nghiệp, dự án và nhu cầu nhà ở, đầu tư bất động sản đang tăng trên thị trường”, Chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh nhận định. 

Bên cạnh đó, tăng trưởng kết quả kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản còn đến từ việc tăng biên lãi gộp và tiết giảm chi phí.

Cụ thể, mặc dù doanh thu từ mảng kinh doanh chính là bất động sản giảm 47% so với cùng kỳ, song Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (Mã: KBC) lại có nhiều nguồn thu khác bù đắp. Đặc biệt, nguồn thu nhập khác 1.913 tỷ đồng đã giúp Kinh Bắc lãi ròng gần 1.900 tỷ đồng trong quý II. Nếu loại trừ khoản thu nhập bất thường này, lợi nhuận thuần của Kinh Bắc giảm 72% về 62 tỷ đồng.

Đối với Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp - CTCP (Becamex IDC, Mã: BCM), bên cạnh nguồn thu chính khoảng 441 tỷ đồng từ nhóm liên doanh VSIP trong nhiều năm nay, BCTC của doanh nghiệp còn cho thấy mảng bất động sản dân cư đang trên đà tăng trưởng khi biên lãi gộp đạt 54% trong quý, tương đương với lãi gộp 818 tỷ đồng. 

Cộng với khoản lãi 100 tỷ đồng từ hoạt động chuyển nhượng, bán tài sản, bất động sản đầu tư, Becamex IDC lãi ròng gần 919 tỷ đồng trong quý II, tăng trưởng 94% so với cùng kỳ năm ngoái.

Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp tăng trưởng lợi nhuận ba chữ số trong quý II nhưng không đến từ hoạt động kinh doanh chính như CTCP Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân (Mã: HQC) lãi đột biến từ chuyển nhượng cổ phần tại 3 đơn vị. Hay như CTCP Tập đoàn Hà Đô (Mã: HDG) có nguồn thu lớn từ mảng năng lượng (thủy điện, điện mặt trời và điện gió). 

Tham vọng "hóa rồng" trong tương lai  

Thừa thắng xông lên, các "ông lớn" bất động sản đang "mơ lớn" về bức tranh lợi nhuận đầy tươi sáng khi triển vọng những tháng cuối năm 2022 của nhóm bất động sản đi kèm với kỳ vọng nguồn vốn được khai thông. Hiện nay, việc sửa đổi Nghị định 153 và Nghị định 155 về phát hành trái phiếu riêng lẻ và ra công chúng đang được đẩy nhanh và dự kiến sẽ công bố bản chính thức trong thời gian tới. 

Đặc biệt, bước sang năm 2023, thị trường bất động sản sẽ đón chờ việc sửa đổi ba bộ luật quan trọng gồm: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Tham chiếu trong quá khứ, những lần chỉnh sửa Luật đất đai hoặc các Chính sách, Quy hoạch..., đều tác động tích cực tới thị trường bất động sản sau đó. Việc hoàn thiện các bộ luật mới sẽ mở đường giúp khai thông nhiều vướng mắc về pháp lý dự án hiện nay, giúp tăng nguồn cung và thanh khoản cho thị trường, đáp ứng nhu cầu về nhà ở đang ngày càng tăng lên trong dài hạn. 

Ngoài ra, các kế hoạch phát triển cơ sở hạ tầng và phân khu đô thị đang được đẩy nhanh tiến độ và sẽ làm thay đổi diện mạo, tiềm năng tăng giá cho quỹ đất của các doanh nghiệp...

Có thể nói, việc đánh giá tham vọng của các doanh nghiệp có khả thi hay không phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Đặc biệt, với các doanh nghiệp bất động sản niêm yết thì triển vọng “hóa rồng” còn phải phụ thuộc nhiều vào diễn biến của kinh tế vĩ mô.

"Nếu vướng mắc thủ tục pháp lý sớm được được tháo gỡ, tín dụng bất động sản được nới lỏng, cùng với đó là bối cảnh vĩ mô thuận lợi… thì việc hoàn thành mục tiêu đề ra sẽ thuận lợi hơn”, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh nhận định và cho biết thêm, Nghị quyết 18 năm 2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII được kỳ vọng sẽ góp phần tháo gỡ các điểm nghẽn và tạo đà bứt phá cho thị trường bất động sản nói chung, doanh nghiệp địa ốc nói riêng trong thời gian tới.

Liên quan tới quỹ đất, theo ông Thịnh, doanh nghiệp có quỹ đất sạch lớn sẵn sàng triển khai dự án một lợi thế, nhưng vấn đề quan trọng nhất hiện nay là hoàn thiện được thủ tục pháp lý để triển khai dự án, sau đó là có dòng tiền để thi công, xây dựng. 

“Hiện đang là giai đoạn khó huy động vốn, trong khi thực tế cho thấy, các doanh nghiệp địa ốc phụ thuộc lớn vào vốn vay. Do đó, nếu không có dòng tiền vận hành thì quỹ đất cũng không phát huy được vai trò”, ông Thịnh nhấn mạnh. 

Theo đó, kỳ vọng room tín dụng vừa được nới sẽ có chọn lọc trước thềm quý 4. Dù là mong manh, song, những tín hiệu này sẽ phần nào giúp các doanh nghiệp có nguồn tiền mới để vay đảo phần nợ trái phiếu đến hạn huy động, có thêm nguồn vốn triển khai xây dựng, mở bán dự án; giúp tâm lý nhà đầu tư bớt e dè và thị trường bất động sản sôi động trở lại.