Hướng đi đúng hay rủi ro? 

Với việc quỹ đất ngày càng co lại tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM khiến vùng ven đang trở thành địa chỉ thu hút dòng tiền đầu tư thông minh. Đặc biệt, việc Quốc hội đang đang xem xét 5 dự án về hạ tầng giao thông có quy mô lớn gồm 3 dự án đường cao tốc và 2 dự án đường vành đai tại vùng Thủ đô Hà Nội, TP.HCM, cùng với triển khai giai đoạn tiếp theo của Đường Hồ Chí Minh càng “bật đèn xanh” cho sự lên ngôi của các thị trường lân cận vùng ven ở Hà Nội và TP.HCM. 

Đó là lí do vì sao các doanh nghiệp địa ốc ngày càng mạnh tay chi hàng nghìn tỷ đồng thậm chí tỷ USD để thâu tóm quỹ đất. 

Đang nắm trong tay quỹ đất khủng lên đến hơn 5.400 ha với tổng giá trị phát triển dự án ước đạt gần 45 tỷ USD, năm 2021, Tập đoàn Novaland vẫn công bố sẽ xem xét mở rộng quỹ đất tại một số địa phương như Lâm Đồng, Ninh Thuận, Khánh Hòa, Phú Yên, Bình Định... Mục tiêu đến năm 2030 bổ sung quỹ đất thêm 10.000 ha, nâng tổng số quỹ đất lên 15.400 ha để chuẩn bị cho các giai đoạn tiếp theo. Trước đó, hồi cuối tháng 11/2020, tập đoàn này cũng đã kịp chốt một thương vụ thâu tóm quỹ đất giá trị gần một tỷ USD tại Đồng Nai.

Novaland không "đơn thương độc mã" trong cuộc đua bành trướng quỹ đất này, bởi hàng loạt doanh nghiệp bất động sản cũng đã nhập cuộc sôi nổi. Hưng Thịnh Land có quỹ đất 4.500 ha tại các thị trường vùng ven kế cận Sài Gòn, cũng đã vươn tay nới rộng quỹ đất lan xa ra các tỉnh Đông Nam Bộ và miền Trung...

Nêu quan điểm, bà Nguyễn Thị Hồng Huệ, Phó Tổng giám đốc MIKHome, nhìn nhận nếu như 10 năm trước, vùng ven được định nghĩa chỉ là những vùng đất xung quanh các đô thị lớn thì hiện nay đã được mở rộng ra cùng với sự phát triển của hạ tầng giao thông. Theo đó, với khoảng cách di chuyển 2 - 3 tiếng đến trung tâm, khu vực này vẫn được gọi là vùng ven. Chưa kể, khi giá bất động sản ở các khu vực vùng ven cũ được đẩy lên cao, nhà đầu tư lại có xu hướng dịch chuyển sang các vùng lân cận để tìm kiếm các vùng ven mới với cơ hội đầu tư tốt hơn. Vì vậy mà phạm vi vùng ven đang ngày càng mở rộng. 

“Trước đây, khách hàng muốn mua bất động sản ở gần trung tâm cho tiện việc đi lại, nhưng giờ đây, họ chấp nhận đi xa hơn để được tận hưởng không gian sống thoáng đãng, nên chủ đầu tư nào tạo ra không gian sống xanh, an toàn cho sức khỏe, thì sẽ thu hút được khách hàng”, bà Huệ nhấn mạnh.

Cùng lạc quan về vùng ven, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, đường mở đến đâu, nhu cầu đầu tư bất động sản sẽ tăng đến đó nên khi hạ tầng giao thông được đẩy mạnh, kết nối giữa nội đô các thành phố lớn với các khu vực xung quanh, dòng tiền cũng tất yếu phân bổ ra phạm vi rộng hơn. 

“Hiện nay, quỹ đất khu vực trung tâm các đô thị như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh ngày càng hạn hẹp, giá cả đắt đỏ, xu thế giãn dân ngày càng lớn khi các tuyến hạ tầng giao thông hình thành khiến vùng ven đang trở thành "vùng trũng" thu hút dòng tiền đầu tư.

Trong khi đó, chuyên gia tài chính - ngân hàng Đinh Thế Hiển, đánh giá bất động sản vùng ven là phân khúc ổn định trong rất nhiều năm. Đây là loại hình phù hợp cho mọi đối tượng, từ "đại gia" cho đến người lao động. Theo ông Hiển, những người có tiền rất biết cách nhìn nhận vùng nào là tiềm năng, thường mua và để đó 5-10 năm đợi tăng giá. Ngược lại, những người lao động lại cần tìm nơi để "an cư lạc nghiệp", xây nhà có sân vườn… đây là "mục đích kép", vừa để ở vừa để sau này giá trị lâu dài là giá đất sẽ tăng lên.

"Thị trường bất động sản vùng ven được hỗ trợ bởi 2 yếu tố thuận lợi là tốc độ đô thị hóa và hạ tầng kết nối tốt. Vùng ven có tỷ suất sinh lời cao và tốc độ tăng giá cũng cao hơn khu trung tâm nhờ yếu tố giá. Các nhà đầu tư với mức sống trung bình chỉ cần có trong tay khoảng 1-2 tỷ đồng hoặc vài trăm triệu đồng là có thể đầu tư bất động sản vùng ven Hà Nội hoặc TP.HCM", ông Hiển cho hay.

Dẫn ví dụ, ông cho biết như khu vực Cần Giuộc, Bến Lức hoàn toàn hấp dẫn với nhà đầu tư bởi 2 yếu tố là giá đất còn "mềm" và yếu tố thứ 2 là giá trị gia tăng. Đây là những khu sôi động về kinh doanh, nhiều khu công nghiệp. Ngoài ra, còn có đường cao tốc Bến Lức - Long Thành sắp đi vào hoạt động và cao tốc Trung Lương - Mỹ Thuận sẽ kết nối lên.

Dư địa tăng giá trong tương lai? 

Cùng với sự dịch chuyển của chủ đầu tư, giới đầu tư bất động sản và người mua nhà cũng chuyển động, việc xuất hiện lớp khách hàng mới, trẻ trung, có thu nhập khá đến cao, có nhu cầu khám phá, tìm hiểu những vùng đất mới cũng là yếu tố khiến bất động sản vùng ven càng trở nên hấp dẫn, giàu tiềm năng hơn.

Thậm chí, các tỉnh vệ tinh của TP.HCM như Đồng Nai, Bình Dương cũng không còn quỹ đất tốt và hoàn thiện pháp lý, nên doanh nghiệp phải tìm đến các địa phương xa hơn. Quỹ đất ngày càng eo hẹp đồng nghĩa giá ngày càng tăng cao. Không những thế, thời gian qua, các chi phí vốn, vật liệu xây dựng, tiền sử dụng đất cũng tăng mạnh, đẩy giá bất động sản tăng theo... 

Đánh giá về dư địa đầu tư của bất động sản vùng ven, bà Lê Thị Phương Lan, trưởng Bộ phận tư vấn đầu tư của Savills Hà Nội chia sẻ: Khái niệm đầu tư là việc mình sử dụng một số tiền để mua một loại tài sản với kỳ vọng là nó sẽ tăng giá trong tương lai. Như vậy, yếu tố để quyết định việc chi tiêu hôm nay là nhìn vào những yếu tố trong tương lai chứ không phải là những thuận lợi bây giờ.

“Nếu đứng trên khía cạnh như vậy thì chúng ta có thể thấy bất động sản trong nội thành không phản ánh tất cả những lợi thế tiềm năng vào giá. Vậy nên, dòng tiền có xu hướng tìm đến những nơi mà họ tin rằng sẽ có những sự thay đổi căn bản trong tương lai. Do đó, khi mà mà bất động sản trong trung tâm đã phản ánh toàn bộ những tiềm năng trong tương lai vào trong giá của hiện tại thì bất động sản vùng ven có thể là một sự chọn tốt đứng trên khía cạnh này”, bà Lan chia sẻ thêm..

Có thể nói, việc mở rộng phạm vi bất động sản vùng ven chứng tỏ sức hút của phân khúc này đang rất lớn nhưng cũng phải thừa nhận, không phải tất cả dự án đều “hóa thiên nga” mà vẫn có nhiều dự án vàng thau lẫn lộn, phóng đại, thổi phồng mức giá. Vì vậy, lựa chọn đầu tư vào dự án nào, thuộc khu vực nào là điều nhà đầu tư cần phải quan tâm. 

Chia sẻ quan điểm lựa chọn sản phẩm vùng ven đầu tư hiệu quả, ông Đỗ Quý Duy, Giám đốc Kinh doanh, Tập đoàn Hải Phát - Hải Phát Invest, cho rằng ông theo đuổi công thức "chợ hàng da". Chợ là những sản phẩm ở thị trường xung quanh các khu có thị trường truyền thống lớn, ví dụ như quanh TP.HCM là Bình Dương, Đồng Nai, Long An. Như Tại Long An, hàng chợ là tìm mua những sản phẩm ở huyện, thị trấn sát với TP.HCM, khi hệ thống đường cao tốc kết nối di chuyển thuận tiện đây là khu vực phát triển mạnh mẽ, thời gian di chuyển vào TP.HCM chỉ chừng 30 phút. Đầu tư sản phẩm thị trường chợ cũng phải am hiểu nhu cầu của người dân địa phương.

Theo ông Đỗ Quý Duy, yếu tố chợ quan trọng nhất và tiếp theo là yếu tố hàng - đây là sản phẩm do chủ đầu tư phát triển bao gồm một chuỗi cung ứng phát triển hàng cung ứng hàng ra sao, người dân không tin khi họ chưa nhìn. Yếu tố bán hàng và yếu tố thời điểm rất quan trọng. Thời điểm này là tuyệt vời để có thể ra hàng với xu thế nâng cao giá trị sản phẩm.

“Đầu tư vào vùng ven, tính thanh khoản của các huyện đó không tốt như vùng lõi, nhưng giá vốn và tính tăng trưởng tốt”, ông Duy nhấn mạnh.

Thời gian vừa qua nhiều người lo ngại lạm phát muốn đổ tiền vào bất động sản nhưng lại không tìm được sản phẩm để mua. Có thể do mục đích đầu tư của họ chưa rõ ràng hoặc chưa tìm hiểu được sản phẩm.

Bên cạnh đó, các chuyên gia cho rằng, vùng ven cũng là nơi khiến các nhà đầu tư dễ sa lầy nếu không nhạy bén và có kế hoạch tính toán rõ ràng. Bởi thực tế cho thấy, vùng ven là nơi khởi phát cho những cơn sóng đất chớp nhoáng chạy theo thông tin mập mờ về các dự án hạ tầng giao thông, những khu đô thị chỉ mới dạng đề xuất của các ông lớn bất động sản. 

Do đó, nhà đầu tư cần xác định rõ mua đất tại vùng ven thì không thể "đốt cháy" thời gian, việc lướt sóng trong thời gian ngắn có lãi cao là không thể. Trước khi xuống tiền, nhà đầu tư cần xem xét đến yếu tố phát triển kinh tế tại địa phương đó, mật độ dân cư…, bên cạnh các yếu tố về pháp lý.