Thứ hai, 05/12/2022

TP HÀ NỘI _°C /_% weather

Doanh Nhân Trẻ
Doanh Nhân Trẻ

Doanh Nhân Trẻ

  • Click để copy

Bất động sản: Những kịch bản thời lãi suất tăng

Hồng Gấm
- 19:26, 01/10/2022

(DNTO) - Nhiều nhà đầu tư bất động sản mong mỏi thời điểm cuối năm là dịp thị trường “ấm” trở lại để tranh thủ “đẩy hàng”, song rủi ro tăng lãi suất ngân hàng được dự báo sẽ khiến thị trường bất động sản bước vào “mùa đông khắc nghiệt”, liệu có khiến doanh nghiệp phải chấp nhận rời cuộc chơi sớm?

Nhà đầu tư bất động sản lo ngại thị trường ngày càng trầm lắng. Ảnh: TL.

Nhà đầu tư bất động sản lo ngại thị trường ngày càng trầm lắng. Ảnh: TL.

Liệu có lặp lại "mùa đông" ảm đạm?

Hiện nay, tâm lý lo ngại kịch bản xấu với thị trường bất động sản là điều dễ hiểu, các công ty bất động sản Việt Nam phụ thuộc rất lớn vào khách hàng vay vốn ngân hàng để mua. Thị trường bất động sản đang khó khăn, lại gặp đúng lúc lãi suất tăng sẽ càng khiến thị trường khó chồng thêm khó.

Nhìn lại thời điểm cách đây hơn 10 năm, khi đối mặt với bóng ma lạm phát, lãi suất cũng được đẩy lên. Kịch bản xảy ra, đó là nhiều đại gia bất động sản "ngã ngựa" vì không thể chịu nổi việc trả lãi cho ngân hàng. Thị trường xảy ra tình trạng sụt giảm mạnh về thanh khoản, rồi sau đó rơi vào giai đoạn trầm lắng, đóng băng trong suốt thời gian dài.

Tuy nhiên, tình trạng của thị trường bất động sản ở thời điểm hiện tại khi lãi suất tăng sẽ không rớt thảm như 2011-2013, bởi các chuyên gia cho rằng sự điều tiết của nhà nước đã nhịp nhàng hơn. Nhà đầu tư cũng thông thái, biết đánh giá phân tích thị trường. Song nguy cơ đói vốn và sự cắt lỗ là diễn biến khó tránh  khỏi.

Nếu tăng lãi suất, doanh nghiệp bất động sản sẽ chịu nhiều khó khăn và rủi ro nhất. Vì bản thân doanh nghiệp bất động sản khi hoạt động cũng chủ yếu trên nguồn vốn đi vay ngân hàng, bản thân người mua nhà cũng phải vay tiền, nên ngành này sẽ chịu tác động kép.

Nêu quan điểm với việc tăng trần lãi suất, TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia tài chính - ngân hàng, đánh giá lãi suất tăng sẽ làm giảm khả năng mua nhà của người dân, từ đó tác động mạnh đến tình hình cung cầu trên thị trường bất động sản.

"Bất động sản là lĩnh vực huy động vốn rất lớn. Tốc độ tăng trưởng tín dụng của bất động sản gần 12%, vẫn cao hơn so với nhiều lĩnh vực trong nền kinh tế quốc dân. Việc tăng lãi suất này cũng làm tăng chi phí cho các doanh nghiệp bất động sản. Việc chi phí cao lên thì giá bán phải cao lên, nhưng trong bối cảnh thị trường trầm lắng như hiện nay thì người dân sẽ khó mua hơn, dẫn đến tính thanh khoản thấp và thị trường trầm lắng sẽ kéo dài hơn”, ông Hiếu nói.

Theo ông Hiếu, trong ngành ngân hàng, tỷ lệ trả gốc và lãi cho ngân hàng khi vay mua nhà chia cho thu nhập bình quân người mua nhà ở khoảng 60% là hợp lý. Nhưng với lãi suất tăng như hiện nay, tỷ lệ này đã vượt ngưỡng an toàn, có thể làm nhiều người không đủ điều kiện vay ngân hàng để mua nhà.

Tại một số thị trường bất động sản tỉnh thời gian qua, sốt nóng chủ yếu là đầu cơ thổi giá và không có nhu cầu thực. Do vậy, ở những thị trường này khả năng bán tháo rất cao.

“Hy vọng giai đoạn này không có sự phá sản hàng loạt của các doanh nghiệp nhỏ và vừa. Tuy nhiên, theo tôi dự đoán lần này có thể cũng phải khoảng 20% doanh nghiệp cũng phải “buông”. Đó là những doanh nghiệp đầu tư lớn bằng vốn vay, không đủ uy tín để huy động vốn, dự án họ ôm không có tính thanh khoản cao thì có thể họ phải phá sản hoặc giao đất cho ngân hàng phát mại”, ông Hiếu nói.

Song, ở kịch bản lạc quan, nhiều ý kiến cho rằng, những người đã vay tiền để mua nhà, mua xe trước đó, đương nhiên sẽ phải "cõng" thêm mức lãi suất mới. Lãi suất cho vay tăng là điều đã được dự báo từ trước, nhưng từ nay tới hết năm 2022, lãi suất có thể chỉ tăng thêm 0,5% – 1%, như vậy tác động của nó lên nợ xấu là không lớn.

Nếu ai sử dụng đòn bẩy 2-3 năm trước mới phải giảm vì lãi suất cao. Còn hiện tại, thị trường hiện tại vẫn chưa có dấu hiệu giảm giá đất, nhà đầu tư không nên bán tháo, thậm chí đây là thời điểm tốt để mua vào.

"Thời gian tới, theo tinh thần nghị quyết 18 vừa rồi của chính phủ, tiền sử dụng đất sẽ tăng cao vì định giá đất theo giá thị trường. Do vậy, lãi áp dụng với các chủ đầu tư sẽ được tiết giảm bởi tiền vốn cao. Vì thế, giá đất trong ngắn hạn, giai đoạn 2023 - 2024, sẽ tăng. Nếu có tiền đầu tư ngay, đừng bao giờ bán”, ông Ngô Văn Dũng, Giám đốc Điều hành CTCP Kim Long Land nhìn nhận.

Vay sao để "thoát hiểm"?

Theo chuyên gia, thời điểm này, giới đầu tư nên cơ cấu khoản vay về 30% giá trị tài sản hoặc hạn chế vay, tăng tiền mặt dự phòng để tránh rủi ro lãi suất tăng. Ảnh: TL.

Theo chuyên gia, thời điểm này, giới đầu tư nên cơ cấu khoản vay về 30% giá trị tài sản hoặc hạn chế vay, tăng tiền mặt dự phòng để tránh rủi ro lãi suất tăng. Ảnh: TL.

Cuối năm 2021, lãi suất cho vay bình quân chỉ ở khoảng 5%/năm, mức thấp nhất trong 10 năm qua. Mức lãi suất hấp dẫn này thúc đẩy nhiều người tranh thủ vay vốn để mua nhà. Tuy nhiên, với việc các ngân hàng sẽ tăng lãi suất cho vay trong thời gian tới, những người đã vay mua nhà như "ngồi trên đống lửa".

Theo các chuyên gia, để tránh dính bẫy rủi ro của lãi suất hiện nay, buộc người dân nếu quyết định mua nhà trả góp, phải tính toán mức lãi suất lâu dài, đừng để vượt quá khả năng tài chính của bản thân.

"Hiện nay, ngân hàng nào cho vay mua nhà đều có ưu đãi trong 1 – 2 năm, khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất sẽ thả nổi theo thị trường. Do đó, trong bất kỳ hoàn cảnh nào, dù lãi suất có thấp như năm 2021 đi chăng nữa, thì cũng phải tính đến việc lãi suất sẽ tăng cao trở lại.

Do đó, trước khi lựa chọn vay ngân hàng mua tài sản là đất hoặc nhà trả góp, người dân phải tính toán mức lãi suất lâu dài, tránh trường hợp không thể thanh toán được theo tiến độ", PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế khuyến cáo.

Với các doanh nghiệp, chủ đầu tư, đưa ra loạt khuyến cáo về việc sử dụng vốn vay "tất tay" dễ ôm trái đắng, chuyên gia đầu tư bất động sản tại TP HCM, Lê Quốc Kiên khuyến nghị nhà đầu tư cơ cấu khoản vay về mức 30% giá trị tài sản, mốc an toàn mới so với mốc cũ 50%, hạn chế sử dụng nhiều đòn bẩy, hoặc phải cân đối trong khả năng dòng tiền ổn định có thể trả lãi và nợ gốc ngân hàng hàng tháng. Ngoài ra, nhà đầu tư cần tăng khoản dự phòng trong tình hình kinh tế khó khăn.

"Những lúc bình thường, bạn có 1,5 tỷ đồng tiền mặt, thu nhập hàng tháng 50 triệu đồng, có thể mua nhà hoặc đất 3 tỷ đồng, trong đó 50% vốn tiền mặt và 50% vốn vay. Tuy nhiên, tình hình hiện nay, nên giảm giá trị mua còn 2,1 tỷ để tỷ lệ vốn tiền mặt trên vốn vay là 70% : 30% và nên giữ lại một lượng tiền mặt dành cho quỹ dự phòng", ông Kiên dẫn chứng.

Đánh giá về tỷ trọng vốn vay an toàn trong nửa cuối năm nay, ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group, cho rằng ngưỡng vay 50-60% giá trị tài sản có thể khiến nhà đầu tư gặp khó khăn khi lãi suất có xu hướng tăng. 

"Trong giai đoạn lãi suất thấp trước đây, mức vay 50-60% thậm chí 70% giá trị tài sản để đầu tư bất động sản khá phổ biến. Nhưng hiện nay, tỷ trọng vốn vay nên giảm xuống mức thấp nhất có thể. Theo đó, an toàn nhất là không vay trong giai đoạn thị trường địa ốc khó khăn, thanh khoản kém, lãi suất cao", ông Chánh nói. 

Và rõ ràng, dù ở bất kỳ kịch bản bào, thì các doanh nghiệp phát triển bất động sản đã đến lúc phải cấu trúc lại sản phẩm cho giai đoạn cuối năm 2022 và năm 2023, trong đó cần tự cân nhắc quay lại thị trường phục vụ nhu cầu thật hay tiếp tục phóng lao theo chiến lược bán các sản phẩm chỉ phục vụ đầu tư và đầu cơ.

Với nhiều áp lực đè nặng, sự lựa chọn của doanh nghiệp và phản ứng của người mua có thể quyết định mức độ khủng hoảng nhẹ hay nặng trong 6-12 tháng tới. Đây là một bước đi quan trọng giúp cân bằng và ổn định lại thị trường, và cũng chính là cách để các doanh nghiệp tự cứu lấy mình trong bối cảnh “cán cân” nguồn cung đang lệch quá nhiều về các dòng sản phẩm cao cấp.

Tin khác

Bất động sản
Khi thị trường bất động sản gặp khó, “khẩu vị” của các nhà đầu tư cũng trở nên dè dặt, khắt khe hơn. Dòng tiền sẽ chỉ lưu thông tới phân khúc có tính an toàn, cơ hội sinh lời bền vững. Hội tụ các yếu tố này, bất động sản cho thuê được dự đoán là tọa độ an toàn trong "giỏ" đầu tư năm 2023.
6 giờ
Bất động sản
Giữa thời điểm thị trường bất động sản "lao dốc" ở nhiều phân khúc như đất nền, nhà ở riêng lẻ và căn hộ thì bất động sản công nghiệp vẫn bừng sáng, vững đà tăng trưởng giữa thời suy thoái. Nhiều doanh nghiệp đã sớm đón đầu khiến cuộc đua mở rộng dự án theo đó tăng đột biến.
2 ngày
Thời sự - Chính trị
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, các doanh nghiệp bất động sản hiện nay đang có vướng mắc liên quan đến thể chế và gặp nhiều khó khăn về tài chính do nguồn vay tín dụng, trái phiếu đến hạn phải trả.
3 ngày
Bất động sản
Trong những tháng cuối năm, đất nền là phân khúc chịu sức ép giảm giá mạnh nhất và dự báo có thể kéo dài trong thời gian tới, ghi nhận mức giảm trung bình từ 10-20%, khiến nhiều nhà đầu tư băn khoăn đây có phải thời điểm thích hợp để "bắt đáy"?
4 ngày
Bất động sản
Thị trường địa ốc sẽ chứng kiến những biến động đáng kể nào, và làm sao để các doanh nghiệp bất động sản có thể “sống sót” bước qua thời kỳ thanh lọc và phát triển bền vững trong thời gian tới, là mối quan tâm hàng đầu của giới chuyên môn lẫn nhà đầu tư.
5 ngày
Bất động sản
Các chuyên gia cho rằng, từ nay tới cuối năm giá bất động sản và thanh khoản có xu hướng giảm. Song, vẫn có những nhà đầu tư có tiềm lực kinh tế mạnh âm thầm mua gom các sản phẩm bất động sản có vị trí tốt, chờ đợi nhịp sóng trở lại.
1 tuần
Bất động sản
Phân khu đầu tiên sắp ra mắt tại Vinhomes Ocean Park 3 – The Crown có sức hấp dẫn đặc biệt bởi vừa là nơi an cư lý tưởng, vừa đảm bảo khả năng sinh lời vượt trội từ các hoạt động giao thương sôi động.
1 tuần
Bất động sản
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, các giao dịch ở thị trường bất động sản rất thấp, rất yếu, các doanh nghiệp gần như không có thanh khoản, không doanh thu, các hoạt động phải tạm dừng, giảm doanh số giao dịch, các doanh nghiệp bất động sản có nguy cơ khủng hoảng rất cao.
2 tuần
Bất động sản
Dữ liệu Batdongsan.com.vn vừa công bố cho thấy, nhu cầu tìm kiếm nhà mặt phố, biệt thự, chung cư vẫn tăng mạnh trong 10 tháng đầu năm nay.
2 tuần
Bất động sản
Giai đoạn nước rút là thời điểm các ông chủ bất động sản rất cần tiền để đáo hạn các khoản vay ngân hàng, trái phiếu... Tuy nhiên, các kênh huy động này hiện đang gặp khó khi tiến độ bán dự án lại chậm đang đẩy nhiều doanh nghiệp địa ốc vào cảnh "cạn tiền, cạn lực để trợ giá cổ phiếu". 
2 tuần
Bất động sản
Bộ sưu tập 33 cây cầu vọng cảnh mang 33 phong cách khác biệt, làm nên vẻ đẹp độc đáo tại kỳ quan miền nhiệt đới MerryLand Quy Nhơn. Mỗi cây cầu đại diện cho một phong cách kiến trúc, một nền văn hóa và một tên gọi gắn liền với nền văn hóa ấy.
2 tuần
Bất động sản
Thương hiệu sơn Dulux thuộc AkzoNobel vừa triển khai chiến dịch “Tận hưởng trọn khoảnh khắc”, nhằm đem lại cảm hứng cho người tiêu dùng Việt Nam trong việc làm mới không gian sống vào dịp cuối năm.
3 tuần
Bất động sản
Được xây dựng và phát triển theo mô hình đô thị sáng tạo, thành phố Thủ Đức đang trở thành trung tâm mới ở phía Đông TP. HCM, thu hút dòng dịch chuyển của cư dân, đặc biệt là tầng lớp trí thức.
3 tuần
Bất động sản
Nhiều yếu tố cộng hưởng khiến thị trường bất động sản đang ở trong thời kỳ thực sự khó khăn. Song, với những trợ lực từ chính sách được kỳ vọng sẽ giúp doanh nghiệp nhanh chóng vượt qua khung cửa hẹp và hồi phục trong ngắn hạn.
3 tuần
Bất động sản
Trước những biến động "lên bổng xuống trầm" của thị trường bất động sản, các chuyên gia cho rằng, nhà đầu tư giai đoạn này cần hết sức tỉnh táo, lựa chọn đúng phân khúc, toạ độ để đầu tư hợp lý, tránh "chôn vốn" khó thoát hàng.
3 tuần
Doanh Nhân Trẻ
Doanh Nhân Trẻ

Doanh Nhân Trẻ
Doanh Nhân Trẻ
Doanh Nhân Trẻ
Doanh Nhân Trẻ
Doanh Nhân Trẻ
Doanh Nhân Trẻ
Doanh Nhân Trẻ
Doanh Nhân Trẻ